小鎮(zhèn)的風(fēng)口正在刮遍地產(chǎn)行業(yè)。
隨著特色小鎮(zhèn)紅海直面襲來，作為企業(yè)多元化發(fā)展和補充土地儲備的有力途徑，國內(nèi)房企摩拳擦掌陸續(xù)進場。包括碧桂園、萬科、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企正在打造中國的小鎮(zhèn)計劃，探索用小鎮(zhèn)模式尋找新的利益增長點。
在這條沒有太多對標樣板的道路上，各種想得到的和想不到的產(chǎn)業(yè)正在嘗試融入小鎮(zhèn)，期待著一個多姿多彩的未來。
房企擺“鎮(zhèn)”的8種姿勢
毫無疑問，政策層面的高度重視是引發(fā)社會各界集中關(guān)注特色小鎮(zhèn)并逐漸形成熱潮的重要原因之一。但是，旗幟鮮明地反對特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，也是其中一個明確的方向。那么，在防止圈地運動后真正的特色小鎮(zhèn)的“特”究竟應(yīng)是什么？多大的規(guī)模更加適合？文化、旅游、體育、科技、養(yǎng)老、醫(yī)療各種小鎮(zhèn)究竟如何才可以蓬勃生長？
所幸，在尋求答案的路上，我們并不孤單，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)入局。據(jù)鳳凰產(chǎn)業(yè)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)近50家品牌房企搶灘特色小鎮(zhèn)，且不少已經(jīng)初具規(guī)模。
綠 地：大盤鋪開特色小鎮(zhèn)乘勝追擊
2017年，綠 地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盤開發(fā)模式的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，針對特大城市或大城市群的產(chǎn)業(yè)溢出、人口溢出，投資啟動特色小鎮(zhèn)大盤項目。
按照綠 地的規(guī)劃，在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中，綠 地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項目。
截至2017年上半年底，綠 地集團已經(jīng)簽約了一大批特色小鎮(zhèn)項目，涉及土地約40000畝，已實現(xiàn)供地近3000畝，預(yù)期將在下半年和明年形成批量產(chǎn)出。其中包括了寧波杭州灣、西安西咸新區(qū)、山東雪野湖以及云南昆明、南京高淳、鄭州新密、河北大廠、南昌贛江新區(qū)、成都都江堰、成都峨眉山等地，主要分布于圍繞重點城市及周邊有溢出效應(yīng)的區(qū)域。
特色小鎮(zhèn)的打造，無疑是綠 地追擊一線陣營行列的一個籌碼，“大基建”、“大金融”、“大消費”的布局使其具備了綜合的產(chǎn)業(yè)投資能力，能不能殺出一條血路，還得有待市場觀察，畢竟特色小鎮(zhèn)還只是一個謎一樣的存在。
碧桂園：科技小鎮(zhèn)成其新增長點
2016年是碧桂園高質(zhì)量增長的一年。從2015年合同銷售1402億，一年內(nèi)翻番并跨過兩個千億臺階，突破3000億。
除了戰(zhàn)略布局以及合伙人制外，科技小鎮(zhèn)對于碧桂園的重振雄風(fēng)，絕對功不可沒。按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設(shè)標準開發(fā)多個科技小鎮(zhèn)?？萍夹℃?zhèn)將成為碧桂園未來的新增長點。
據(jù)悉，自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計劃，正式進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，目前，碧桂園已完成5個科技小鎮(zhèn)布局，其中3個將于今年動工建設(shè)。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮(zhèn)項目，從而完成全年20個科技小鎮(zhèn)的布局。
華僑城：文旅小鎮(zhèn)打造新型城鎮(zhèn)化樣本
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中，旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，而華僑城絕對是受益者。1985年從深圳灣畔的一片灘涂起步，華僑城如今已連續(xù)多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”。
旗下的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等景區(qū)是陪伴幾代人成長的“國民旅游區(qū)”，“歡樂谷”更是國內(nèi)主題公園行業(yè)唯一中國馳名商標。難能可貴的是，華僑城將產(chǎn)業(yè)、人口、資本等核心要素串聯(lián)起來，與其他運營商形成了差異化。這是華僑城獨特而有魅力的“造城”模式，它和新型城鎮(zhèn)化一樣，對區(qū)域的發(fā)展推動明顯。
“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”是華僑城“城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略核心，“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”則是城鎮(zhèn)化項目的戰(zhàn)略支撐。在新模式助推下，2016年，華僑城城鎮(zhèn)化項目在廣東、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。
華僑城甘坑新鎮(zhèn)，位于深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，擬規(guī)劃面積約12平方公里。這是華僑城擬投資500億元打造的首個“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)，這也是深圳的首單特色城鎮(zhèn)，被稱為中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)。
無疑，新模式讓華僑城的“造城”能力推向新高。而在國家政策的支持下，華僑城作為中國新型城鎮(zhèn)化的踐行示范者率先通過PPP模式推出“100個美麗鄉(xiāng)村”計劃，構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色小鎮(zhèn)。如中國唯一的博物館小鎮(zhèn)——四川安仁古鎮(zhèn)、南方絲綢之路的起點——四川天回古鎮(zhèn)、古色古香的“中國好萊塢”——四川黃龍溪古鎮(zhèn)、中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)——深圳甘坑小鎮(zhèn)、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳鳳凰古鎮(zhèn)、明清南海防軍事要塞——深圳大鵬所城、深圳生態(tài)后花園——光明小鎮(zhèn)等等。
華夏 幸福：特色小鎮(zhèn)的實踐先鋒者
2017年2月中旬，河北省公布了首批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建和培育類特色小鎮(zhèn)名單，廊坊有6個培育類小鎮(zhèn)入選，而其中三個均為華夏 幸福的作品。包括永清縣幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、霸州市足球運動小鎮(zhèn)、香河縣機器人小鎮(zhèn)。
由此可見，華夏 幸福在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運營上早就走在了市場前列。
相比于傳統(tǒng)房企，擁有更好的產(chǎn)業(yè)資源、對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解更為深刻的華夏 幸福似乎更容易打造成功的特色小鎮(zhèn)。據(jù)悉，對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運營，華夏 幸福早已在旗下產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)進行試點，目前已經(jīng)建立并初具規(guī)模的小鎮(zhèn)包括大廠影視小鎮(zhèn)、香河機器人小鎮(zhèn)、嘉善人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。此外，足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)根據(jù)公司公告也將陸續(xù)推出。
而走到今天，華夏 幸福正以“PPP市場化運作”為機制，依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，通過提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、招商管理服務(wù)、景區(qū)化智慧化運營等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，與政府合作共創(chuàng)新型特色小鎮(zhèn)。
恒 大：足球小鎮(zhèn)是水到渠成
說到恒 大對中國足球的貢獻，在歷史上也必將是濃重一筆。如今恒 大在特色小鎮(zhèn)的熱浪下，搞足球小鎮(zhèn)似乎一點都不出人意料。2017年伊始，清遠根據(jù)規(guī)劃將在現(xiàn)有恒 大足球?qū)W校和恒 大金碧天下兩大建設(shè)板塊基礎(chǔ)上，建設(shè)“恒 大歐洲足球小鎮(zhèn)”，擬將小鎮(zhèn)定位為立足珠三角地區(qū)、面向全球的國際足球文化名鎮(zhèn)，并融匯山水田園特色、人文風(fēng)情，打造出多元活力的國際旅游目的地。
按鳳凰產(chǎn)業(yè)整理數(shù)據(jù)來看，單足球小鎮(zhèn)，就已經(jīng)有不少玩家入局。除了恒 大歐洲足球小鎮(zhèn)，蘇寧也宣布籌建南京國際足球小鎮(zhèn)，龍湖地產(chǎn)也準備參與到槐房國際足球小鎮(zhèn)開發(fā)項目中去。如今，萊茵體育也發(fā)布公告，要投資20億元，在桐廬縣建設(shè)國際足球小鎮(zhèn)。
不少小鎮(zhèn)在規(guī)劃的時候都融入了大產(chǎn)業(yè)集群的理念，在這種情況下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵就在于特色產(chǎn)業(yè)是否具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以及是否成熟到足以對抗行業(yè)風(fēng)險。鑒于恒 大在足球和地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，足球小鎮(zhèn)的未來仍然可期。
綠城：農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)不賣房子賣生活
綠城跟其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，雖然在產(chǎn)品力打造上獨樹一幟，但也有著市場痛點，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、云棲玫瑰園……太多經(jīng)典項目出自綠城之手，只是一座中式院子動輒數(shù)千萬甚至上億元讓普通人望塵莫及。
也正是看到了這一點，綠城前幾年就開始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉(zhuǎn)型為城市生活服務(wù)商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區(qū)，桃李春風(fēng)則是一個樣本，除了房子，這里更吸引人的會是那種全家庭的生活方式。
“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動中國新一輪農(nóng)村改造?！本G城中國董事會聯(lián)席主席宋衛(wèi)平也公開表示，將在5-10年里最起碼做出5-10個理想小鎮(zhèn)樣板。
與碧桂園不同，宋衛(wèi)平選擇的是特色“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，形成3萬人的小鎮(zhèn)。
農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點是對基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)部分獲得的收益，帶動周邊的農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個這樣的理想“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。
宋衛(wèi)平認為，從房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，具有先天優(yōu)勢。“中國終將由城市建設(shè)轉(zhuǎn)向為城鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)多元一體化時代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非常現(xiàn)實悠揚、具有夢幻色彩的天堂小鎮(zhèn)，這是下一個階段中國社會發(fā)展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個選擇”。
萬達：旅游小鎮(zhèn)成轉(zhuǎn)型出路之一
萬達旅游小鎮(zhèn)的打造也是集團轉(zhuǎn)型的出路之一。在2022年北京冬奧會申辦成功的大背景下，萬達積極開展冰雪產(chǎn)業(yè)布局。萬達在長白山修建了可同時滿足上萬人次，43個雪道的滑雪場，由國際化專業(yè)團隊運營?；﹫鲇忠齺砹烁叨硕燃倬频?、溫泉、影劇院和商業(yè)街。這個冰雪小鎮(zhèn)獨特的自然稟賦和幾年獨具匠心的建設(shè)，吸引了眾多資本進入休閑旅游產(chǎn)業(yè)，解決就業(yè)1萬多個。
2015年3月，萬達集團與貴州省簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃總投資600億元，在貴州省建設(shè)萬達文化旅游項目和10個以上的萬達廣場。旅游小鎮(zhèn)是萬達丹寨扶貧的重大創(chuàng)新。項目位于丹寨縣風(fēng)景秀美的東湖岸邊，占地400畝，一期投資6億元，一期建筑面積5萬平方米，建筑風(fēng)格苗寨特色，配套建設(shè)三星級酒店、多廳電影院、兒童娛樂等設(shè)施，引入丹寨特色的民族手工藝、苗寨美食、苗醫(yī)苗藥等內(nèi)容，打造一站式苗族文化體驗。
萬科：國企萬科的新嘗試
作為住宅地產(chǎn)的老大，萬科的任何一次轉(zhuǎn)型都會備受關(guān)注。其在八年前打造的萬科良渚文化村也可以說是一個小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)成為杭州旅游休閑和度假居住新名片新地標的良渚文化村，總占地12000畝，其中山地5200多畝，旅游用地1200多畝，公建用地680畝，房產(chǎn)用地3400多畝，規(guī)劃人口3萬左右。包括了“良渚圣地”博物館公園、白鷺灣君瀾度假酒店、玉鳥流蘇文化休閑街區(qū)，以及陽光天際、竹徑茶語、白鷺郡、七賢郡、勸學(xué)里、綠野花雨、金色水岸等多個組團共同構(gòu)成。
從設(shè)計上，它超越了樓盤概念，以小鎮(zhèn)的尺度、步行的時距、主題村落式的布局，成為郊區(qū)新鎮(zhèn)建設(shè)的示范區(qū)、田園城市理想與新都市主義的試驗場。然而到了實際上，良渚文化村只有一個產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。過于單一的產(chǎn)業(yè)模式如果讓小鎮(zhèn)在新時代得以持續(xù)，萬科恐怕還需要做更多的努力。因此，建造特色小鎮(zhèn)，還有巨大摸索創(chuàng)新和彎道超車的機會所幸。
但其在特色小鎮(zhèn)的嘗試上并未停止步伐。就在今年的9月初，先是媒體曝出萬科將入駐石家莊正定新區(qū)，計劃投資50億建特色文化小鎮(zhèn)；9月2號，北京萬科與門頭溝軍莊鎮(zhèn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議共同開發(fā)特色小鎮(zhèn)；9月18日，萬科搭上蘇州高新區(qū)管委會、華大基因和蘇州高新，投資建設(shè)生命健康小鎮(zhèn)。
“鎮(zhèn)”興中國是好事，也是難事
特色小鎮(zhèn)未來無限好，但要如何抵達？
從目前特色小鎮(zhèn)投入來看，還是存在不少問題，比如項目鋪得太大，導(dǎo)致前期概念和規(guī)劃很好，但中后期項目經(jīng)營的動力減弱；項目經(jīng)營和原先規(guī)劃不斷偏離，比如說會通過銷售部分商鋪來維持現(xiàn)金流，但往往這樣就會導(dǎo)致商鋪零售經(jīng)營，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)聚集度不統(tǒng)一，也成為房地產(chǎn)方面簡單的物業(yè)銷售的模式。另外，也不排除有一些房企借著特色小鎮(zhèn)的名義“圈地”之實。
做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)非常難?！拔腋杏X，相比我們傳統(tǒng)做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)非常難?！眴⒌峡毓筛呒壐笨偛脧堃黄皆?月21日觀點新媒體業(yè)小鎮(zhèn)論壇上表示。他還指出，在特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)里目前我們沒有多少成功的案例。
確實很難。不同于過去城鎮(zhèn)化的概念農(nóng)民進城，特色小鎮(zhèn)是要結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造當(dāng)?shù)氐男律虡I(yè)、新產(chǎn)業(yè)、新企業(yè)的“城鎮(zhèn)新經(jīng)濟”，可擅長開發(fā)業(yè)務(wù)的房企對產(chǎn)業(yè)的培育缺乏經(jīng)驗，另一方面對于資金儲備需求大且回款周期長，如何將產(chǎn)業(yè)真正融合進小鎮(zhèn)中，形成持續(xù)的盈利能力，都是開發(fā)商布局特色小鎮(zhèn)需要解決的問題。此外，迄今為止，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這筆生意上，本身也都沒有找到一種成熟的盈利模式。
很多開發(fā)商對發(fā)展特色小鎮(zhèn)或產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的租售黃金比例問題高度關(guān)注。億達華南區(qū)董事長魏巍表示，該公司做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目時，往往是70%做產(chǎn)業(yè)，30%做住宅和商業(yè)配套，不僅有大企業(yè)進駐，還能保持一定的利潤率。
星河產(chǎn)業(yè)集團副總裁閻鏡予也指出，在做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)中，開發(fā)商的第一個要求是租金只需要覆蓋利息。同時，要經(jīng)過良好的運營使物業(yè)增值。
進入錢越來越難賺、利潤越來越難保障的“白銀時代”，踐行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加速企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級步伐是每家房企的必然選擇，特色小鎮(zhèn)的布局毫無疑問是新的出口。然而，“房企+特色小鎮(zhèn)”是深思熟慮之后的真轉(zhuǎn)型，還是只是講個好聽的故事給投資者、股東、客戶們聽，則有待進一步觀察。
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