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- 2019年第 158 篇文章 -

在快節(jié)奏的當(dāng)下，裝修設(shè)計不必自己費心，拎包即可入住的精裝修房十分受購房者歡迎。然而，因裝修全由開發(fā)商負(fù)責(zé)，導(dǎo)致用料和工程都不透明，精裝修房的質(zhì)量也參差不齊。那么，當(dāng)在房屋驗收的時候，如果遇到質(zhì)量問題應(yīng)該如何處理？能否直接拒收房屋？如果不能拒收房屋，購房者應(yīng)該如何主張權(quán)利才能追回?fù)p失？

一

精裝修房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么

精裝修房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一般以國家標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范，其中一些強制性的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范可作為具有普遍約束力的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。比如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《住宅設(shè)計規(guī)范》、《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等規(guī)范性文件都對用料和施工的標(biāo)準(zhǔn)制定了國家標(biāo)準(zhǔn)。

除了行業(yè)的硬性規(guī)范，合同中的質(zhì)量條款作為雙方當(dāng)事人之間關(guān)于房屋質(zhì)量的特別約定，只要不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，對雙方也具有約束力。根據(jù)建筑部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》，住宅開發(fā)單位和購房者應(yīng)按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂制式合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置相關(guān)全裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，也就是說精裝修商品房買賣合同中必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置，一般來說，合同中會規(guī)定裝修各個部件使用的品牌、價位，施工的具體項目。

另外，開發(fā)商提供的樣板間也可以成為交付標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致?！?/span>也就是說如果沒有特別說明，開發(fā)商設(shè)立的樣板也可以作為精裝修商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)。

二

出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者如何救濟

許多精裝修房的開發(fā)商，為了賺取報價和實收價之間的差價，會使用同品牌之中價位比較低廉的產(chǎn)品，甚至對于目光難及處的隱蔽工程應(yīng)付了事。因此，很多業(yè)主在收房后不久，房屋就開始出現(xiàn)種種問題。一旦出現(xiàn)這樣的情況，購房者可以以質(zhì)量瑕疵為由向開發(fā)商追責(zé)，但是對于不同的質(zhì)量瑕疵類型，可以主張的請求并不相同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

也就是說，“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”兩種情況下，購房者可以拒收房屋，并要求開發(fā)商賠償；而一般的質(zhì)量問題，購房者并不能拒收，只能要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用及損失。

實務(wù)中，上海法院對質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用的認(rèn)定非常保守，購房者僅以裝修質(zhì)量問題主張拒收房屋，法院一般很難予以支持。上海法院的觀點是購房者無權(quán)拒收房屋，但有權(quán)在接受房屋后向開發(fā)商提出整改主張，整改期間影響房屋占有使用的，可另行主張房屋空置損失。

審判觀點的保守對購房者而言非常不利，但購房者并非無計可施。鑒于新商品房多數(shù)是精裝修住宅，購房者在驗房時可以自行做甲醛檢測，如果甲醛超標(biāo)的情況下購房者有權(quán)拒收房屋，并主張逾期交房違約金。下面這則案例中，購房者就以甲醛超標(biāo)為由成功追究開發(fā)商的逾期交房責(zé)任：

2015年5月10日，張某購買本市某全裝修房屋，與開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)定協(xié)議》與《補充協(xié)議》，并在其中約定“公司會委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)對室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行抽檢并出具檢測報告... ...房屋交付時存在質(zhì)量瑕疵或裝修瑕疵，由公司負(fù)責(zé)交房后修復(fù)、整改，不影響房屋交付。購房者以質(zhì)量瑕疵或裝修瑕疵為由拒絕收房，公司無需承擔(dān)延期交房責(zé)任。除不可抗力外，公司逾期超過90天交付房屋，且購房者同意繼續(xù)履行合同的，公司應(yīng)支付總房款10%作為違約金。”

張某在收房后，自行聘請專業(yè)檢測公司檢測出房屋甲醛超標(biāo)，將檢測報告提供給開發(fā)商工作人員，而開發(fā)商卻一直未進(jìn)行整改。于是在2017年3月，張某以甲醛超標(biāo)，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用為由，向法院提起訴訟，請求判決公司逾期交房違約金160萬元。

本案經(jīng)一審、二審，最終認(rèn)定“鑒于室溫對甲醛釋放會有顯著影響，綜合張某自行委托的檢測報告及司法鑒定結(jié)果來看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定公司向張某交付房屋時確實存在甲醛超標(biāo)問題。甲醛排放應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，張某以甲醛超標(biāo)為由拒收房屋，于法有據(jù)?！弊罱K，因開發(fā)商延遲交付房屋達(dá)兩年之久，法院判決該公司支付張某違約金100萬元。

三

小結(jié)

精裝修房雖然便利，但一旦出現(xiàn)質(zhì)量糾紛，合同中對此又無具體約定時，購房者的利益常常難以得到保障。因此，建議購房者在簽訂合同時，對質(zhì)量瑕疵的類型及法律后果作具體的約定，將裝修標(biāo)準(zhǔn)盡可能地細(xì)化。當(dāng)發(fā)生糾紛時，可通過拍照、公證等方式留存證據(jù)，為解除合同、索賠等提供依據(jù)。

文丨高原、于越

編丨唐詩穎（星瀚運營）

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