二手房買賣有一個(gè)問(wèn)題始終繞不開(kāi)，那就是稅費(fèi)?！巴粯潜P的二手房，我購(gòu)買時(shí)繳納了4%的契稅，而鄰居為什么只要繳納2%？”“我名下就一套住房，出售的時(shí)候?yàn)槭裁匆U納20%的個(gè)人所得稅，而其他人卻不用交？”特別是今年1月份和3月份，諸如這類問(wèn)題時(shí)常能在繳稅窗口聽(tīng)到。
那么，在“國(guó)五條”在南昌落地之前，目前二手房買賣過(guò)程中到底需要繳納什么稅？該繳多少稅？就這些購(gòu)房和賣房者都想了解的問(wèn)題，記者進(jìn)行了深入了解。
繼承的老房子出售繳20%個(gè)稅
案例：因?yàn)楹⒆用髂暌闲W(xué)了，市民王女士選擇了紅谷灘一小學(xué)附近的一套二手房，因?yàn)槭稚腺Y金有限，先賣了位于青云譜區(qū)的一套老房子。“去辦理納稅申請(qǐng)時(shí)嚇了一大跳，被告知我那套老房子需要繳納20%的個(gè)人所得稅?！蓖跖扛嬖V記者，之前從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)二手房交易中有20%的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)，而且近期也沒(méi)有新的政策出臺(tái)。作為賣方的她，自己名下目前也就只有這么一套住房，為什么要按這個(gè)比例繳稅，而其他賣房者卻不需承擔(dān)這筆費(fèi)用，比如自己買入的那套二手房的原房主？稅務(wù)部門的工作人員告知是查檔了解到這套老房子是她從父母親那里繼承而來(lái)得，根據(jù)規(guī)定得繳這筆稅費(fèi)。
解析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件規(guī)定，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與（包括受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式）的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。另外，這套房產(chǎn)王女士屬于法定繼承范圍，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承過(guò)戶之時(shí)，免征了契稅、印花稅等。
一買一賣換房不屬房屋等值互換
案例：今年1月份，市民熊先生賣了老城區(qū)的一套房，又在紅谷灘購(gòu)進(jìn)了一套二手房?！拔以日J(rèn)為一賣一買就叫做房屋交換，按照相關(guān)政策僅需繳納差額部分4%的契稅?！毙芟壬f(shuō)，實(shí)際上，買入的那套二手房按照全額2%繳納了契稅，原來(lái)是自己對(duì)“房屋交換”的概念理解有誤，房屋等值互換免契稅的前提條件是不同產(chǎn)權(quán)的雙方進(jìn)行互換，同一位戶主一買一賣的換房方式不在優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)。
解析：房屋等值互換這項(xiàng)政策在南昌執(zhí)行已久，是在上世紀(jì)90年代對(duì)工作調(diào)動(dòng)等情況出于工作、生活等方面的需要，給予房屋等值互換免征契稅的優(yōu)惠。不過(guò)，免契稅的前提條件是不同產(chǎn)權(quán)的雙方進(jìn)行互換，一位戶主一買一賣的換房方式不在優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)，而且僅是對(duì)等價(jià)部分免征契稅，差價(jià)部分需要補(bǔ)繳。比如價(jià)值50萬(wàn)元的A房與價(jià)值40萬(wàn)元的B房互換，那么B房的原戶主應(yīng)該按比例補(bǔ)繳差價(jià)部分（10萬(wàn)元）的契稅。按照南昌市的規(guī)定，基本稅率為4%，經(jīng)濟(jì)適用房等優(yōu)惠至2%，而90平方米以下唯一一套住房的稅率為1%。如果這兩套住房都為90平方米以下，戶主均為僅有一套住房，那么互換之時(shí)B房戶主需要補(bǔ)繳契稅100000×1%=1000元。
非直系親屬獲贈(zèng)房產(chǎn)繳4%契稅
案例：市民徐先生因身體狀態(tài)欠佳，將名下一套房產(chǎn)過(guò)戶給小女兒和前妻。徐先生前妻熊女士說(shuō)，過(guò)戶后，房產(chǎn)是她和女兒共同擁有。盡管女兒已成年，但無(wú)需承擔(dān)稅費(fèi)，自己則要繳房產(chǎn)價(jià)值一半的4%的契稅及0.05%的印花稅?！盀槭裁次揖鸵U契稅？征稅窗口的工作人員解釋是因?yàn)槲覀儧](méi)有結(jié)婚證。”熊女士表示對(duì)此有些不理解。
解析：徐先生和熊女士沒(méi)有結(jié)婚證，屬于非直系親屬間的贈(zèng)與，按照規(guī)定，需要繳納受贈(zèng)部分房產(chǎn)的4%的契稅及0.05%的印花稅。其女兒與徐先生則屬于直系親屬，屬于免征范圍，所以會(huì)出現(xiàn)兩人繳稅情況不同的現(xiàn)象。
二手房買賣要繳多少稅？
二手房交易過(guò)程中需要繳納哪些稅？
據(jù)介紹，根據(jù)我國(guó)《稅法》及相關(guān)行政法規(guī)，未滿5年的房產(chǎn)上市交易要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
此外，交易中另外一個(gè)重要稅種是契稅。這兩種稅在二手房交易中，會(huì)因?yàn)榻灰追课莸男再|(zhì)不同而產(chǎn)生差別。其余的所得稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)證變更登記費(fèi)等則屬于相對(duì)固定的部分，按照房產(chǎn)面積的一定比例或者固定價(jià)格征收。
對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，二手房買賣所需要繳納的稅種和數(shù)額是不一樣的，具體情況見(jiàn)上表
■記者黃培紅
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繼承物業(yè)再轉(zhuǎn)讓要交20%個(gè)稅
大江網(wǎng)-信息日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間： 2011-09-22 02:00
讀者郭先生：我有套房子，是繼承物業(yè)?，F(xiàn)在想賣，有何限制或要求？要些什么手續(xù)，要交什么稅？
記者幫忙：記者就此事咨詢了江西華特律師事務(wù)所周斌律師，他認(rèn)為：“繼承物業(yè)再次出售，一定要注意兩點(diǎn)：首先要確定房子是否已經(jīng)過(guò)戶到了繼承人名下，如果有其他繼承人，則需通過(guò)支付對(duì)價(jià)的方式，把房子過(guò)戶到一人名下；其次，要確定是否有完全的產(chǎn)權(quán)，可以獨(dú)立處分這套房子；如果沒(méi)有，也要有其他繼承人或共有人同意處分的證明。未辦房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)的，需要補(bǔ)辦。交納合同印花稅、權(quán)證印花稅，費(fèi)用有繼承權(quán)公證費(fèi)、登記費(fèi)和房屋評(píng)估費(fèi)。沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)的，則需要其他繼承人或共有人出具同意處分的文件。就本案，繼承房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶到郭先生名下，且有完全的產(chǎn)權(quán)，那么，郭先生可以獨(dú)立處分這套房子。辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)即可，賣方需要交納合同印花稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅\(房產(chǎn)證未滿5年的\)和個(gè)人所得稅\(房產(chǎn)證未滿5年的\)等費(fèi)用。而個(gè)人所得稅是按照應(yīng)納稅所得額的20%來(lái)交，其中，應(yīng)納稅所得額是指以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額。房產(chǎn)證滿5年可免交營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)證滿5年且該房產(chǎn)為夫妻唯一一套住房，可免交營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。”(記者陳璇璇)
http://www.jxnews.com.cn/xxrb/system/2011/09/22/011778514.shtml
