大型商業(yè)項(xiàng)目的常規(guī)建筑要求
類別: 評(píng)論(0) 瀏覽(136) 2010-06-05 11:55
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大型商業(yè)項(xiàng)目的常規(guī)建筑要求：
一、承重要求
賣場區(qū)：500㎏/㎡
倉庫及收貨區(qū)：1000㎏/㎡
辦公室：150-200㎏/㎡
一般百貨公司：350㎏/㎡
二、供電負(fù)荷的一般要求
商場照明：300KW（事故照明75 KW）
商場戶外照明：30 KW
冷凍壓縮機(jī)設(shè)備：250 KW（備用電250 KW）
生鮮設(shè)備：224 KW（備用62 KW）
商場空調(diào)通風(fēng)：650 KW
家電區(qū)插座：26 KW
美食廣場：86 KW（如肯德基、麥當(dāng)勞250 KW）
商場排水設(shè)備：10 KW
商場弱電電源：20 KW（備用電20 KW）
三、各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求
商業(yè)形態(tài)、業(yè)種的分布規(guī)劃會(huì)影響購物中心的局部規(guī)劃設(shè)計(jì)，也是購物中心持續(xù)經(jīng)營、利潤最大化的基本保障之一。購物中心內(nèi)容的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承擔(dān)租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，形成錯(cuò)位經(jīng)營，這樣也有利于購物中心內(nèi)部個(gè)體經(jīng)營戶區(qū)域的建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)與經(jīng)營戶的要求相配套。
各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求
業(yè)種 使用面積（㎡） 技術(shù)需求 其它
餐飲 特色餐飲 1000以上 上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位 營業(yè)時(shí)間較長，充足的停車位
咖啡廳 80-200 上下水、電力、廣告位 店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流
西餐吧 300以上 上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位
酒吧 約200 上下水、電力 24小時(shí)營業(yè)
服務(wù)配套行業(yè) 美容美發(fā) 150以上 上下水（冷、熱水）、電力 營業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)
美體 500以上 上下水（冷、熱水）、電力 營業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)
最好提供停車位
洗衣店 50-100 上下水、電力、房屋進(jìn)深
便利店 150-500 電力 小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營業(yè)
藥店 100-200 電力、與同業(yè)相隔必須超過300米 24小時(shí)營業(yè)
花店 10-30 上下水
銀行 100-1000 電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營業(yè)面積在100平方米以上 租買并舉，租賃年限需10年以上
彩擴(kuò)店 60 上下水、電力
彩擴(kuò)店 60 上下水、電力
精品店 服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等 100以上 電力
注：1、以上是各類型業(yè)種商戶的基本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)（如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等）要根據(jù)個(gè)別客戶及現(xiàn)場情況再做決定。
2、很多主力店商家提出相對(duì)苛刻的建筑要求，從而帶給建設(shè)單位較大的建設(shè)成本投入，而在實(shí)際的招商談判過程中，并非沒有回旋的余地，這些商家首要考慮的是經(jīng)濟(jì)效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標(biāo)外（如電力方面），在層高、柱距等方面商家亦會(huì)坐適當(dāng)讓步。
3、從嘉興項(xiàng)目當(dāng)前的地段看，如果地下一層作為超市，則層高設(shè)定在4.5～5米還是可以考慮的，以不超過5米為宜，并非一定要5.5米，適當(dāng)降低層高會(huì)有利于開發(fā)商對(duì)建設(shè)成本的控制。
大型超市基本建筑要求：
樓層層高：賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米（看客戶具體不同要求）
柱距要求：柱網(wǎng)開間10×10米 （9×9）
樓板載荷：
（賣場800公斤/平方米（生鮮800，以前一般要求500就好），后倉1200公斤/平方米
卸貨區(qū)：
考慮2或3輛35噸集卡（1或2就夠了輛35噸集卡）和3-5輛小卡車滿載重量及回車空間
停車位（根據(jù)面積來）：500—700個(gè)汽車位（差不多） 800—1000個(gè)自行車位
貨梯：2部5噸貨梯（最好3部）
發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA
建筑物長寬比例：（商家一般要求10：8最好）10：7 （超市）或10：6
建筑占地面積：15000平方米以上
土地性質(zhì)：國有商業(yè)用地
消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗(yàn)收
其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位
百貨基本建筑要求：
樓層層高：賣場凈高3.6以上
柱距要求：柱網(wǎng)開間9×9米
樓板載荷：500公斤/平方米
卸貨區(qū)：2-3輛小卡車滿載重量及回車空間
停車位(若與超市在一起，就可減少車位量)
貨梯（1大貨梯，1人梯挨著，總共2就好）
發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA
建筑占地面積：一般8000-15000平方米 現(xiàn)在有的也8000-20000平方米
土地性質(zhì)：國有商業(yè)用地
消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗(yàn)收
其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位
代表性商業(yè)主力店的建筑要求：
A、百安居選址要求
一、 對(duì)商圈的要求
1、在項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口達(dá)40萬以上；
2、須臨近城市交通主干道或快速干道，至少雙向四車道，且無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔為佳；
3、 商圈內(nèi)住宅及人口有快速增長趨勢；
4、 項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順利的進(jìn)出停車場；
二、 對(duì)物業(yè)的要求
1、 物業(yè)縱深在50米以上，單層面積一萬平方米左右；
2、 層高不低于10米，對(duì)于期樓的層高要求不低于12米，凈高在9米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；
3、 樓板承重在1500KG/m2以上，對(duì)期樓的要求在2000KG/m2以上；
4、 柱間距要求10—12米以上；（廈門明發(fā)商業(yè)廣場的柱距是8米）
5、正門至少提供2個(gè)主出入口；
6、每層有電動(dòng)步道梯連接，地下車庫與商場之間有步道梯連接；
7、商場要有一定面積廣場。
三、 對(duì)停車場地的要求
1、 1000個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位；
2、 必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位；
3、 商場設(shè)計(jì)時(shí)要提供貨提供物專用車輛掉頭及轉(zhuǎn)彎的場地，40尺貨柜轉(zhuǎn)彎半徑18米；
四、 其它
1、 市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式），總用電量應(yīng)滿足商場營運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫、冷柜、監(jiān)控、電腦主機(jī)等的用電需求，并提供供商場獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱；
2、 安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)；
3、 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，并提供一定的免租期。
B、國美電器選址要求
隨著國美電器在全國的連鎖擴(kuò)張，在全國不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開設(shè)商場條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下：
市場類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模
副省級(jí)以上城市 直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市 核心商圈 5000平米以上
區(qū)域商圈 4000平米以上
大型社區(qū) 3000平米以上
地級(jí)城市 市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力 商業(yè)中心 3000平米以上
縣級(jí)市場 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市
內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百強(qiáng)縣優(yōu)先）
副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣 核心商圈核心位置 3000平米以上
國美電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下：
產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)
區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利
面積：3000平方米以上
樓層：從一樓開始，地級(jí)市場樓層不超過四樓，縣級(jí)市場樓層不超過三樓
廣場：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場
設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）
C、臺(tái)灣迪諾
有合法齊全的營業(yè)牌照
經(jīng)營面積：3000㎡—5000㎡
位置：位于購物中心內(nèi)，有鼎盛的人氣
分布密度：一個(gè)城市一家
基本商場層高要求： 4m以上
其他：普通柱距
D、美國時(shí)代華納
層高：9米以上
數(shù)量：5廳以上；5—8個(gè)銀幕
座位：1000—1500個(gè)
造價(jià)：2000元/㎡
總投資：1000—2000萬元
電梯：直達(dá)電梯
其他：有小賣部
E、新時(shí)代百貨
層高：4 m（凈高）
柱距：8.5×8.5 m
位置：繁華的路口或購物中心內(nèi)
停車場：800個(gè)，最好有地上停車場
面積：15000～20000㎡
二、主流業(yè)態(tài)選址要求
一、連鎖快餐店
連鎖快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)有中央廚房，其商品銷售流程與其他連鎖商業(yè)有所不同，管理經(jīng)營難度高于其他連鎖業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)餐飲業(yè)。其與其他連鎖業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)餐飲的差異情況如下：
連鎖快餐店：原料→加工→配送→成品→銷售
其他連鎖業(yè)態(tài)：商品→配送→銷售
傳統(tǒng)餐飲業(yè)：原料→加工→成品→銷售
1、商圈選擇
客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。
2、立店障礙
連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會(huì)形成立店障礙。2002年起我國部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。
3、建筑要求
框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。
4、面積要求
200~500平方米
5、租金承受
大眾化快餐店：2~4元（平方米•天）
消費(fèi)型快餐店：6~30元（平方米•天）
6、租期
一般不少于5年。
二、餐飲業(yè)
普通餐廳
1、商圈選擇
普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。
2、立店障礙
開設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源10米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門會(huì)提出設(shè)置疏散通道要求。
商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對(duì)大門的電線立桿均為選址所忌。
3、面積要求
大眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米均可。
4、建筑要求
因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。
5、租金承受
低層為1.50元/（平方米•天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。
6、租期
一般不少于3年。
面館
1、商圈選擇
面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。
2、立店障礙
與餐廳相同。
3、面積要求
80~200平方米。
4、建筑要求
同餐廳
5、租金承受
2~5元/（平方米•天）
6、租期
2年以上。
火鍋店
火鍋店近十年來風(fēng)靡全國，其原因是由于交通便利，人口流動(dòng)管理放寬，各地飲食文化相融，飲食習(xí)慣互相影響。
1、商圈選擇
火鍋店是以大眾消費(fèi)為主的餐飲業(yè)態(tài)形式，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。
2、立店障礙
與餐廳相同。
3、建筑要求
框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。
4、面積要求
120~500平方米。
5、租金承受
視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/（平方米•天）
6、租期
2年以上。
茶坊、酒吧、咖啡等
1、商圈選擇
消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。
2、立店障礙
開設(shè)茶坊、酒吧、咖啡館須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會(huì)審?fù)夥娇深C照經(jīng)營，在噪音較大、鄰里投訴時(shí)，環(huán)保部門也會(huì)介入加以管理。酒吧屬于高檔消費(fèi)范圍，國家課以重稅，收取“消費(fèi)稅”，政府管理部門，包括規(guī)劃、治安、消防等部門加以嚴(yán)格審核。
3、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。
4、面積要求
50~400平方米。
5、租金承受
3~20元/（平方米•天）
6、租期
2年以上。
西點(diǎn)房、面包房
1、商圈選擇
各種商圈均可開設(shè)。品牌企業(yè)往往開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。
2、立店障礙
同種業(yè)態(tài)。立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營。
3、建筑要求
框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于2.8米，門面寬度6米以上，櫥窗開闊，離開污染源10米以上。
4、面積要求
60~120平方米。
5、租金承受
知名企業(yè)可以承受10元/（平方米•天）以下租金，一般企業(yè)可以承受3~5元/（平方米•天）的租金。
6、租期
2年以上。
主題餐廳與酒吧
1、業(yè)態(tài)成因
在連鎖超市大規(guī)模發(fā)展之后，普通商品經(jīng)營困難，許多商業(yè)投資者轉(zhuǎn)而投資餐飲服務(wù)業(yè)。餐飲服務(wù)業(yè)是個(gè)性化的商業(yè)業(yè)態(tài)（除連鎖快餐），切忌雷同化。在激烈競爭中，該業(yè)態(tài)中的企業(yè)須以鮮明的特色來吸引特定的、固定的銷售對(duì)象。隨著生活水平、文化素養(yǎng)的提高，消費(fèi)群體也會(huì)呈現(xiàn)出個(gè)性化的需求。
主題餐飲業(yè)態(tài)是以特定喜好（文化、藝術(shù)、體育等）為主題揉合餐飲文化，形成餐飲企業(yè)獨(dú)特風(fēng)格、特點(diǎn)的一種業(yè)態(tài)，其銷售對(duì)象固定且消費(fèi)能力較強(qiáng)。
2、商圈選擇
文化、藝術(shù)類主題餐廳可開設(shè)在劇院、圖書館、公園、文化藝術(shù)故居；體育類主題餐廳，可開設(shè)在相關(guān)的體育場所附近。
3、建筑形式
與主題相關(guān)
4、面積
以設(shè)計(jì)特定對(duì)象的人群多少而定。
從整體上來說，一般商鋪的層高是越高越好，進(jìn)深是在8—10m左右較佳，衛(wèi)生間當(dāng)然越多越好。落實(shí)到具體的商鋪，則很多講究了，最好是在項(xiàng)目的前期可行性研究工作中就妥善的處理好該問題。
服裝:門寬6以上,深10左右.可多間打通.柱子不要太多.
餐飲:12米以上門寬(6*2)6米層高最好,可以一自己的要求搭建閣樓.12米以上的深度比較好
