點擊上面藍(lán)字〖房地產(chǎn)聯(lián)盟〗,最前沿的房地產(chǎn)講座 …………………………………………………………………… 弗萊明戈項目價值挖掘 項目簡介－－區(qū)位、總圖、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)
·總用地面積：80018 m2
·居住戶(套)數(shù)：487套
·住宅棟數(shù)：36棟
·總建筑面積： 105875.83 m2
·1、住宅建筑面積：90100.93 m2，占85.10%
·2、車庫建筑面積：14647.01 m2，占13.83%
·3、配套設(shè)施建筑面積：1127.89 m2，占1.07%
·容積率：1.32（包括地下）
·建筑密度：22.08%
·綠地率：31.2%
·停車泊位：487輛
·①地面 64輛
·②地下 423輛
一、價值點發(fā)掘－－總圖
·充分利用原始地形，將整個小區(qū)分成多個標(biāo)高的臺地，大大節(jié)約了土方量，既節(jié)約成本，又有利于施工，而且增加了視線的層次感。
·各樓棟利用車庫的連接自然形成8個圍合院落，既可避免單調(diào)的排列式布局，又倡導(dǎo)了一種新的生活方式。
·在幾棟住宅之間布置車庫，既方便了住戶的直接入戶，增加了住宅的溢價能力，又不需結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換增加結(jié)構(gòu)成本。
·利用一條環(huán)形車道串起了整個小區(qū)的車庫和樓棟，大大節(jié)約了車行道路的面積。
·臨市政道路住宅均與道路成斜向布置，盡量減輕市政道路對住宅的影響，而且住宅和道路形成的三角地帶又給底層住戶留出了寬闊的側(cè)花園位置，提高了底層住宅的溢價能力。
·在小區(qū)中央利用自然地形高差設(shè)置大型水體，提高了水體周邊住宅的價格，提升了整個小區(qū)的品質(zhì)。
·總圖的規(guī)劃布置使得整個小區(qū)的住宅戶戶有景，視野開闊，或面對開放空間、或面對半私密的庭院，均好性較高。
·公共綠地小區(qū)化：按控規(guī)要求，臨金渝大道應(yīng)退8米綠化帶，通過協(xié)調(diào)，此公共綠化帶最終為小區(qū)所用。
二、價值點挖掘－－單體
·利用陽臺、露臺、廊、入戶花園等半室外空間，加強住戶與外界的交流，極致的情況每間臥室都有陽臺，增加贈送面積，提高溢價能力。
·利用贈送前花園、后花園、側(cè)花園等方式使客戶感受到別墅式的享受，提高溢價能力。
·贈送車庫與下沉庭院間的地下空間，提高溢價能力。
三、價值點挖掘－－外立面
四、價值點挖掘－－車庫
·利用8#車庫地形高差形成的半地下室空間布置客戶服務(wù)中心和物管用房，有效降低了成本。
·優(yōu)化車庫布置，使得車庫平均每個車位的占地面積約為32m2。
·底躍住戶可以從車庫直接入戶，其它樓層住戶可從車庫通過樓梯入戶，方便了住戶的生活，提升了溢價能力。
五、價值點挖掘－－合用
·1、通過與政府相關(guān)部門的溝通，本項目的配套設(shè)計基本與整個藍(lán)湖郡片區(qū)進(jìn)行合用，包括幼兒園、小學(xué)、開閉所、垃圾站、居委會、商業(yè)配套等，節(jié)約了大量開發(fā)成本。
·2、原設(shè)計為3個化糞池，經(jīng)優(yōu)化合并調(diào)整為一個，既節(jié)約了成本，又減輕了對住戶的影響。
六、價值點挖掘－－經(jīng)驗與教訓(xùn)
·一定要有陽臺與客廳相連，而且此陽臺一定要適用、夠大
·設(shè)計理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室內(nèi)2米寬的過道、比如雙通道設(shè)計
·廚房設(shè)置在住宅中間，部分客戶不太滿意，認(rèn)為采光不好；風(fēng)水不好
·戶型組合以后太復(fù)雜，多達(dá)100多種戶型，給設(shè)計、施工、銷售、后期管理都帶來很大的困擾
·方案階段底平戶型沒有考慮私家花園，后期調(diào)整給景觀等各方面帶來很大的影響
·部分小區(qū)道路寬度為7米
·公共區(qū)域私家化不夠
·底層住戶盡量單獨入戶
·盡可能滿足業(yè)主可直接從車庫入戶的要求
·少部分灰空間業(yè)主不能使用，增加了成本沒有帶來收益
客戶敏感點分析
一、客戶敏感點－－地段、配套、總圖規(guī)劃
·項目所處藍(lán)湖郡大社區(qū)，配套齊全、方便
·項目靠近醫(yī)院，一部分人認(rèn)為方便，一部分人認(rèn)為會有噪音、氣味的影響
·靠近小學(xué)和高層，認(rèn)為小學(xué)噪音有一定干擾、高層對私密性有一定影響，但是抗性都不大
·靠近金渝大道，雖然設(shè)置了隔音墻，但是影響依然很大
·總圖住宅大部分呈東南方向布置，部分西北向布置的住宅在銷售時還是有一定的影響
·底躍、頂躍、底平、頂平的性價比較高
·獨棟由于可三面采光，銷售速度相對較快
二、客戶敏感點－－景觀
·景觀設(shè)計相對滯后，對施工、營銷造成很大的困擾
·應(yīng)加強圖紙控制及前控，避免后期進(jìn)行大量的調(diào)整
·私家花園的配置不統(tǒng)一，造成后期大量的投訴
·硬景面積過多，達(dá)20％，導(dǎo)致成本較高
·地面停車位布置過多，部分太靠近住宅，造成業(yè)主的投訴和后期的整改
·地面停車位由銹石黃花崗石鋪貼，造價高，透水性不好
·庭院、水體的打造較為成功
·導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計較有新意
·景觀整體效果非常成功
四、客戶敏感點－－大堂、樓梯間
大堂墻面為黃洞石、地面為普羅多米黃，材料好，造價高，但是由于沒有專業(yè)的設(shè)計與施工，整體效果不好。
樓梯間地面為銹石黃踏步，墻面為涂料，給客戶造成的印象是不高檔，很普通。
建議：大堂還是需要進(jìn)行專業(yè)的設(shè)計與施工。
五、客戶敏感點－－安全
圓拱上方花槽的取消，使兩戶之間形成的寬闊通道，使部分業(yè)主極度沒有安全感！
兩戶之間的入戶花園通過瓦屋面相連，使兩戶之間的往來非常方便！
相連兩戶間主臥室的陽臺相連，由于是凸陽臺的原因，導(dǎo)致翻越兩戶之間比較容易，使兩戶之間的私密性受到影響，甚至兩戶之間的寵物可以自由來往。
特例：22#樓一戶業(yè)主覺得從客廳、茶室出后花園處上方的圓弧陽臺使其極度沒有安全感（害怕上空墜物傷人）。
六、客戶敏感點－－門窗
·1、門窗的開啟方式和寬度在方案階段就一定要仔細(xì)推敲。例如：平開門的寬度不宜小于700mm，單扇平開窗的寬度不宜大于800mm，推拉門的單扇寬度不宜小于750。
·2、在陽臺、露臺、外廊、入戶花園等人易流動處應(yīng)考慮安裝推拉窗，以免占用通行面積、影響通行或造成傷人事故。
·3、在底層出陽臺、出花園的地方宜安裝平開門，在入戶花園的地方宜安裝平開門，便于裝鎖。
七、客戶敏感點－－車庫、車道與車位
·車庫頂板的覆土厚度：如果要保證較好的的前場景觀，覆土厚度最好大于900mm，如果有大型景觀小品，覆土厚度最好大于1200mm。
·應(yīng)有盡量多或全部的住戶能直接從車庫入戶，據(jù)交房調(diào)查報告顯示，一部分不能從車庫直接入戶的客戶對車庫的設(shè)置意見較大。
·入車庫通道應(yīng)盡量短、平，且能利用植物進(jìn)行掩映，盡量不對住戶造成干擾。
·在可能的情況下車庫應(yīng)盡量大。大車庫一般可進(jìn)行雙排布置，每個車位所占面積較??；大車庫可減少車庫入口，減少對業(yè)主的干擾、減少業(yè)主的投訴。
車庫的排氣口應(yīng)盡量掩蔽，減少對住戶和景觀的影響。盡量利用高差將車庫布置為可自然通風(fēng)車庫
八、客戶敏感點－－私家花園
·面積：業(yè)主對面積問題非常的敏感，弗萊明戈由于前期銷售的時候花園是按90%的面積進(jìn)行承諾的，所以基本沒有因為面積而報事的。
·管井：在前期和項目部一起做了大量的工作，進(jìn)行花園與管網(wǎng)位置的核對，最終只有一個管井落在業(yè)主的花園內(nèi)
·樹：這是客戶投訴較多的問題，也是一直難以解決的一個問題。因為建筑和景觀、花園與道路的關(guān)系等原因?qū)е禄▓@的配置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
·高差：弗萊明戈基本沒有因為花園出現(xiàn)高差而報事的
九、客戶敏感點－－陽臺、露臺
本節(jié)暫時到此為止
關(guān)注微信:dichan360 回復(fù):龍湖 自動獲取本文相關(guān)文件 ● 欲看地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)部資料，點擊左下閱讀原文
