點(diǎn)擊上面藍(lán)字〖房地產(chǎn)聯(lián)盟〗,最前沿的房地產(chǎn)講座 …………………………………………………………………… 龍湖集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)施工全過(guò)程剖析 項(xiàng)目選擇 龍湖酈江項(xiàng)目分析 龍湖酈江項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)商:重慶龍湖宜恒地產(chǎn)發(fā)展有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位：EKISTICS Town Planning Inc（EKISTICS設(shè)計(jì)公司是加拿大最重要的設(shè)計(jì)公司之一，擅長(zhǎng)低密度園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在中國(guó)為多個(gè)項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)服務(wù)：北京溫哥華森林、懷柔新城、上海楓涇新鎮(zhèn)、南京侖山湖、武漢金銀湖高爾夫、萬(wàn)科深圳、華僑城、南京佛手湖、重慶海棠曉月·藍(lán)濱城、龍湖藍(lán)湖郡、龍湖翠微清波、成都龍湖·三千里） 施工圖設(shè)計(jì)單位: 重慶緯圖景觀設(shè)計(jì)有限公司 產(chǎn)品口號(hào)：把南濱還給生活
本次剖析選擇以龍湖酈江、龍湖紫都城項(xiàng)目為例進(jìn)行剖析。選擇以上項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于龍湖酈江已交房，高層部分在建，景觀實(shí)景效果已呈現(xiàn)，深入分析有助于項(xiàng)目研發(fā)的的完善與提升。龍湖紫都城項(xiàng)目現(xiàn)已比較成熟，且有沃爾瑪超市等配套，本次著重分析其社區(qū)商業(yè)景觀的設(shè)計(jì)。
1.5 物業(yè)管理公司:龍湖物業(yè)管理分公司
1.6 整合推廣單位:HBB高戈廣告
1.7 交通狀況：龍湖酈江位于南岸區(qū)南濱路，介于大佛寺大橋和朝天門大橋之間，距離朝天門大橋僅需要1分鐘，距離長(zhǎng)江大橋僅需要10分鐘，15分鐘就可到達(dá)解放碑和江北，未來(lái)交通比較便利。（現(xiàn)狀：只有兩路公交車可以到達(dá)，道路未修通須原路返回。實(shí)有不便。）
1.8 物業(yè)安保:保安24小時(shí)巡邏、紅外監(jiān)控
1.9 智能化設(shè)施:電腦監(jiān)控、背景音樂(lè)、門禁系統(tǒng)
1.10 供水系統(tǒng):市政供水、二次加壓供水
1.11 樓層狀況：花園洋房（6+1層）、高層住宅（30層）
1.12 停車位:洋房配比1：1，高層配比1：0.6
1.13 開(kāi)盤時(shí)間 2008-12 ； 入住時(shí)間 2009-08 。
2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
2.1 項(xiàng)目總平面圖及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
2.2 規(guī)劃分區(qū)分析
剖析結(jié)論：
從以上分析能充分體現(xiàn)龍湖在規(guī)劃前期對(duì)地塊優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)需求情況、業(yè)主心理、景觀要點(diǎn)布局等因素做了深入的分析，規(guī)避不利環(huán)境，把最優(yōu)勢(shì)的資源留給最大價(jià)值的客戶，也最大程度上保證了產(chǎn)品的品質(zhì)。
2.3 景觀空間類型分析
景觀的設(shè)計(jì)上周邊均以綠帶隔離和圍合，水景與集中綠地集中在較高檔次物業(yè)類型區(qū)域。為避免人的隨意穿行，主要道路集中在景觀軸線上，便捷的連接各區(qū)域。車行系統(tǒng)全部處理在外圍，保證中部大面積的區(qū)域無(wú)車輛通行，且全部采用集中地下車庫(kù)的形式，最大程度上實(shí)現(xiàn)了人車分流，提升了小區(qū)品質(zhì)。
2.5 地塊水系分析
整個(gè)水系統(tǒng)可以分為 起－展－終三個(gè)部分：
1) 起：水體起始于主景觀軸線的終點(diǎn)處，既是視線的終點(diǎn)，也是水體的起點(diǎn)， 與主入口遙相呼應(yīng)。
2) 展：做為水景的主要部分， 水體從起始位置開(kāi)展為較開(kāi)闊的水面，從東北向高處逐漸跌落至西南向。
3) 終：水體終止于主入口處的樣板房四周。
3. 成本分析及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析
3.1 龍湖酈江花園洋房景觀工程成本匯總表
工程名稱：龍湖·彈子石一期花園洋房景觀工程
4. 施工合同要點(diǎn)及施工過(guò)程控制
4.1 施工分判
龍湖會(huì)對(duì)施工單位進(jìn)行篩選和評(píng)估，形成調(diào)研考察評(píng)估報(bào)告。龍湖邀請(qǐng)投標(biāo)的單位如不積極回應(yīng)參與投標(biāo)，規(guī)定5年之內(nèi)沒(méi)有機(jī)會(huì)接龍湖的工程。
入圍的各單位采取合同主要條件承諾議定的方式進(jìn)行施工單位的確定。對(duì)合同主要條款認(rèn)定回復(fù)承諾可保證雙方對(duì)正式合同細(xì)節(jié)條款的認(rèn)可度，避免反復(fù)。（具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件：合同議標(biāo)條件）
采取項(xiàng)目經(jīng)理談話、施工團(tuán)隊(duì)答辯的方式確定具體施工團(tuán)隊(duì)。把對(duì)施工單位的選擇延伸到真正落實(shí)到做事的人，確保施工隊(duì)伍質(zhì)量。
4.2 龍湖施工合同附件及附表
合同的附件與附表與合同具有同等效力,在合同簽訂后承包人須將此部分附件和附表打印下發(fā),并組織學(xué)習(xí),施工過(guò)程嚴(yán)格、如實(shí)、及時(shí)按此執(zhí)行。工程結(jié)算時(shí)發(fā)現(xiàn)過(guò)程資料不完整，未真實(shí)填寫的不得辦理工程結(jié)算。
合同附件
合同附件一 經(jīng)雙方審定的工程量清單價(jià)格表及主要材料核價(jià)表(認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)通知書)
合同附件二 :承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表圖紙清單及景觀工程施工內(nèi)容及界面
合同附件三 園林綠化工程施工管理辦法（試行）2003年6月
合同附件四 綠化施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
合同附件五 植物養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
合同附件六 景觀工程項(xiàng)目部文明施工管理辦法
合同附件七 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、竣工圖結(jié)算書編制的協(xié)議
合同附件八 項(xiàng)目部施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定(現(xiàn)場(chǎng)管理辦法)
合同附表
合同附表一 苗木到場(chǎng)驗(yàn)收表
合同附表二 苗木栽植驗(yàn)收表
合同附表三 灌木草花統(tǒng)計(jì)表
合同附表四 植物種植措施材料驗(yàn)收表
合同附表五 軟景苗木收方及結(jié)算匯總輔助表
合同附表六 景觀水電系統(tǒng)數(shù)量移交表
合同附表七 景觀工程進(jìn)度付款工程量報(bào)批表
合同附表八 經(jīng)濟(jì)簽證樣張
合同附表九 回填場(chǎng)地移交表
合同附表十 工程預(yù)結(jié)算資料提供通知書
合同附表十一 增加補(bǔ)充苗木報(bào)價(jià)表
4.3龍湖施工合同要點(diǎn)分析及可參考部分總結(jié)
下表對(duì)龍湖合同條款進(jìn)行了分析和歸納，僅供參考。
5. 實(shí)景效果分析
5.1 典型花園洋房區(qū)域景觀
效果及造價(jià)分析：
從該方案及實(shí)景效果可以看出，景觀實(shí)施充分尊重了概念設(shè)計(jì)方案。成本控制也非常明顯，造景元素較少，僅陣列植物、園路、小擋墻、點(diǎn)狀小水景、入戶小景等。龍湖酈江主要通過(guò)植物造景及入戶景觀的打造營(yíng)造一種歸家的效果。
路面：小區(qū)內(nèi)道路多采用透水磚，綜合單價(jià)80元/㎡。
入戶路面：花園洋房入戶主要采用銹石黃花崗石，綜合單價(jià)130元/㎡。也有部分采用透水磚鋪裝。
小擋墻：芝麻灰燒面花崗石，綜合單價(jià)100元/㎡。
草皮：靠擋墻區(qū)域均采用草皮，效果干凈整潔，也使入戶前區(qū)的空間感覺(jué)寬敞一些。細(xì)葉結(jié)縷草，綜合單價(jià)14元/㎡。
植物：?jiǎn)棠揪鶠檩^小規(guī)格，通過(guò)陣列布置形成氣勢(shì)感，入戶一側(cè)灌木搭配豐富，形成較強(qiáng)的入戶感覺(jué)。
5.2景觀細(xì)節(jié)分析
業(yè)主由院外經(jīng)過(guò)青石板町步入戶庭院，建筑外有約5m寬，圍合的庭院綠化區(qū)域。主要以草坪為主，有低矮景觀樹(shù)。院外，有木質(zhì)柵欄，綠籬，中等高度的喬木如：紅葉李，楊梅等 及灌木，整齊，溫馨，恬靜。
六、 研究成果
龍湖地產(chǎn)是重慶地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，立足重慶10年，在重慶已有眾多的長(zhǎng)期合作伙伴、當(dāng)?shù)刭Y源熟悉、管理流程制度清晰。而在景觀方面縱觀全國(guó)龍湖也是首屈一指的?？偨Y(jié)起來(lái)龍湖的模式就是：“重設(shè)計(jì)、低成本、嚴(yán)格管理” 。對(duì)龍湖在景觀方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理進(jìn)行深入剖析，去其糟粕取其精華，不斷發(fā)展與規(guī)范景觀設(shè)計(jì)及管理，將景觀打造成又一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是本次課題研究的重要目的。經(jīng)過(guò)深入的考察研究，我們初步得出以下研究成果。
1.2 景觀標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)
包括工藝標(biāo)準(zhǔn)圖片化、合同文本附件化、優(yōu)秀實(shí)例做法標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化等。標(biāo)準(zhǔn)化成果要求是可操作性非常強(qiáng)的，能真正運(yùn)用到工作中。中海30年的積淀，在景觀方面也有很多優(yōu)秀的東西，中海各地區(qū)公司建筑風(fēng)格相似較多，景觀很多風(fēng)格也較類似，有很多東西其實(shí)是可以通用的，但我們?nèi)狈φ怼w納和充分運(yùn)用，沒(méi)有有效的整合資源。龍湖目前也在進(jìn)行景觀裝飾部的部門建設(shè)以及景觀標(biāo)準(zhǔn)化的梳理，現(xiàn)在龍湖地產(chǎn)對(duì)各種檔次的物業(yè)類型有固定的景觀單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，凡是超出標(biāo)準(zhǔn)的東西一律不批準(zhǔn)，嚴(yán)格控制成本。凡是變更一律上會(huì)討論解決，而且造價(jià)合同部必須參加，避免了施工中的變更超標(biāo)。而我們相信中海如果做標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)比龍湖更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀冇懈S富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有更多的優(yōu)秀項(xiàng)目，我們有更多可總結(jié)可歸納的東西。
景觀標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而不是一蹴而就的。各個(gè)地區(qū)公司員工每月的工作都非常的繁忙而緊張，我們比較建議的是每月或每季度作為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，確定一個(gè)明確的主題和提綱，各地區(qū)公司以該主題進(jìn)行單項(xiàng)研究，再進(jìn)行匯總形成最終結(jié)果。我們相信這樣的方式更加有針對(duì)性，形成的成果也更加的實(shí)用，較小的一個(gè)課題大家也更有時(shí)間和精力去完成。例如龍湖在概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行的市場(chǎng)敏感點(diǎn)、成本敏感點(diǎn)、實(shí)施難度敏感點(diǎn)、美譽(yù)度敏感點(diǎn)等分析我們就可以作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程的景觀課題來(lái)研究，相信我們的分析結(jié)合了各地區(qū)公司的分析成果，會(huì)更加貼近市場(chǎng)、更全面、也更有指導(dǎo)性。
1.3 苗圃的建立及植物專項(xiàng)研發(fā)
龍湖設(shè)專人負(fù)責(zé)苗木采購(gòu)、管理，對(duì)苗木市場(chǎng)價(jià)格和資源分布等情況相當(dāng)熟悉，2000年左右龍湖開(kāi)始成立苗圃，目前已有幾千畝的苗圃用地，有穩(wěn)定的重點(diǎn)供應(yīng)商?，F(xiàn)大喬木基本都是甲供。少量乙供的植物核價(jià)也相當(dāng)?shù)牡停埡钠放莆故┕挝唤邮茌^低的單價(jià)。苗木采購(gòu)采取找地區(qū)代理人的方式，分布在湖南、廣西、成都、重慶周邊、安徽、浙江等地。
在技術(shù)方面與科研院校合作。進(jìn)行土壤檢測(cè)分析，提出最適宜的改良措施。植物引種及種植技術(shù)的研究。例如研究胸徑大于15厘米喬木的具體種植措施并針對(duì)易死亡樹(shù)木如香樟、馬褂木、欒樹(shù)、楓香等分析其最適宜的生長(zhǎng)條件及具體的種植措施。結(jié)合重慶的土壤和氣候特點(diǎn)，找出能在重慶生長(zhǎng)發(fā)育良好的苗木品種作為以后工程使用的替代品種。篩選適合重慶地區(qū)生長(zhǎng)發(fā)育的多年生草花和觀賞草、花灌木。異地樹(shù)種通過(guò)小范圍試種試驗(yàn)再行擴(kuò)大栽植。苗圃規(guī)劃及管理方面的理論知識(shí)指導(dǎo)及現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作。
目前龍湖正在進(jìn)行植物控根繁殖技術(shù)的研發(fā)（將植物生長(zhǎng)的根系控制在較小的范圍內(nèi)，移植時(shí)不損傷根系，完全保證開(kāi)盤的即時(shí)效果）。另外他們的一個(gè)重要課題是立體綠化技術(shù)的研發(fā)運(yùn)用（將植物的生長(zhǎng)控制在一定的可移動(dòng)的范圍內(nèi)，開(kāi)盤時(shí)直接移入，特別是運(yùn)用在擋墻的處理中，效果非常好）。
（植物立體綠化技術(shù)）
1.4 注重設(shè)計(jì)前期控制，調(diào)整軟硬景比例
注重設(shè)計(jì)前期，在規(guī)劃階段景觀公司就提前介入，減少建筑后期與景觀的沖突。從策劃新項(xiàng)目到概念方案確定歷經(jīng)多輪反復(fù)論證。特別是示范區(qū)的景觀設(shè)計(jì)要非常慎重，在前期要進(jìn)行多方案多角度的比較，以選擇效果最優(yōu)化的方案，這過(guò)程中的每一輪方案都是有價(jià)值的，我們相信每一輪方案都會(huì)讓我們離完美更進(jìn)一步，方案一旦確定就盡量不做調(diào)整。
下圖是泛亞國(guó)際在上海的一個(gè)項(xiàng)目實(shí)景鳥瞰圖，我們看到為了追求構(gòu)圖的形式，實(shí)際上做了很多無(wú)用的空間，或許平面的圖面效果非常漂亮，但盲目追求景觀的風(fēng)格或是構(gòu)圖，都會(huì)讓我們喪失人性化這一最基本的出發(fā)點(diǎn)。
下圖是龍湖水晶儷城的鳥瞰和實(shí)景照片，軟景面積占80%，硬景面積占20%。沒(méi)有很繁瑣的構(gòu)圖，沒(méi)有大量的特色硬景鋪地，整個(gè)項(xiàng)目的景觀效果是非常宜人的。
其他公司多數(shù)項(xiàng)目給人的感受是硬景量太大，我們總是強(qiáng)調(diào)一些軸線、對(duì)景、風(fēng)格之類的元素，卻忽視了景觀的舒適度、忽視了景觀是給人使用和參與的。其結(jié)果是我們往往用高成本來(lái)打造景觀，花了很多錢，也花了很多心思，卻沒(méi)有營(yíng)造出居家的感覺(jué)、沒(méi)有形成舒適的景觀氛圍！我想這是我們應(yīng)該反思的。我們認(rèn)為在入口或是重要節(jié)點(diǎn)的位置有一些氣勢(shì)恢宏的硬景來(lái)烘托氛圍沒(méi)有問(wèn)題，但內(nèi)部的組團(tuán)空間就應(yīng)該做的舒適自然一些。適當(dāng)?shù)恼{(diào)整軟硬景比例對(duì)我司項(xiàng)目應(yīng)該有較好的優(yōu)化作用。
設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制也是最有效的，對(duì)景觀工程成本事前控制階段要點(diǎn)我們?cè)诤笪闹杏兴鶜w納，在此不再贅述。
1.5 努力培養(yǎng)景觀方面的人才
龍湖也一直著力于景觀方面人才的培養(yǎng)，在公司成長(zhǎng)的同時(shí)關(guān)注員工的成長(zhǎng)。景觀專員都要安排本地考察、異地、出國(guó)考察學(xué)習(xí)，回來(lái)后進(jìn)行講座。在做香樟林別墅時(shí)不僅到境外進(jìn)行考察，還多次到江浙一帶考察頂級(jí)別墅。丁吉強(qiáng)在龍湖8年，目前辭職后自己創(chuàng)辦了吉盛園林。負(fù)責(zé)景觀工程的何格、蘇理明，負(fù)責(zé)苗木采購(gòu)的蒙青等也都是龍湖多年培養(yǎng)起來(lái)的老員工，目前都擔(dān)當(dāng)著非常重要的崗位?？梢哉f(shuō)龍湖現(xiàn)在的景觀也就是這樣一幫老員工經(jīng)過(guò)不斷的摸索走出的一條新路，最終使龍湖的景觀成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一?，F(xiàn)在他們也還在不斷的探索，以保證他們景觀的投入與產(chǎn)出比達(dá)到第一，也不斷的在市場(chǎng)中帶來(lái)不一樣的產(chǎn)品。產(chǎn)品都是人做出來(lái)的，只有注重創(chuàng)新、注重人才的培養(yǎng)才能為企業(yè)注入新鮮的血液。
現(xiàn)重慶公司在推行景觀設(shè)計(jì)施工一體化，該做法能夠更好的控制效果和成本，減少管理中的交叉環(huán)節(jié)，是一條非常值得走下去的道路。設(shè)計(jì)施工一體化對(duì)員工的綜合素質(zhì)及專業(yè)能力要求都更高，而景觀本身就是一個(gè)涉及面很廣的專業(yè)，現(xiàn)景觀從業(yè)人員一般都有所偏向，有的側(cè)重施工方面，有的側(cè)重設(shè)計(jì)方面，目前市場(chǎng)上能夠既懂設(shè)計(jì)又精通工程的人非常少。我們最好的辦法就是努力培養(yǎng)景觀方面的人才，走出一條我們自己的路。
1.6 完善園林工程的管理制度、后期維護(hù)中加強(qiáng)物業(yè)公司參與力度
2 景觀設(shè)計(jì)實(shí)施各階段成本控制要點(diǎn)
2.1 景觀工程成本事前控制階段
一個(gè)項(xiàng)目的景觀工程成本是在方案設(shè)計(jì)階段形成的，是通過(guò)方案成本進(jìn)行測(cè)算并上報(bào)批準(zhǔn)，在此過(guò)程中景觀工程師參與方案的討論和確定，景觀造價(jià)師參與方案討論配合完成成本測(cè)算。經(jīng)批準(zhǔn)的景觀方案成本作為施工圖設(shè)計(jì)(或方案深化版)成本控制的依據(jù)。方案階段的成本是景觀工程成本控制最重要的前控制階段也是決定性階段，占景觀工程成本控制的80%以上，做好此階段的控制是起著決定性和事半功倍作用。為此相關(guān)人員應(yīng)做到；
在此階段景觀工程師：積極主動(dòng)配合景觀設(shè)計(jì)師對(duì)方案進(jìn)行分析包括：效果與項(xiàng)目的匹配性、項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)狀性、可實(shí)施性、可優(yōu)化性、特別對(duì)景觀面積數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性復(fù)核(項(xiàng)目紅線內(nèi)景觀面積：其中重點(diǎn)注意車行道面積和消防車道面積的變化情況、灰空間面積漏計(jì)、雙層景觀面積、平面面積與實(shí)際地形面積差額、項(xiàng)目紅線外景觀面積如市政綠化帶、小區(qū)周圍市政人行道面積、屋頂綠化等),軟、硬景的面積比例調(diào)整、豎向關(guān)系等等。
在此階段景觀造價(jià)師：積極主動(dòng)配合景觀設(shè)計(jì)師對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,提供相同方案成本數(shù)據(jù)，配合不同方案的成本性價(jià)比測(cè)算，以幫助選擇性價(jià)比最優(yōu)方案，最終達(dá)到效果與成本平衡。
在此階段景觀苗木、材料采購(gòu)師：提供材料苗木資源,及市場(chǎng)價(jià)格行情，供景觀設(shè)計(jì)師選擇比較或替代。一旦方案確定采購(gòu)師立即落實(shí)方案中主要苗木及材料資源,做到兵馬未動(dòng)糧草先行,使景觀工程主要效果得到物質(zhì)保證及實(shí)施順利，同時(shí)使成本得到控制。
項(xiàng)目部：在平基平場(chǎng)時(shí)要注意對(duì)地表土的收集儲(chǔ)存并選擇合理位置堆放(避免多次搬運(yùn))。有條件的項(xiàng)目要在場(chǎng)地規(guī)劃時(shí)考慮項(xiàng)目主要喬木的臨時(shí)種植儲(chǔ)備區(qū)，項(xiàng)目部對(duì)景觀工程施工工期要進(jìn)行合理安排,盡量錯(cuò)開(kāi)不利于苗木種植的高溫季節(jié)，合理規(guī)劃實(shí)體樣板區(qū)等，從前端做好成本控制。
物業(yè)管理相關(guān)部分：需要物業(yè)參加對(duì)方案進(jìn)行確定，從管理方面提供意見(jiàn)，建議會(huì)前組織基層員工討論形成意見(jiàn)，如圍墻、垃圾桶的使用等,避免如圍墻高度不夠及易翻越造成成本增加的事情發(fā)生。
2.2 景觀工程實(shí)施階段成本控制
合同簽訂前的控制重點(diǎn)：
2.2.1 景觀工程施工圖完成后一周左右，由設(shè)計(jì)組織工程、造價(jià)等相關(guān)人員對(duì)施工圖進(jìn)行圖紙會(huì)審,將施工圖中存在的問(wèn)題清理出來(lái)進(jìn)行優(yōu)化和變更，通過(guò)事前變更減少實(shí)施過(guò)程的變更控制工程成本。圖紙會(huì)審審核重點(diǎn)：硬景專業(yè)審核重點(diǎn)是：核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)高與景觀標(biāo)高一致、景觀結(jié)構(gòu)體量與環(huán)境關(guān)系、水體方式、設(shè)計(jì)的施工工藝可操作度、主要材料的規(guī)格或材料代用等。軟景專業(yè)審核重點(diǎn)是：苗木配置標(biāo)準(zhǔn)與效果統(tǒng)一性,圖紙的完善和可操作性,苗木品種、規(guī)格、數(shù)量的確定。做好圖紙會(huì)審這項(xiàng)工作能夠提前控制5-10%左右的成本。景觀水電專業(yè)審核重點(diǎn)是：景觀場(chǎng)地排水的順暢，
2.2.2 景觀工程施工圖完成及圖紙會(huì)審?fù)戤吅笫熘軆?nèi)，景觀工程師、采購(gòu)師配合造價(jià)師完成工程量清單編制造價(jià)師根據(jù)有效的歷吏數(shù)據(jù)及適時(shí)市場(chǎng)價(jià)格編制成出本階段成本控制依據(jù)(目標(biāo)成本分解)：施工圖預(yù)算此此預(yù)算也可作為招標(biāo)的標(biāo)底。
2.2.3 景觀工程施工圖完成后只要有條件,盡量采用招投標(biāo)方式通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式來(lái)獲得合理的低價(jià)及好的施工資源。一般來(lái)說(shuō)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)能夠降低3%左右的成本。
施工過(guò)程成本控制重點(diǎn)
2.2.4 景觀工程實(shí)施中要避免對(duì)圖紙進(jìn)行較大的方案調(diào)整變更,因?yàn)榇藭r(shí)景觀工程成本已經(jīng)下達(dá)，如此時(shí)調(diào)整的方案是要增加成本則不可避免的要超成本，從紫都城三期超成本的案例就是典型。如必須進(jìn)行方案調(diào)整則要按新調(diào)的方案測(cè)算出成本,并對(duì)照目標(biāo)成本進(jìn)行比較,對(duì)增加的成本部分進(jìn)行專項(xiàng)資金申請(qǐng),報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行方案調(diào)整變更，并及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本。
2.2.5 景觀工程中的軟景觀工程是成本控制的難點(diǎn),原因之一是為保證開(kāi)園效果,增加苗木而造成成本增加,其中有因喬木形態(tài)不好而影響景觀觀感效果問(wèn)題；軟景效果往往是苗木(喬木)的形態(tài)決定,在施工中苗木形態(tài)不好往往是采用增加和替換苗木的方式進(jìn)行補(bǔ)救,這樣引起成本增加和返工費(fèi)用發(fā)生,從而引起成本失控。要控制因喬木木形態(tài)不好引起成本增加,景觀工程師與設(shè)計(jì)師在骨架樹(shù)、景點(diǎn)樹(shù)、主入口、主要場(chǎng)景的喬木種植前必須到場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)后才允許種植。另外綠量不足增加喬木也是引起成本增加的原因之一,如何確定綠量標(biāo)準(zhǔn)如何控制還是一個(gè)需要深入研究的問(wèn)題。
2.2.6 軟景成本控制難點(diǎn)之二是灌木種植標(biāo)準(zhǔn)與效果問(wèn)題：灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善引起隨意性大等等,造成現(xiàn)場(chǎng)控制難度大容易超成本。為了控制灌木超成本的問(wèn)題,一定要在工程實(shí)施前由景觀工程工程師與設(shè)計(jì)師對(duì)不完善的圖紙,充分結(jié)合苗木采購(gòu)師尋找的資源針對(duì)性的對(duì)圖紙進(jìn)行完善,在施工圖上明確灌木的品種、規(guī)格及種植標(biāo)準(zhǔn),從源頭上解決問(wèn)題。另外在造價(jià)師在編制施工圖預(yù)算時(shí)(或工程量清單)要計(jì)算準(zhǔn)確并充分考慮,同時(shí)在景觀工程施工合同條款中(或清單中)對(duì)灌木種植的配置標(biāo)準(zhǔn)有專門條款明確約束,不許超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量。在工程實(shí)施中對(duì)需要新增加的灌木品種及數(shù)量,事前必須經(jīng)設(shè)計(jì)師同意，報(bào)苗木采購(gòu)師核價(jià),并由造價(jià)師計(jì)算增加成本金額后方可增加。
2.2.7 硬景工程施工過(guò)程的成本控制：在景觀施工過(guò)程中因總包單位、綜合管網(wǎng)施工單位、水電氣施工單位等到因場(chǎng)地、工序原因造成苗木損失和增加景觀工程成本等也不可忽視，此部分是簽證量最多的。
2.2.8 竣工資料過(guò)程準(zhǔn)備：施工過(guò)程變更資料及時(shí)完善,對(duì)施工單位竣工圖電子版本過(guò)程資料定期進(jìn)度檢查,以保證資料的真實(shí)性，不能完工后再算總帳做回憶錄。工程師對(duì)竣工圖的審查重點(diǎn)是對(duì)有變更部分如材料變化、增加項(xiàng)目、減少或取消項(xiàng)目的檢查核對(duì)。目前在施工合同中已有專門條款對(duì)竣工圖的質(zhì)量要求。
2.3 景觀工程竣工后成本控制及總結(jié)
2.3.1 竣工結(jié)算：工程竣工后工程結(jié)算最主要的依據(jù)是合同及竣工資料,合同是事前已簽訂的,而竣工資料卻是由施工單位在過(guò)程積累后完工后匯總編制和相關(guān)工程師審核后形成的。因此竣工資料的準(zhǔn)確性、完整性直接影響工程結(jié)算的的準(zhǔn)確及速度。
造價(jià)師收到竣工資料和結(jié)算資料(在合同附表中有表格要求)，依據(jù)資料首先進(jìn)行工程內(nèi)容和工程量審核。對(duì)于資料不完整、不清楚、有疑問(wèn)的內(nèi)容及數(shù)量景觀工程師應(yīng)予配合,或共同到現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)后確定。完成工程內(nèi)容和數(shù)量審核后,再依據(jù)合同確定的單價(jià)依據(jù)(如合同清單價(jià)格表,認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)通知書等)完成結(jié)算金額審定，最后辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。
2.3.2 竣工結(jié)算分析、數(shù)據(jù)沉淀：工程結(jié)算辦理完畢后,要對(duì)照目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行比較,對(duì)超支的費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)分析找出原因、尋找對(duì)策。同時(shí)對(duì)結(jié)算的各種子項(xiàng)內(nèi)容的單方造價(jià)進(jìn)行整理形成數(shù)據(jù)進(jìn)入知識(shí)沉淀，作為公司今后相同工程成本測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。
2.3.3 工程總結(jié)：工程竣工后要按項(xiàng)目組織工程總結(jié),這個(gè)總結(jié)分二部分進(jìn)行,一是組織景觀工程施工單位進(jìn)行總結(jié)，二是內(nèi)部景觀專業(yè)進(jìn)行總結(jié)，總結(jié)內(nèi)容按工程部的管理辦法進(jìn)行。通過(guò)總結(jié)提練出需要沉淀的知識(shí),以指導(dǎo)今后的工作。
2.3.4 后續(xù)成本總結(jié)：工程竣工移交后會(huì)因各種原因發(fā)生一些整改、維修、返工等,此時(shí)發(fā)生不僅成本高、對(duì)利潤(rùn)有影響,尤其是因工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的整改、維修、返工會(huì)對(duì)公司的形象、聲譽(yù)造成負(fù)面影響。因此要對(duì)竣工后發(fā)生的后續(xù)成本進(jìn)行總結(jié)形成案例。
1 龍湖項(xiàng)目實(shí)景
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