《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！绷硗猓罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。”

我國法律規(guī)定“買賣不破租賃”指的是：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，房屋所有權(quán)人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，原租賃關(guān)系不受影響，買受人不得以所有權(quán)已轉(zhuǎn)讓為由否定租賃關(guān)系，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

“買賣不破租賃”的例外

但是最高人民法院關(guān)于《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》以及最高人民法院關(guān)于《適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》規(guī)定了“買賣不破租賃”原則有以下幾點(diǎn)例外：

1、雙方當(dāng)事人自行約定不再繼續(xù)履行租賃合同。

2、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，此時(shí)承租人不能再依據(jù)租賃合同要求繼續(xù)使用房屋，如原出租人事先沒有書面告知房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，則因此造成的損失由原出租人承擔(dān)。

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。若是房屋租賃在先，法院查封再后，則租賃關(guān)系不受影響。

承租人優(yōu)先購買權(quán)

《中華人民共和國合同法》規(guī)定了承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人在出賣房屋時(shí)應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)通知承租人， 承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

出租人未履行通知義務(wù)，侵害到承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。