住宅應(yīng)滿足下列條件,方可交付用戶使用:
由建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行工程竣工驗收,確認合格;取得當?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認可文件或準許使用文件;在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進行備案;小區(qū)道路暢通,已具備接通水、電、燃氣、暖氣的條件。
弱勢群體的權(quán)利:十種情況下可依法拒絕收房根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)等相關(guān)法規(guī),消費者遇到下列情況之一可不收樓:
?。?、不具備“小區(qū)道路暢通,已接通水、電、燃氣、暖氣的條件的”:
依據(jù):《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-2條
?。?、未取得《竣工驗收備案表》的:
依據(jù):《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-1條3、不提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》的:
依據(jù):《濟南市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理(暫行)辦法》第十三條
4、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓,經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的:
依據(jù):司法解釋第十五條
5、開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的:
依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款
6、開發(fā)商經(jīng)批準改變商品房規(guī)劃設(shè)計未經(jīng)買家認可的:
依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款
7、不能提供有資質(zhì)的測繪部門房屋面積實測數(shù)據(jù)的:
依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第三十四條
8、合同沒有約定,且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的,可拒絕收房,并解除購房合同:
依據(jù):司法解釋第十四條
9、經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的:
依據(jù):司法解釋第十二條
10、房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的:
依據(jù):司法解釋第十三條 商品房的樓層空間高度標準
國家住宅建筑設(shè)計規(guī)范
第六節(jié)層高和凈高
第2.6.1條住宅層高不應(yīng)高于2.80m。
第2.6.2條臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.40m,其局部凈高不應(yīng)低于2m。
第2.6.3條利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時,其一半面積的凈高不應(yīng)低于2.10m,其余部分最低處高度不宜低于1.5m。
第2.6.4條廚房的凈高不應(yīng)低于2.20m,衛(wèi)生間、廁所、貯藏室的凈高不應(yīng)低于2m。
第2.6.5條衛(wèi)生間、廁所內(nèi)采用蹲式大便器時,其蹲位處地面距上部存水彎的凈高不應(yīng)低于1.90m。
以上談到的層高的國家標準只是層高的最低標準,如果購房合同中買賣雙方對層高另有約定(該約定必須高于國家標準,否則無效),則開發(fā)商交房時應(yīng)當達到約定的標準。
一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠化率應(yīng)不低于30%。
5、關(guān)于房屋公攤面積的國家標準
關(guān)于商品房的公攤面積,國家沒有相關(guān)規(guī)定,房屋的公攤面積的大小,取決于房屋建筑的規(guī)劃設(shè)計是否合理、以及房屋的配套設(shè)施多少等等。
按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定:應(yīng)當列入共有面積進行分攤的有:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
因此,凡是上述設(shè)施齊全的,其分攤面積即相應(yīng)較大。 商品房面積誤差國家標準
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》,商品房的銷售面積與實際面積之差,不得超過國家計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差。當事人應(yīng)當在合同中載明,合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
如果合同未作約定的,按以下原則處理:面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異,當事人不解除合同的,應(yīng)當簽署補充協(xié)議國家規(guī)定的開發(fā)商交房時都需要提供什么文件
國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用”?!叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標準,是開發(fā)商交樓的必要條件?!叭龝笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》,“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。