案例1. 天津水晶城
區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；
占地面積： 38.4萬平米。
建筑面積：38.41萬平米
物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團：9
綜合容積率：1
萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺
情景花園洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺。
主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：
首層：南向花園入戶
二層：南向露臺入戶
三層、四層：樓梯入戶
首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬
·建筑面積：149.14㎡
架空層儲藏室：28.37㎡
錯層四室兩廳雙衛(wèi)
·南入口首層，位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。·獨有情景房，倍添院居情趣·開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分·超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間·三間主臥組織緊湊，空間利用合理
二層戶型：南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬
·建筑面積：140.48㎡ 錯層三室兩廳雙衛(wèi)·獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強
·7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分
·超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間
·三間臥室組織緊湊，空間利用合理
·活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富.附帶觀景露臺
三層戶型：樓梯入戶、南露臺、錯層、客廳7.4米面寬
建筑面積：128.92㎡ 錯層三室兩廳雙衛(wèi)
7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分
超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間
三間臥室組織緊湊，空間利用合理
衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾
活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富
附帶觀景露臺
頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬
·建筑面積：186.59㎡ 躍層四室兩廳三衛(wèi)
上層——
·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房
·主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然
·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意
·衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢
·頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意
下層——
·8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間
·層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮
·客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)
·附帶超大觀景露臺
萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場接受度高
一期情景洋房主要為4層半建筑：
首層面積：150平米左右
二層面積：140平米
三層面積：128-130平米左右
頂層面積：178-187平米左右
一期情景花園實現(xiàn)均價市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價格；
銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達到120-130套/月；
案例2：北京萬科青青
地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達
規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1
產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次。
總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。
以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設(shè)計元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)
層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底；
步入式設(shè)計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；
外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；
業(yè)主對露臺的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度
通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；
在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；
超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；
該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價格
銷售狀況：
一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高；
一期開盤當(dāng)天銷售60% ；
二期銷售未作任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空；
經(jīng)驗提示
北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高
n客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價位的最佳接合點。花園洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。
得房率高、實惠：在戶型設(shè)計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。
功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。
改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。
私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。
關(guān)于洋房產(chǎn)品的建設(shè)成本
單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米
北方城市洋房產(chǎn)品單方開發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費等，不含銷售費用、稅費、地價）：
萬科測算標(biāo)準(zhǔn)：2200-2400元/平米
金地測算標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米
6層情景洋房——深圳萬科城
在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；
a.獨特的露臺空間
b.多景式陽光房
c.豐富的建筑形態(tài)
d.首層私家庭院
e.大面積贈送
f.全明戶型
首層：
128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層
多露臺、陽臺設(shè)計，與景觀的親密接觸；
全明戶型，保證采光效果；
二層到六層：
面積控制，111-70平米層層退臺，贈送南向10平米大露臺
二層：111平米 3室2廳2衛(wèi)
五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)
三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi)
六層：72平米 2室2廳1衛(wèi)
四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)
端頭戶型舒適度放大： 270度八角窗
270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；
主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北向，或者設(shè)計露臺連接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計，居住價值得到提升；
根據(jù)北方氣候特點對萬科戶型進行局部調(diào)整
六層退臺洋房的五層和六層兩個臥室均超北，對北方城市客戶接受會有困難，
建議戶型局部調(diào)整，將主臥室與餐廳空間調(diào)換，保證主臥南向采光；
同時與露臺相接部分門窗采取保暖功能較好的材質(zhì)，保證冬季居住舒適度；
創(chuàng)新產(chǎn)品推薦—寬景洋房：
面積區(qū)間可根據(jù)需要進行調(diào)整，主要強調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果
7米超短進深設(shè)計，動靜功能分布合理
6米橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整體面寬12.25米，開間進深比達1.75
主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間
寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設(shè)計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透
寬景洋房最大的特點是超短進深、全明設(shè)計，以通風(fēng)采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標(biāo)準(zhǔn)
臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通透，舒適性強
大連萬科假日風(fēng)景寬景洋房
130平米，3室2廳2衛(wèi)
南北通透，全明設(shè)計，南向主臥套間，符合北方居住習(xí)慣；
約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設(shè)計，活動空間廣闊；
雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好；約10平米入戶花園，拓展交往空間；
天津萬科假日風(fēng)景寬景洋房
94平米，面積控制；
雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設(shè)計，保證居住舒適度；
超寬廳設(shè)計，大面寬，采光、觀景效果良好；
117平米，超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積；
12米超大面寬，主要活動空間全部朝南布置；
與客廳連通的陽臺，與景觀的緊密接觸；
3+1寬景House產(chǎn)品特點
五大價值點：
a.1－2層均有地下室附送
b.獨特的露臺空間
c.豐富的建筑形態(tài)
d.氣派的橫向客廳
e.豪華的頂層套房
戶型特點：一層為平層，贈送地下室和庭院；二層為平層，贈送地下室；三四層為復(fù)式，贈送大露臺
寬景house產(chǎn)品的市場機會
機會一
創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關(guān)注度和吸引力
機會二
解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價限制的客戶需求
機會三
寬景House能增加戶數(shù)，降低1－2層的總價區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。
一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房
二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺
二層：
附送露臺/地下室.明廚明衛(wèi).方正實用
三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園
案例：深圳寬景house—萬科城
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