第一部分：設(shè)計管理篇
1.1 大悅城設(shè)計管理的目的
建立科學(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計管理程序，服務(wù)于中糧置業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標。
規(guī)范各項目設(shè)計管理的操作程序，優(yōu)化配置各項目設(shè)計資源，加強各項目設(shè)計的監(jiān)控與管理，提高工程設(shè)計質(zhì)量，加快工程建設(shè)進度，控制工程造價。
建立設(shè)計管理部門與各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各項目公司及及外部設(shè)計單位及時有效的溝通機制，實現(xiàn)與置業(yè)各部門及各項目公司之間的無縫對接，從而有效推動各項目公司地產(chǎn)開發(fā)的進程。
1.2大悅城設(shè)計管理適用范圍
中糧置業(yè)新建、改建項目在投資決策前期、投資建設(shè)時期各階段的設(shè)計管理工作，已運營項目的設(shè)計管理工作
規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、市政、景觀園林設(shè)計、照明設(shè)計、室內(nèi)精裝修設(shè)計、標志標識設(shè)計。
1.3設(shè)計管理草案依據(jù)
建設(shè)項目設(shè)計管理工作中的經(jīng)驗及所遇問題，工作成果的實踐理論總結(jié)。
同行業(yè)標桿企業(yè)的成功范例。（華潤、凱德置地、萬達、萬科、金地）
第二部分：商業(yè)開發(fā)流程篇
2.1常規(guī)開發(fā)流程
2.2改進的開發(fā)流程
2.3對比分析
第三部分：大悅城設(shè)計管理的內(nèi)容
3.1各專項設(shè)計管理主要內(nèi)容
設(shè)計前期階段
項目資料收集分析
從投資發(fā)展部收集項目周邊相關(guān)基礎(chǔ)資料，包括用地規(guī)劃地形圖、道路紅線、市政條件圖、地質(zhì)水文、相關(guān)規(guī)劃文件等。
從招商部收集商業(yè)規(guī)劃書。
概念性規(guī)劃設(shè)計
根據(jù)收集資料傳達給規(guī)劃設(shè)計咨詢公司，跟進概念性規(guī)劃設(shè)計。
組織概念性規(guī)劃設(shè)計匯報會。
配合相關(guān)部門取得政府部門相關(guān)審批文件。
方案設(shè)計階段
向設(shè)計單位發(fā)出設(shè)計邀請函、設(shè)計任務(wù)書，接收設(shè)計單位方案回標。
組織設(shè)計單位進行方案匯報。相關(guān)部門、公司領(lǐng)導(dǎo)、顧問公司對設(shè)計方案進行評審，評出中標方案。
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同，委托中標單位進行方案設(shè)計。
匯總招商、物業(yè)等部門設(shè)計條件，向設(shè)計單位發(fā)送設(shè)計任務(wù)書。
組織方案設(shè)計評審會，方案能夠符合業(yè)主要求，出具方案確認函；不符合設(shè)計要求的編制設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單，修改設(shè)計，直至方案符合業(yè)主要求。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門。
初步設(shè)計階段
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同。
向設(shè)計單位提供經(jīng)規(guī)劃部門批準的方案設(shè)計。
根據(jù)招商業(yè)態(tài)調(diào)整，整合設(shè)計條件，向設(shè)計單位發(fā)送建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、暖通、給排水、燃氣專業(yè)初步設(shè)計任務(wù)書。
組織專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會，調(diào)整修改設(shè)計。
確認設(shè)計單位提交初步設(shè)計成果。
（配合）辦理消防設(shè)計報審、人防設(shè)計報審、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門。
施工圖設(shè)計階段
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同。
向設(shè)計單位提供政府部門相關(guān)批文。
根據(jù)招商業(yè)態(tài)調(diào)整，整合設(shè)計條件，向設(shè)計單位發(fā)送建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、暖通、給排水、燃氣專業(yè)施工圖設(shè)計任務(wù)書。
組織專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會，調(diào)整修改設(shè)計。
確認設(shè)計單位提交設(shè)計成果。
組織施工圖紙審查，如符合設(shè)計要求，向各相關(guān)部門及單位發(fā)送施工圖；如不符合要求，返回設(shè)計單位進行修改，直至符合設(shè)計要求。
（配合）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門。
配合現(xiàn)場施工階段
組織設(shè)計單位向施工單位進行設(shè)計交底。
設(shè)計圖紙資料發(fā)送管理。
匯總施工單位的設(shè)計交底記錄，追蹤設(shè)計單位解決設(shè)計問題。
匯總施工單位的設(shè)計交底記錄，追蹤設(shè)計單位解決設(shè)計問題。
組織設(shè)計協(xié)調(diào)會，匯總相關(guān)部門提出的設(shè)計變更需求，委托設(shè)計單位進行變更設(shè)計。
向各相關(guān)單位及部門發(fā)出設(shè)計變更。
配合竣工驗收。
3.1.2景觀園林、室內(nèi)設(shè)計、標志標識設(shè)計、照明設(shè)計管理內(nèi)容
方案設(shè)計階段
向設(shè)計單位發(fā)出設(shè)計邀請函、設(shè)計任務(wù)書，接收設(shè)計單位方案回標。
組織設(shè)計單位進行方案匯報。相關(guān)部門、公司領(lǐng)導(dǎo)、顧問公司對設(shè)計方案進行評審，評出中標方案。
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同，委托中標單位進行方案設(shè)計。
向設(shè)計單位發(fā)送設(shè)計任務(wù)書。
組織方案設(shè)計評審會，方案能夠符合業(yè)主要求，出具方案確認函；不符合設(shè)計要求的編制設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單，修改設(shè)計，直至方案符合業(yè)主要求。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門。
初步設(shè)計階段
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同。
整合設(shè)計條件，向設(shè)計單位發(fā)送初步設(shè)計任務(wù)書
組織專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會，調(diào)整修改設(shè)計。
確認設(shè)計單位提交初步設(shè)計成果。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門
施工圖設(shè)計階段
配合合約部與中標單位簽訂設(shè)計合同。
整合設(shè)計條件，向設(shè)計單位發(fā)送施工圖設(shè)計任務(wù)書。
組織專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會，調(diào)整修改設(shè)計。
確認設(shè)計單位提交設(shè)計成果。
組織施工圖紙審查，如符合設(shè)計要求，向各相關(guān)部門及單位發(fā)送施工圖；如不符合要求，返回設(shè)計單位進行修改，直至符合設(shè)計要求。
設(shè)計成果存檔并報送相關(guān)部門。
配合施工設(shè)計階段
組織設(shè)計單位向施工單位進行設(shè)計交底。
設(shè)計圖紙資料發(fā)送管理。
匯總施工單位的設(shè)計交底記錄，追蹤設(shè)計單位解決設(shè)計問題。
組織設(shè)計協(xié)調(diào)會，匯總相關(guān)部門提出的設(shè)計變更需求，委托設(shè)計單位進行變更設(shè)計。
向各相關(guān)單位及部門發(fā)出設(shè)計變更。
配合竣工驗收。.
3.2設(shè)計管理工作關(guān)鍵環(huán)節(jié)
設(shè)計單位的選擇
建立設(shè)計單位檔案，注明設(shè)計業(yè)績，合作經(jīng)驗，建立設(shè)計單位戰(zhàn)略合作伙伴。
組織設(shè)計方案招投標，確定設(shè)計單位。
配合簽訂設(shè)計合約。
設(shè)計任務(wù)制定
整合設(shè)計條件，提供設(shè)計依據(jù)，包括政府批文、相關(guān)規(guī)范、設(shè)計條件。
各個階段，各項設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計任務(wù)書制定。
設(shè)計質(zhì)量控制
在設(shè)計管理各個階段組織設(shè)計匯報會、協(xié)調(diào)討論會、專家論證會。
將會議結(jié)果及時反饋給設(shè)計單位，控制設(shè)計質(zhì)量。
設(shè)計成果審查。
設(shè)計進度把控
及時跟進設(shè)計公司設(shè)計情況，把握設(shè)計公司設(shè)計進度
設(shè)計變更
注重設(shè)計變更流程
控制設(shè)計變更引起的成本變化
設(shè)計交底
組織設(shè)計單位及時向施工單位、工程技術(shù)部、預(yù)算合約部進行設(shè)計交底。
設(shè)計單位進行設(shè)計交底，施工單位填寫設(shè)計技術(shù)交底記錄，并匯總報給工程設(shè)計部。
設(shè)計部追蹤設(shè)計單位對設(shè)計技術(shù)交底問題進行解決，并書面形式提交給工程設(shè)計部。
設(shè)計將設(shè)計技術(shù)交底問題解決方式以設(shè)計變更或工程洽商解決。
設(shè)計圖紙及資料管理
設(shè)計資料及時歸檔
設(shè)計資料發(fā)放記錄
3.3商業(yè)建筑設(shè)計資訊研究
設(shè)計資料分類匯總
優(yōu)秀商業(yè)建筑案例
優(yōu)秀室內(nèi)設(shè)計案例
優(yōu)秀景觀園林設(shè)計案例
商業(yè)建筑工程設(shè)計條件資源整合
已建項目各業(yè)態(tài)設(shè)計條件
其他項目商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計條件
商業(yè)建筑工程設(shè)計資料研究
城市規(guī)劃相關(guān)研究
一線、二線主要城市城市規(guī)劃與商業(yè)布局
各主要城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況
四、設(shè)計管理的管控模式
4.1分級管控，矩陣式管理
管理對象特點
各項目公司的各項設(shè)計、各專業(yè)設(shè)計橫向管理
各項目開發(fā)不同時段的縱向設(shè)計管理
管控策略
置業(yè)層面對各項目設(shè)計工作進行全面把控
置業(yè)層面對各項目設(shè)計資訊、資源實行優(yōu)化配置
置業(yè)層面對各項目設(shè)計工作重點環(huán)節(jié)進行管控
項目公司對本項目的各項目工程設(shè)計進行管控
項目公司設(shè)計部門對本項目技術(shù)力量實行優(yōu)化配置
項目公司設(shè)計部門負責人對項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)及置業(yè)設(shè)計部門負責
4.2管控方案一
A：置業(yè)管控
B：項目公司管控
B-A：項目公司管理，向置業(yè)匯報
4.3管控方案二
4.4方案比較
方案一
置業(yè)設(shè)計主要管理各項目設(shè)計前期、方案設(shè)計階段
項目公司設(shè)計管理由初步設(shè)計階段啟動，至項目工程建設(shè)結(jié)束
方案二
置業(yè)設(shè)計主要管理各項目設(shè)計前期、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段
項目公司設(shè)計管理由施工圖設(shè)計階段啟動，至項目工程建設(shè)結(jié)束
比較
方案一優(yōu)勢：
置業(yè)設(shè)計管理至方案階段，容易兼顧多個項目，但項目公司需要配置較強的設(shè)計管理力量。
方案二優(yōu)勢：
由于初步設(shè)計階段各專業(yè)（結(jié)構(gòu)、電氣、水暖等）展開設(shè)計，在置業(yè)層面進行管理，便于將已建項目的工程設(shè)計經(jīng)驗應(yīng)用于新建項目，但需要加強置業(yè)層面設(shè)計管理團隊建設(shè)。
五、大悅城組織架構(gòu)與崗位職責
5.1組織架構(gòu)（方案一）
組織架構(gòu)（方案二）
5.2大悅城崗位職責
設(shè)計部總經(jīng)理
負責制定并完善設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程、管理制度及規(guī)范。
負責制定部門年度計劃，監(jiān)督計劃和預(yù)算的執(zhí)行。
尋找優(yōu)秀的設(shè)計合作伙伴，組織設(shè)計方案招標與評審工作以及設(shè)計合同的審核工作。
組織新建項目的規(guī)劃概念設(shè)計、方案設(shè)計，改建項目專項方案設(shè)計。
督導(dǎo)項目公司設(shè)計部完成各項設(shè)計管理工作。
協(xié)調(diào)設(shè)計合同的執(zhí)行進度。
組織商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計研究。
建筑設(shè)計師
配合簽署建筑設(shè)計合同，組織編制各階段設(shè)計任務(wù)書。
協(xié)調(diào)監(jiān)督設(shè)計公司按時完成設(shè)計工作，保證設(shè)計成果質(zhì)量。
負責組織景觀概念設(shè)計、方案設(shè)計（初步設(shè)計）評審并落實評審意見，保證各階段設(shè)計質(zhì)量。
保證建筑設(shè)計成本控制在目標范圍內(nèi)。
現(xiàn)場巡檢，與項目公司落實方案。
組織商業(yè)建筑設(shè)計研究。
室內(nèi)設(shè)計師
組織項目公司編制室內(nèi)設(shè)計合同與設(shè)計任務(wù)書。
協(xié)調(diào)監(jiān)督設(shè)計公司按時完成設(shè)計工作，保證設(shè)計成果質(zhì)量。
負責組織室內(nèi)設(shè)計概念設(shè)計、方案設(shè)計（初步設(shè)計）評審并落實評審意見，保證各階段設(shè)計質(zhì)量。
組織室內(nèi)材料、家具、配飾、燈具選型定板工作。
現(xiàn)場巡檢，與項目公司落實方案。
組織商業(yè)建筑室內(nèi)設(shè)計研究。
景觀設(shè)計師
組織項目公司擬訂景觀設(shè)計合同與設(shè)計任務(wù)書。
協(xié)調(diào)監(jiān)督設(shè)計公司按時完成設(shè)計工作，保證設(shè)計成果質(zhì)量。
負責組織景觀概念設(shè)計、方案設(shè)計（初步設(shè)計）評審并落實評審意見，保證各階段設(shè)計質(zhì)量。
組織景觀設(shè)計材料的選型定板，并參與重點景觀樹的選苗工作。
現(xiàn)場巡檢，與項目公司落實方案。組織景觀園林設(shè)計研究。
結(jié)構(gòu)工程師
設(shè)計任務(wù)書結(jié)構(gòu)專業(yè)部分的編制工作。
參與結(jié)構(gòu)方案的確定，基礎(chǔ)選型的調(diào)研，基坑方案的技術(shù)分析比較，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性比較分析等。
配合各項目公司，參與重大調(diào)整、技術(shù)問題落實等相關(guān)會議，提供必要的技術(shù)支持。
從進度、成本、質(zhì)量上控制并推動各階段結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計工作的協(xié)調(diào)與執(zhí)行。
新材料、新工藝的學(xué)習、推廣。
水暖工程師
設(shè)計任務(wù)書結(jié)構(gòu)專業(yè)部分的編制工作。
參與水暖設(shè)備方案的確定，提出暖通、給排水專業(yè)部分設(shè)計建議，為建筑整體規(guī)劃提供技術(shù)支持。
配合各項目公司，參與重大調(diào)整、技術(shù)問題落實等相關(guān)會議，提供必要的技術(shù)支持。
從進度、成本、質(zhì)量上控制并推動各階段結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計工作的協(xié)調(diào)與執(zhí)行。組織給排水、暖通設(shè)備的調(diào)研與考察，推進專業(yè)標準化設(shè)計
電氣工程師
設(shè)計任務(wù)書電氣專業(yè)部分的編制工作。
參與電氣設(shè)備方案的確定，提出電氣專業(yè)部分設(shè)計建議，為建筑整體規(guī)劃提供技術(shù)支持。
配合各項目公司，參與重大調(diào)整、技術(shù)問題落實等相關(guān)會議，提供必要的技術(shù)支持。
從進度、成本、質(zhì)量上控制并推動各階段結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計工作的協(xié)調(diào)與執(zhí)行。
組織電氣設(shè)備的調(diào)研與考察，推進專業(yè)標準化設(shè)計。
項目公司設(shè)計負責人
制定項目設(shè)計工作計劃，帶領(lǐng)項目團隊進行專業(yè)工作，協(xié)調(diào)團隊內(nèi)各專業(yè)工程師開展工作。
組織（初步設(shè)計）施工圖設(shè)計，協(xié)調(diào)監(jiān)督設(shè)計公司完成項目設(shè)計，以保證設(shè)計質(zhì)量及進度滿足項目要求。
保證各項設(shè)計成本控制在目標范圍內(nèi)。
負責組織施工設(shè)計圖紙的會審、施工圖技術(shù)交底、設(shè)計變更等工作，進行現(xiàn)場施工配合，為工程施工進度提供保障。
六、設(shè)計管理標準操作程序
6.1會議制度
方案匯報會、方案評審會
組織各專業(yè)、各部門、設(shè)計單位、咨詢公司、公司領(lǐng)導(dǎo)針對項目不同設(shè)計階段對設(shè)計成果進行上會匯報評審。
匯總項目領(lǐng)導(dǎo)及政府部門審查意見，各工作對接部門設(shè)計需求，提交會議紀要。
專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會
組織設(shè)備供應(yīng)單位（電梯）、分包設(shè)計單位（弱電、消防、幕墻、等）以及部門相關(guān)專業(yè)人員召開
專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會，對各專業(yè)聯(lián)系溝通中存在的專業(yè)問題進行討論研究，提交會議紀要。
技術(shù)討論會、專家論證會
組織內(nèi)部專業(yè)人員，工程技術(shù)人員，設(shè)計單位針對設(shè)計單位設(shè)計當中采用的新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)等這些新技術(shù)的可行性進行技術(shù)討論研究。
聘請各專業(yè)專家對設(shè)計方案、初步設(shè)計中的建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、建筑使用功能、設(shè)備材料的選擇進行審查，使工程設(shè)計更加合理。
6.2設(shè)計變更流程
設(shè)計管理部受理、審議、辦理，公司相關(guān)部門提出的設(shè)計變更申請。經(jīng)內(nèi)部審議，對外部相關(guān)設(shè)計單位提交以設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單為書面性文件的變更申請，外部相關(guān)設(shè)計單位審議變更內(nèi)容簽發(fā)《設(shè)計變更通知書》 ，如有預(yù)算調(diào)整，設(shè)計管理部向預(yù)算合約部提交《設(shè)計變更通知書》，預(yù)算合約部根據(jù)變更內(nèi)容進行預(yù)算造價 ，提交工程項目領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)審核意見下發(fā)設(shè)計管理及預(yù)算合約，設(shè)計管理部根據(jù)情況對各部門下發(fā)審核意見書面文件， 對變更文件進行存檔。
由設(shè)計單位產(chǎn)生的變更設(shè)計，可由設(shè)計單位以書面文件形式提交設(shè)計管理部，設(shè)計管理部經(jīng)過審議發(fā)送工程部、預(yù)算合約等有關(guān)部門。
由施工單位產(chǎn)生的變更設(shè)計，設(shè)計管理部配合工程部針對施工單位提出的變更進行審議會簽，會簽文件設(shè)計管理部存檔備案。
6.3設(shè)計文件資料管理制度
根據(jù)設(shè)計管理流程，把握對設(shè)計管理文件及設(shè)計記錄文件的控制，確保設(shè)計過程中使用有效的文件和圖紙。
設(shè)計管理部日常設(shè)計文件及資料的收發(fā)和傳遞工作，根據(jù)各專業(yè)人員工作情況，最終由設(shè)計管理部助理進行匯總、整理、編輯存檔。
所有設(shè)計文件及設(shè)計相關(guān)資料，在項目竣工后由助理校對、清理裝訂成冊，根據(jù)部門需要進行存檔保存。
與設(shè)計有關(guān)的外發(fā)文件應(yīng)得到設(shè)計管理部主管及公司領(lǐng)導(dǎo)的審核批準。外發(fā)文經(jīng)辦人確保文件格式部門統(tǒng)一性。
6.4設(shè)計管理工具
表格
會簽單
設(shè)計變更申請單
大悅城設(shè)計管理分享完畢
