來源：正義網(wǎng)法律微博
導(dǎo) 讀：二手房交易在實踐中發(fā)生糾紛的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的經(jīng)驗和知識所致，那么購買二手房，應(yīng)該注意什么?本文介紹購買二手房必須的知道的十二件大事兒、幾十件小事兒，都是從前人的血淚中總結(jié)出來經(jīng)驗！
1、要核實房屋所有權(quán)人身份。
房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要復(fù)印件。
2、尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無法辦理過戶手續(xù)，謹(jǐn)慎購買。
賣方可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產(chǎn)權(quán)證前不能過戶，而原來預(yù)計取得產(chǎn)權(quán)證的時間未必真能按時取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風(fēng)險較大。盡量不要購買此類房產(chǎn)。
3、要核實房產(chǎn)性質(zhì)，確認(rèn)是否可以上市交易、是否有額外費用。
商品房正常上市交易沒有問題，但是經(jīng)濟(jì)適用房等其他性質(zhì)的房產(chǎn)，上市交易可能會有年限限制，有些性質(zhì)的房產(chǎn)甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產(chǎn)證的發(fā)證機(jī)關(guān)核實清楚。
核實上述證件最好見原件，偽造房產(chǎn)證、身份證交易進(jìn)行詐騙的事時有發(fā)生。所以最好是到房管部門親自核實。有些地方的管理部門是可以給口頭查詢核實的。如果不行，可以要求產(chǎn)權(quán)人共同帶產(chǎn)權(quán)證書到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓懿块T核實房產(chǎn)證的真實性及是否屬于可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費用。再進(jìn)一步，還可到公安機(jī)關(guān)核實一下與您打交道的是否真的房主。
產(chǎn)權(quán)證如果登記為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導(dǎo)致合同無效，這一點通常不會被人忽視。但是，房產(chǎn)證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢？
答案是否定的。如果是婚后購買的房產(chǎn)，即使登記在一個人名下，通常也認(rèn)為是夫妻共同財產(chǎn)的。
登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認(rèn)合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。
當(dāng)然，這種反悔不一定都能成功，但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。
很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設(shè)定條款，確保款項用于解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。
是否設(shè)定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實。
1、要確保買方有購房資格。
目前各地還是有限購政策的，購房前買方要自己確認(rèn)一下自己是否有購房資格。
2、要根據(jù)雙方房產(chǎn)情況核實可能的稅費數(shù)額。
雖然法律規(guī)定了稅費分別由買賣雙方承擔(dān)，但交易中通常是約定由買方承擔(dān)的，稅費的數(shù)額也是買方是否構(gòu)成的重要因素，這是要重視的。
同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費的減免及標(biāo)準(zhǔn)。
對此，最好簽約前計算清楚，對相關(guān)情況作個明確約定或承諾。
3、如果需要貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。
買方擁有的房產(chǎn)數(shù)額或曾經(jīng)貸款次數(shù)可能對是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)、不同時間段也是不同的，最好在購房時根據(jù)自己情況核實清楚。
1、土地使用權(quán)的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對房價有影響。
2、房屋的面積：房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護(hù)的。
3、房屋的基本情況要認(rèn)真核實：要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因為可以體驗供暖情況。另外，可以在不同時間多次看房，觀察采光情況。可以找樓下住戶核實是否有漏水歷史。
4、如果購買的是學(xué)區(qū)房，要向周邊學(xué)校核實房子中的學(xué)籍。很多學(xué)區(qū)房是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。
購房是了為居住，而環(huán)境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細(xì)調(diào)查：
周圍鄰居都是什么人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良習(xí)慣，如果樓上成天每天熱鬧到深夜，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎？
如果不遠(yuǎn)處就是個小廣場，一到晚上就一堆大媽跳廣場舞，房價是不是要受影響？
小區(qū)是否緊臨公路、鐵路、飛機(jī)航線？這些產(chǎn)生的噪音是否影響到小區(qū)居民？
房子本身的情況很多人是都知道核實的，但這房子以外的情況很多人購房時并沒有注意，住進(jìn)去以后才發(fā)現(xiàn)，但是以這些為由指證賣方違約又很難成立，所以最好事先注意。
房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的。
房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認(rèn)房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題后支付。另外，建議采取資金監(jiān)管的方式，對買方更安全。
交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。
違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。
目前各地存量房買賣，都實施網(wǎng)簽制度，辦理網(wǎng)簽備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，對買方是一種保護(hù)，因此簽訂書面買賣合同后，一定要盡早辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。
很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時把這些情況在協(xié)議中明確。
購房入住后才發(fā)現(xiàn)前房主有欠費，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖費的，可能要到供暖季才發(fā)現(xiàn)。
所以，物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認(rèn)沒有問題后再支付給原房主。
戶口制度是我國特色，購房時很多人不注意，結(jié)果購房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。
建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時約定一個違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就支付一定數(shù)額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。
簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會也很多，所以要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。
原房主交房時建議雙方做兩份書面確認(rèn)文件，對交房時間、相關(guān)設(shè)施情況，共同簽字，各自保留。
購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個環(huán)節(jié)的房款。
過戶是最重要的環(huán)節(jié)，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認(rèn)手續(xù)都沒有問題后，就是房管部門核發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證了，一般不會發(fā)生什么問題，但提交這一步很重要，建議不管是否委托中介參與，一定要親自參與此環(huán)節(jié)。
當(dāng)然，實踐中很多二手房交易是通過中介完成的，但要記住，不要以為有中介參與就會主動替你完善協(xié)議和防范陷阱，關(guān)鍵還是要靠自己！
