精裝修工程項目管理涉及范圍較廣、專業(yè)交叉影響大，不僅需要注重實施階段的管理，更需要加強項目前期的設計、招投標階段管理，通過項目各階段的系統(tǒng)科學管理，方可有效提升項目管理的實效性。
本文從代建管理方的角度介紹精裝修項目設計、招標階段的主要管理內容，通過各項內容的分析找出項目管理過程中應重點關注的內容，從而減少失誤，提高工作質量，促進項目管理效果。
1、精裝修工程設計管理
1.1明確項目的使用功能
任何一個項目，首先要明確其建成后的使用目的，即使用功能，這直接影響到項目設計過程中各功能分區(qū)的布置以及后期使用功能否實現(xiàn)。很多項目在施工過程中出現(xiàn)大量的返工現(xiàn)象，造成資金浪費和工期延誤，大多與前期使用功能不明確有關，故精裝修設計前要做好與設計單位的溝通，盡可能地把使用功能在設計開展前充分交底。
在項目設計工作開始前，代建部應會同項目使用單位重點對項目的功能性進行分析，充分了解使用單位的要求，并向設計單位提出完整的項目設計任務書。
辦公樓、住宅、學校、商業(yè)綜合體等不同的項目，其使用功能均有不同要求和特點，就政府類辦公樓的精裝修工程而言，需要明確項目各樓層主要使用功能、布置等要求，如根據(jù)使用單位的辦公人員的數(shù)量、行政級別、人均辦公面積規(guī)定等條件確定辦公室數(shù)量、面積，再根據(jù)使用方對辦公室的樓層、辦公室朝向等要求做好初步的布置。
對于一些有特殊要求的功能房間，也應在事前明確，如會議室是否需要會議系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、監(jiān)控、投影等需求，以便設計人員充分了解使用單位日后的需求。輔助性功能房間也要多加關注，如接待室、檔案室、衛(wèi)生間、茶水間等功能房間的使用單位要求均要盡可能的提出具體的使用要求。
設計過程中如遇使用的要求與規(guī)范、項目投資等相沖突的地方，應及時做好各方的有效溝通、并拿出使用可接受且經(jīng)濟合理的替代方案。
總之，“磨刀不誤砍材工”，提前做好使用功能的確定及優(yōu)化，是很重要的管理環(huán)節(jié)。
1.2限額設計的管理
限額設計是設計階段管理的重要部分，在明確了項目的使用功能后，代建單位需要按照項目的概算以及各項目內容的經(jīng)濟指標向設計單位提出限額設計要求。設計單位應組織各專業(yè)設計對概算指標進行認真分析，并按照各空間設計內容的不同做好單方造價指標的核對，以便在精裝修設計時在材料選用、裝修檔次方面有所側重。
限額設計的管理要重點關注項目裝修的定位是否與概算相適應，不能超出概算指標，對裝修所采用的主要材料、設備以及其檔次進行合理選用。限額設計需要對項目各個專業(yè)進行認真梳理，既不能出現(xiàn)嚴重的漏項，也不能只注重裝修效果而無原則提高超出概算水平的內容。
對于個別專業(yè)、部位為了完善日后的使用功能突破其單方造價時，應從整個項目統(tǒng)盤考慮，通過優(yōu)化設計等措施從非關鍵區(qū)域進行核減，避免超概現(xiàn)象的發(fā)生，代建方不可盲目地聽使用單位所謂的裝修高、大、上的要求，無原則提高項目的裝修標準。
如原審批的概算本身就存在較大的漏項，導致概算費用無法實現(xiàn)項目建造投資時，必須提醒并協(xié)助使用單位事前向主管部門做好調概手續(xù)，規(guī)避投資、審計風險。
1.3設計進度的管理
設計作為項目前期的主要工作，其進度的快慢不僅影響各類項目審批工作的時間節(jié)點，而且對項目的招標及后序施工都將產(chǎn)生決定性的影響。
代建方應根據(jù)項目的總體計劃安排，與設計單位溝通后制定出設計階段的進度計劃，并按照方案設計、初步設計、施工圖設計分階段制定出各節(jié)點合理的進度計劃時間；
再根據(jù)各階段的時間要求，細化到精裝修所涉及到的各個專業(yè)設計，如裝飾、水電、智能化、暖通等都需要明確具體的設計進度計劃，做到各個節(jié)點都有時間控制線，從而減少設計過程因無約束而導致的時間浪費以及給后續(xù)工作帶來的不確定性。
在設計進度管理方面，容易出現(xiàn)的誤區(qū)是盲目地壓縮設計工期，雖然設計進度非常重要，但不能無原則、拍腦袋的抓設計進度的管理，這樣很容易產(chǎn)生設計質量不高的毛病，導致后期審批通不過，施工過程中專業(yè)交叉影響多而返工的弊端，只有通過科學合理的組織與計劃，方可在保證設計進度的同時，保證設計的質量。
1.4設計質量的管理
1.4.1對原建筑結構影響分析
精裝修設計經(jīng)常出現(xiàn)需對原建筑平面的進行優(yōu)化調整，并對原建筑、結構、設施等進行拆除或增加的情況。精裝修設計應綜合考慮對原建筑、設施的影響，特別是原消防設施的變動需慎重，不得影響日后消防專項驗收。如精裝修涉及對原建筑結構改動的，應事先將裝修設計方案報項目的原建筑設計單位予以審查。
重點審查原結構是否有拆除，拆除的范圍及產(chǎn)生的受力影響，如梁、柱、樓板、承重墻體等；另外裝修設計時增設的部分內容，也要審查其對建筑荷載的影響，避免產(chǎn)生局部受力不利的情況發(fā)生，如新增的墻體直接砌筑于樓板上，而樓板下部無結構梁，給項目的安全性帶來不確定性或隱患。
代建單位做為項目的管理主體之一，應充分重視裝修設計對原結構的影響，對于一些情況復雜，不確性大的改動，在征求原建筑設計審查意見的情況下，必要時應組織相關專家召開專項審查會議，以確保結構的安全性?？傊?，對于任何的結構性調整，都要慎重對待，不得隨意實施。
1.4.2各專業(yè)設計之間的協(xié)調管理
精裝修設計是一項復雜而綜合的工作，涉及的專業(yè)較廣，如不能有效管理則會產(chǎn)生系統(tǒng)不匹配，專業(yè)間交叉矛盾等多重問題的出現(xiàn)，大到使用功能無法實現(xiàn)，小到裝修效果打折扣，都會給使用單位帶來不必要的損失。比如很多吊頂標高設計時沒有充分考慮其上部的設備、管道等安裝因素的影響，導致設計標高無法實現(xiàn)，后期被動變更，給使用單位留下了很多遺憾。
精裝修設計階段，代建方應會同使用單位、設計單位成立項目設計管理小組，并指定組長，在設計過程中采取主動和動態(tài)的管理機制。各專業(yè)在設計過程中遇到的問題應統(tǒng)一向設計管理組長匯報，由管理組長根據(jù)情況統(tǒng)一協(xié)調管理，必要時召開專業(yè)設計協(xié)調會議，以便及時處理設計過程中出現(xiàn)的各類問題和矛盾。
設計階段的管理協(xié)調應避免專業(yè)之間單方面直接聯(lián)系、修改設計圖紙，防止對其他相關專業(yè)管理缺失的情況發(fā)生，做到統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一處理，是保障專業(yè)設計質量的有效措施。
1.4.3裝修材料、設備的選用
精裝修設計階段材料、設備的選用應重點控制，一方面裝修設計所涉及的材料、設備品種較多，特別是面層材料對裝修效果有直接的影響；另一方面其對項目造價的影響很大，所以在設計管理時把好材料、設備的選用關。
首先設計單位應按照限額設計及使用功能的要求，做好材料、設備的選用，其次代建方應與使用單位對設計所選用的材料、設備進行重點核查，原則上應在滿足規(guī)范、使用功能、安全性的前提下，選用性價比高的材料、設備。要避免盲目追求裝修效果，而忽略項目投資造價、功能性的要求。
對于一些影響較大的材料、設備，應事先做好多方案的經(jīng)濟、技術對比、分析，綜合所選材料、設備的性質、價格、技術參數(shù)等多方面因素，找出最合適的。對于一些新材料、新技術、新工藝的選用，應事先論證其成熟性、適用性。
1.4.4與使用單位的溝通管理
與使用單位的溝通管理是精裝修設計階段的重要內容，因為設計階段會產(chǎn)生大量的過程信息，如不加強溝通常會出現(xiàn)設計人員很容易理解偏差，并導致最終的設計成果與使用的要求發(fā)生嚴重偏離。
在專題協(xié)調會、專人對接的基礎上，使用單位可以要求設計單位利用裝修效果圖更加直觀的進行介紹，避免部分使用因看不懂設計圖紙產(chǎn)生誤解。另外對精裝修項目的重要部位及節(jié)點，設計單位可以通過BIM系統(tǒng)的運用，更加立體、直觀的向使用單位展示，可大大提高溝通效率。
過程中的重要信息溝通雙方盡可能通過書面聯(lián)系單或電子郵件的形式，減少口頭指令，召開的專題會議要及時形成會議紀要，可有效避免因理解偏差而導致的工作失誤，從而提高設計階段的工作效率和質量。
2、精裝修工程招標管理
2.1精裝修招標范圍的管理
精裝修招標前代建要協(xié)助使用單位應做好此次招標的具體范圍的劃定，把詳細的工程招標內容、安裝系統(tǒng)及工作內容在招標文件中標注清楚。
特別是精裝修施工與其他參建單位之間的施工界面要梳理完整，可按照樓層、功能區(qū)間、專業(yè)、系統(tǒng)等進行分類整理，避免出現(xiàn)重復招標或清單漏項的情況發(fā)生。依據(jù)項目各參建方的施工合同約定，并結合裝修設計圖紙、工程量清單在招標文件中應明確注明招標工程的工程名稱、面積、幢數(shù)、裝修區(qū)域及施工內容等信息，不得出現(xiàn)含糊不清的描述。
如裝修招標范圍內是否包括暖通、給排水、智能化、消防等內容，做到何種程度都需要有清晰的說明，減少因招標范圍不清導致的后期施工責任不明、管理難度增加等不利情況的發(fā)生。
2.2強化溝通，注重招標文件編制的質量
2.2.1招標文件主要內容編制的注意事項
招標文件主要包括招標公告、投標人須知前附表、合同主要條款、具體的評標辦法等主要內容，使用單位在委托專業(yè)的招標代理單位進行招標文件編制過程中應特別注意以下幾個方面的信息：
投標人須知前附表：使用單位應在該部分內容中注明工程的工期要求、質量要求、安全文明標化要求，對于有創(chuàng)杯、綠色施工等特殊要求的項目，均應在前附表中明確，這關系到投標單位的相關承諾及報價。
另外對招標方式、招標文件獲取時間及方式、投標單位資質要求、開標時間、地點，評標辦法等重要信息也要注明。
合同主要條款：招標文件中的合同主要條款將做為使用單位和中標單位簽訂正式施工合同的主要依據(jù)，在合同主要條款擬定時，應結合工程的具體管理要求，在合同專用條款中設置有利于后期施工管理的相關約定以及違約處理方式等，可使使用單位在管理中具有主動性。
工程進度款支付方式及時間、預付款比例及扣回條款應結合項目的工期、項目資金落實及承包方的墊資壓力綜合考慮設置；關于工程變更的管理、確認流程以及相關費用是在竣工結算時一并支付還是隨每期工程進度款同步支付；質量保修期的約定、保修金的形式、比例、退回時間約定等均需予以明確；
另外在專用合同條款中應對風險范圍做出具體的描述，如自然災害達到何種程度、材料價格的變化幅度、政策性調整對工程的影響等都需要明確，有利于項目合同的談判，也可有效避免合同執(zhí)行過程中因為約定不明產(chǎn)生合同糾紛，影響項目建設的推進。
評標辦法：使用單位在擬定評標辦法時應遵守招投標相關法律法規(guī)和當?shù)卣型稑斯芾聿块T的具體要求，做到“公開、公平、公證”，不得設置有偏向性的條款，排斥潛在的投標人，達到充分競爭的目的。使用單位可依據(jù)招標項目的規(guī)模、投資和內容設置合理的資質條件，通過市場擇優(yōu)選定投標人。
對于技術難度大、涉密等特殊項目，為保證投標人具備承擔項目履約能力，可事先通過招標管理部門同意后進行資格預審。評標辦法具體打分內容的設置也要結合項目的特點，從資信、技術、商務三塊內容分別設置不同的評分細則，便于投標人提供有針對性的投標文件，也有利于評標專家進行公正打分。
2.2.2相關費用的明確
在招標文件編制過程中，對于與工程有關的費用使用單位應與招標代理公司充分溝通，并在招標文件中予以明確。
如項目的主要措施費包括哪些內容，并善意提醒投標人根據(jù)其對項目的實地踏勘情況、技術標內容，增設有關措施費清單。項目若有創(chuàng)杯要求的，則獎勵費比例、支付時間都需要有約定。如項目有總包單位，精裝修做為項目的分包單位時，在招標文件中需注明總包管理費的比例和具體總包服務內容。
另外，在施工過程中可能產(chǎn)生的向職能部門交納的有關費用，都需要有明確的約定，避免日后責任不清而產(chǎn)生矛盾。
2.2.3裝修材料、設備的管理
裝修主要材料、設備在確定檔次后，為避免投標單位在施工過程中以次充好給項目帶來損失，使用單位應在招標文件中設置不少于三個同檔次的品牌，以備投標單位選定。
由于精裝修涉及的材料、設備較多，且市場上魚龍混雜，即使確定了品牌也不一定能夠確保用到好的材料、設備，如同樣品牌的瓷磚、潔具，若采購不同系列的產(chǎn)品則價格上會有很大的出入，品質相差也較大。
對此，要充分做好材料、設備的前期調查，對于重要的材料、設備可以在確定品牌的同時，將擬選用的系列、技術要求或具體的生產(chǎn)廠家全稱等在招標文件中注明，可有效減少上述風險。
對于個別材料、設備在招標時由于各種原因一時無法確定品牌范圍的，可在招標文件中要求由承包方采購前向監(jiān)理、代建、使用單位提出具體的品牌，并報相關資料審核同意后確定。
2.2.4界面管理
精裝修工程施工與土建、安裝、幕墻、市政等相關專業(yè)均有不同的聯(lián)系，在招標前應根據(jù)項目的具體情況分專業(yè)對精裝修界面進行劃分，理清各個施工部位、系統(tǒng)的具體界面，有利于后期施工的有效對接和責任界定，也可大大減少重復投標、漏項等情況的發(fā)生。通過表格的形式制定一份具體的界面清單，在界面清單中注明與哪些專業(yè)之間存在界面劃分問題，前道工序施工到何種程度，安裝系統(tǒng)的分界點等內容。
如精裝修與土建的界面劃分時，應該從墻、地、頂?shù)炔课贿M行逐項梳理，地面找平標高、墻面防水、頂面是否吊頂?shù)龋慌c幕墻界面劃分時需注明層間防火封堵、防雷系統(tǒng)、各類收頭由哪個單位具體施工。
空調機房、網(wǎng)絡機房等特殊房間的裝修原總包單位是否已包含均應招標界面劃分時整理清楚。個別項目，使用單位委托了專業(yè)招標代理公司，且不愿代建方過多參與招標的管理，而招標代理公司對于項目的熟悉程度往往不足，加之使用單位自身受專業(yè)所限，常常產(chǎn)生各種界面混亂的情況，對于工程的過程管理很不利。
代建方仍應本著為使用單位和項目的總體利益考慮，書面提出合理性的建議。
2.3加強招標預算和清單的編制質量審核
工程量清單及預算是招標文件的重要組成部分，按照我國招投標法的相關規(guī)定使用單位應對工程量清單及預算的準確性負責，這就要求代建應協(xié)助使用單位必須認真審核其編制質量。
使用單位應在招標代理合同中明確提出要求，對清單、預算編制單位提出準確性的要求和違約責任，督促其加強自查工作。
工程量清單審核時要重點審查清單的完整性和工程量的準確性，避免出現(xiàn)主要施工內容的缺項及工程量嚴重偏差，應按工程的具體施工內容結合設計圖紙、概算進行核對，同時對主要施工內容進行抽查其工程量的準確性；部分財政撥款的項目，當財政部門有對預算復審要求的，應當事先將項目的預算提交財政部門復審，并按復審意見及時調整預算。
預算編制取費要遵守當?shù)叵嚓P規(guī)定，不得漏項，且預算結果嚴禁超出項目概算。
另外，工程量清單編制說明、清單特征說明均應按照相關編制要求編寫，按照設計圖紙及有關規(guī)范約定注明每項內容的詳細做法及材料要求等，且工程量單位套用要準確，防止描述錯誤或不清。
在實際工作中，由于個別招標代理單位工作人員責任心、專業(yè)知識、經(jīng)驗的不足，在遇設計圖紙不明確或描述不清的情況，不主動或刻意規(guī)避相應問題，僅以具體做法詳見設計圖紙的而簡單代過，為日后項目管理和項目結算埋下了隱患。
對此，代建方如發(fā)現(xiàn)上述情況的，應及時組織代理公司、設計單位將類似問題進行梳理、匯總，并要求設計單位給予書面回復、確定，以保證預算、工程量清單描述的準確性。
2.4慎重對待招標答疑
在項目招標過程中，招標答疑是招標過程中重要的工作內容之一，答疑問題的回復關系項目日后的工程質量、進度和投資，而且也將做為招標文件的一部分具有法律效應，故必須慎重對等。
一些復雜項目或設計圖紙、招標文件編制質量較差的項目答疑問題較多，內容涉及面較廣，加之答疑的回復有時間限制，這就要求使用、招標代理單位在有限的時間內，盡可能準確地回復每一條疑問，還要打消個別不良投標單位利用招標答疑環(huán)節(jié)做文章的目的。
代建方在該階段要做到忙而不亂，理清思路，配合做好答疑的回復工作。對于招標文件描述、工程量準確性、標書編制要求以及開標、評標等一類的問題，可要求招標代理公司為主做好問題回復的初稿擬寫；涉及合同主要條款的工期、工程款支付、風險范圍等內容可由代建部會同使用單位為主回復，形成回復的初稿；涉及設計方面的設備技術參數(shù)、材料要求等問題由設計單位為主進行回復。
以上所有問題的回復初稿統(tǒng)一提交至招標代理公司匯總，并約定時間組織各單位進行專題討論并最終確定，避免簡單化地推到招標代理公司處理。
3、結束語
精裝修的項目管理是一項系統(tǒng)的管理體系，需要代建方從項目的設計、招標及施工過程等多方面進行管理，不能片面的追求某一方面。
建議大家在具體工作中重視前期項目設計管理和招投標階段的管理和溝通協(xié)調，從源頭上把好工程投資、質量關，減少項目實施過程中的進度障礙，提高工程管理的實效性。
希望此文能給各位信達同仁些許幫助，受個人水平所限，不足之處敬請批評、指正。
