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房東出售出租房前,一定要提前讓承租人寫這個證明

房東將房屋出租給承租人,在租賃期限內房東出售房屋的,承租人依法享有優(yōu)先購買權。

一、什么是承租人的優(yōu)先購買權呢?

優(yōu)先購買權來源我國《合同法》規(guī)定第二百三十條規(guī)定,該條規(guī)定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權利。

承租人是房屋的使用人,為了保護承租人權益,法律賦予了承租人優(yōu)先購買權,但這個優(yōu)先購買權并不是絕對優(yōu)先權,是在房東出售房屋的同等條件下才享有的優(yōu)先權。比如,房東出售的房屋售價100萬元,被不受其他售房資格限制,有第三人愿意100萬元購買嗎,而此時承租人也愿意在100萬元房價同等條件下同意購買,那么,承租人享有優(yōu)先權。但如果承租人想低于100萬元購買,他就不享有優(yōu)先權。

二、優(yōu)先購買權的“合理期限”是多久?

日常生活中,容易發(fā)生房東售房時沒有及時告知承租人,承租人對房東與第三人簽訂的房屋買賣合同提出異議和訴訟,引起爭議?!逗贤ā芬?guī)定的“合理期限”是多長時間呢?

關于“合理期限”,最高法院在八十年代制定的《民通意見》第118條規(guī)定,“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。很長一段時間,司法實踐中都是掌握合理期限是3個月。但該條目前已被廢止,不再適用。最高法院并沒有最新的司法解釋對此作出規(guī)定。但最高院民一庭認為,出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買,視為放棄優(yōu)先購買權。這個只是權威指導,并不具有法律約束力。

三、如果房東違反告知承租人義務,侵犯了承租人優(yōu)先購買權承擔什么責任?

房東侵犯了承租人的優(yōu)先購買權,房東到底承擔什么責任?最高法院《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第二十一條規(guī)定:出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

這一條司法解釋規(guī)定,確立了承租人有權主張賠償損失的權利。但損失到底是啥?這就需要承租人舉證證明因為自己因為優(yōu)先購買權被侵犯所受損失。個案因具體情況不同,而因案而定。但可以考慮這幾方面損失:1.因另購房所支付的必要費用;2.近期房價上漲差價損失;3.租賃合同到期后,新房東不同意續(xù)租,承租人搬遷損失、停業(yè)損失等。

四、需要說明的是,即便房東違反告知承租人義務侵犯了承租人優(yōu)先購買權,承租人只能提出賠償要求,不能要求確認房東與第三人之間的合同無效。過去有一段時期,我們有個案例,法院就撤銷或者確認了房東與第三人房屋買賣合同無效,案件雖然結了,但新的糾紛又發(fā)生了。也不符合保護交易安全和第三人善意取得。

因此,秦律師建議,二手房買賣,作為房東應當提前至少15前告知承租人是否購買?由承租人出具不予購買的證明材料,房東應當將該證明一并存放。作為承租人,如果房東未告知,自己也的確希望購買,可以主動跟房東協商解決。

承租人出具放棄優(yōu)先購買權聲明樣本:


放棄優(yōu)先購買權聲明

承租人XXX現已接到出租人XXX告知所租賃房屋將要出售的事實,承租人明確表示放棄優(yōu)先購買權,對出租人出售房屋行為予以認可,并將配合與新房屋所有人(出租人)確立新的租賃合同關系。

特此聲明!

承租人XXX

日期

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