抵押權(quán)人同意繼續(xù)銷售抵押房產(chǎn)，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)，其只能對買受人支付的購房款行使價(jià)金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)，即使抵押權(quán)登記尚未注銷，抵押權(quán)仍消滅。至于抵押人未將售房所得款項(xiàng)用于償還借款，系抵押權(quán)（出借人）與抵押人（借款人）的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張。
1、農(nóng)行道外支行與中財(cái)開發(fā)公司簽訂《借款合同》：借款金額1600萬元，借款用途為工程開發(fā)。
2、同日，雙方簽訂《抵押合同》：中財(cái)開發(fā)公司以其名下35套房屋為上述借款提供抵押擔(dān)保。并辦理抵押登記。
3、中財(cái)開發(fā)公司無力清償?shù)狡诮杩?，為此，農(nóng)行道外支行向房產(chǎn)交易中心出具《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》：同意為出售的抵押房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但中財(cái)開發(fā)公司并未將售房所得款項(xiàng)用于償還所欠銀行借款。
4、另查明，農(nóng)行道外支行的抵押權(quán)登記尚未被注銷，中財(cái)開發(fā)公司收取了購房者的款項(xiàng)但并沒有為購房者辦理過戶登記。
5、農(nóng)行道外支行訴至法院要求對案涉35套房屋行使抵押權(quán)。
抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)消滅？
首先，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù)，在抵押物的交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)金。本案中，農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)，此時(shí)農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán)，其只能對買受人支付的購房款行使價(jià)金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于農(nóng)行道外支行因無法行使價(jià)金代位權(quán)而造成的損失，系農(nóng)行道外支行與中財(cái)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張。
其次，擔(dān)保物權(quán)的法律效力主要體現(xiàn)在享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值，而非取得抵押物的所有權(quán)，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下，作為購買人取得的是抵押物的所有權(quán)，特別是在購房人已經(jīng)支付對價(jià)，并且是善意的情況下，如果再將抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房人，顯然不利于保護(hù)購房者的所有權(quán)。
綜上，原判決對于農(nóng)行道外支行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求未予支持，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
（2016）最高法民申887號
《物權(quán)法》
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：
（一） 主債權(quán)消滅；
（二） 擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；
（三） 債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；
（四） 法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)消滅，分法定的消滅和約定的消滅。關(guān)于約定消滅，有觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立以登記公示為生效要件，該抵押權(quán)消滅也需要在登記機(jī)關(guān)注銷抵押權(quán)登記方能生效，該觀點(diǎn)理解顯然不當(dāng)。最高院的本判例明確否認(rèn)了該理解。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，使得抵押權(quán)人產(chǎn)生了優(yōu)先于其他人的權(quán)利，該權(quán)利的取得必須以公示為要件；然而抵押權(quán)的放棄，則不然。抵押權(quán)人一旦作出放棄抵押權(quán)的意思表示，就應(yīng)當(dāng)受該意思表示的約束。抵押人和其他第三人可基于該放棄抵押意思表示實(shí)施行為，同時(shí)也有權(quán)要求抵押權(quán)人進(jìn)一步配合完成抵押注銷登記。同時(shí)，筆者認(rèn)為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的意思表示不局限于明確放棄抵押權(quán)，其他含有放棄抵押權(quán)的允諾意思也能產(chǎn)生放棄抵押權(quán)的法律效果。因此提醒抵押權(quán)人，如果基于抵押人的要求，允諾抵押人對抵押物進(jìn)行處分但有保留抵押權(quán)或者要求抵押人提供擔(dān)保之意的，應(yīng)當(dāng)在允諾書中明確表明保留抵押權(quán)，避免不必要的紛爭。
