本文由作者賜稿并授權(quán)民商事裁判規(guī)則公眾號重新編輯整理，轉(zhuǎn)載須在文首醒目注明作者和來源(侵權(quán)必究)。
最高人民法院
當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理
??作者：唐青林 李舒 劉思玉 單位：北京市安理律師事務(wù)所
裁判要旨
當(dāng)事人之間實際上是民間借貸法律關(guān)系，房屋買賣合同只是讓與擔(dān)保的方式，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進行審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
案情簡介
一、2014年3月26日，王高平（甲方）與博海公司（乙方）簽訂《房屋抵頂借款協(xié)議》，約定：乙方公司因建設(shè)開發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款9800萬元。此款項應(yīng)當(dāng)于2014年7月23日前還清。乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設(shè)開發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價償還向甲方的借款本息”同日，雙方又簽訂了《逸海華庭認購協(xié)議》。
二、借款到期后，王高平多次催促博海公司償還借款并履行協(xié)議，博海公司均以項目正在推進等理由推脫。
三、王高平提起本案訴訟，請求確認王高平與博海公司于2014年3月26日簽訂的《逸海華庭認購書》合法有效并將逸海華庭商品房交付王高平，確認商品房為王高平所有。一審海南省高級人民法院駁回其訴訟請求。
四、王高平上訴主張一審法院適用法律錯誤，其與博海公司之間的借款合同關(guān)系已于后期轉(zhuǎn)化成為商品房買賣合同關(guān)系，并非原審法院認定的用房屋抵頂是對借款的一種擔(dān)保方式。最高人民法院駁回上訴，維持原判。
敗訴原因
本案關(guān)鍵在于甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權(quán)。經(jīng)審理查明，王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認購協(xié)議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整（小寫：98000000元）。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設(shè)開發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協(xié)議。雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實現(xiàn)房屋買賣。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認購協(xié)議時并無真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實意思是設(shè)定擔(dān)保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關(guān)系是民間借貸，房屋認購協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。經(jīng)審查，原審法院在庭審過程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。
敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗總結(jié)
實踐中，當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保時，出借人往往希望在借款人到期不還款時，直接依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)。但是，對于出借人而言，應(yīng)當(dāng)謹記：一方面，以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保時，房屋買賣合同只是一種擔(dān)保方式，在借款人到期不履行還款義務(wù)時，出借人不能直接依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)。另一方面，當(dāng)法院按照民間借貸法律關(guān)系進行審理，并向出借人釋明變更訴訟請求時，出借人應(yīng)當(dāng)及時變更訴訟請求，如將訴訟請求從主張房屋所有權(quán)變更為主張借款人歸還借款本金、利息及違約金，并可同步采取訴訟保全，否則出借人可能承擔(dān)敗訴的風(fēng)險。
相關(guān)法律規(guī)定
《民間借貸規(guī)定》
第二十四條第一款 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述
關(guān)于王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思。本院認為，本案中，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關(guān)系，并據(jù)此訴請確認房屋認購協(xié)議有效及履行該協(xié)議，由其取得該協(xié)議涉及的541套房屋的所有權(quán)，而其提供的證據(jù)材料又包含了借款的事實。對此，應(yīng)當(dāng)甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認購協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過支付對價獲得房屋的所有權(quán)。經(jīng)審理查明，王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認購協(xié)議》均對借款事實予以確認。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整（小寫：98000000元）。乙方為償還該項借款與甲方達成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時，則同意用其在海南建設(shè)開發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認購協(xié)議。雙方簽訂房屋認購協(xié)議的真實目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實現(xiàn)房屋買賣。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認購協(xié)議時并無真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實意思是設(shè)定擔(dān)保。簡言之，王高平與博海公司之間的真實法律關(guān)系是民間借貸，房屋認購協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。王高平主張其與博海公司之間借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)為商品房買賣合同關(guān)系，未提交足夠的證據(jù)予以佐證，故本院不予支持。經(jīng)審查，原審法院在庭審過程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問其是否變更訴訟請求，王高平的代理人確認其不變更訴訟請求。原審法院向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系并告知其可以變更訴訟請求的行為，符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定。
案件來源
最高人民法院，王高平與海南博海投資咨詢有限公司借款合同糾紛案［（2016）最高法民終52號］
延伸閱讀
當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后出借人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進行審理
案例一：最高人民法院審理的六盤水興吾源典當(dāng)有限公司與六盤水玖盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛申請再審民事裁定書［（2015）民申字第182號］，該院認為：“玖盛公司與興吾源公司之間是借貸關(guān)系還是商品房買賣合同關(guān)系，是本案審查的核心問題。首先，雙方當(dāng)事人2008年7月8日簽訂的《商品房買賣合同》、2008年7月9日簽訂的《購房補充協(xié)議》以及2008年9月2日簽訂的《購房補充協(xié)議（二）》所確定的雙方權(quán)利義務(wù)是，興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬元和200萬元，每月由玖盛公司補償38.5萬元和11萬元（核算月息為5.5%），期限為6個月，玖盛公司同時與興吾源公司簽訂附有解除權(quán)的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款項，則享有解除合同的權(quán)利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項，則興吾源公司有權(quán)變賣案涉房產(chǎn)。從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬元，而非出賣案涉商品房，興吾源公司的交易目的是為了提供資金并獲得資金利息，而非買受案涉商品房。因此，上述合同及補充協(xié)議的真實意思是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同。興吾源公司認為雙方的真實意思為商品房買賣關(guān)系的主張，不能成立。一、二審法院對此認定正確?！?/p>
案例二：最高人民法院審理的黑龍江申騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、賈炳藝等民間借貸糾紛申請再審民事裁定書［（2015）民申字第3051號］該院認為：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，當(dāng)事人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。本案中，申騰開發(fā)公司向李玉龍借款600萬元、向賈炳藝借款150萬元，同時將自己開發(fā)的東方銘苑l9套、7套房產(chǎn)分別以李玉龍、賈炳藝名義辦理了商品房預(yù)售登記，并簽訂了相應(yīng)的《商品房買賣合同》。后申騰開發(fā)公司分別與李玉龍、賈炳藝達成《還款協(xié)議》，確認上述借款金額，保證對開發(fā)樓盤銷售收入優(yōu)先用于償還借款，并約定如借款到期或欠息超過一個月，已經(jīng)辦理預(yù)售登記的上述l9套、7套房產(chǎn)分別歸李玉龍、賈炳藝所有，抵頂借款。之后申騰開發(fā)公司分別償還賈炳藝、李玉龍借款本金各40萬元，并對兩套商服解除了預(yù)售登記。針對上述《商品房買賣合同》，李玉龍、賈炳藝提出其真實意思表示為以房屋擔(dān)保案涉?zhèn)鶛?quán)的實現(xiàn)，并未與申騰開發(fā)公司形成實際的商品房買賣合同關(guān)系；申騰開發(fā)公司亦認為案涉《商品房買賣合同》涉及的款項與《還款協(xié)議》涉及的款項在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對于其屬同一筆款項并無異議。根據(jù)本案查明的上述事實以及當(dāng)事人的陳述，申騰開發(fā)公司因開發(fā)東方銘苑小區(qū)工程資金緊張而向李玉龍、賈炳藝借取案涉款項，并非向李玉龍、賈炳藝出售其開發(fā)的案涉房屋以收取購房款，李玉龍、賈炳藝向申騰開發(fā)公司出借案涉款項以獲取借款利息，并非向申騰開發(fā)公司支付購房款而獲得案涉房屋所有權(quán)，據(jù)此可以認定當(dāng)事人的真實意思在于民間借貸，雙方簽訂《商品房買賣合同》及辦理房屋預(yù)售登記的真實目的只是將房屋作為借款的擔(dān)保。”
