第一章 投資方基本情況
1、****集團介紹
***集團是總部位于北京的一家民營企業(yè)集團。公司發(fā)展至今已有20多年歷史，集團業(yè)務(wù)分為實業(yè)和金融投資兩大版塊，集團資產(chǎn)規(guī)模超過30億元，年利稅逾3億。
**集團旗下投資運營的實業(yè)公司主要包括：******等。
2、******物流有限公司介紹
****物流有限公司是其全資子公司，成立于1997年，主要從事商貿(mào)及現(xiàn)代物流業(yè)服務(wù)。公司目前擁有三個倉儲基地，倉儲面積達40萬平方米。分別位于北京市****和北京市*****物流園區(qū)（該園區(qū)有兩個物流基地），地理位置優(yōu)越，交通便利，出租率常年在100%以上，在業(yè)界口碑良好。
****物流公司在打造硬件設(shè)施的同時，還投資開發(fā)了倉儲管理系統(tǒng)（E-warehouse）和物流ERP管理系統(tǒng)（包括：WMS倉儲管理系統(tǒng)和TMS運輸管理系統(tǒng)、OMS訂單管理系統(tǒng)、GPS/GIS車輛全球定位系統(tǒng)、業(yè)務(wù)協(xié)同工作管理系統(tǒng)和財務(wù)管理系統(tǒng)等），以保障第三方綜合物流業(yè)務(wù)的科學(xué)高效運營。
目前主要客戶：
A電子商務(wù)類企業(yè)：凡客誠品、一號店、麥考林、樂淘網(wǎng)、好樂買、卓越、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、京東商城、酷巴、神州數(shù)碼等；
B電器公司有：松下電器股份有限公司、合肥美菱股份有限公司、創(chuàng)維電子有限公司等；
C其他知名品牌有：殼牌統(tǒng)一石油化工、蘋果服飾公司、李寧體育用品有限公司、法律出版社、中國方正出版社、北京海淀經(jīng)科讀者服務(wù)部、人民文學(xué)出版社等。
目前累計合作過的客戶有170多家。
第二章 項目建設(shè)背景
**集團本次擬投資興建的“電子商務(wù)物流基地”項目定位，一是為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)配套服務(wù)的物流項目，為沿海內(nèi)遷企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理服務(wù)，二是為特定的國內(nèi)外知名電子商務(wù)企業(yè)量身定制的集商品倉儲、干線運輸、分揀功能于一體的國際級電子商務(wù)物流中心。并配套相應(yīng)的干線和短途運輸、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、人力資源服務(wù)、物流服務(wù)、金融服務(wù)、生活配套等。
***市位于華東地區(qū)，長江下游南岸、安徽省東部，是南京都市圈核心層城市，長三角城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市。以及皖江城市帶成員城市。距上海不到300公里，是安徽融入長三角、推進東向發(fā)展和長三角城市向內(nèi)陸延伸的重要門戶。大力完善物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意義極其重要，具體來說主要有以下幾項：
1、降低企業(yè)運營成本和流通費用
通過引入現(xiàn)代物流管理技術(shù)和管理方法，優(yōu)化企業(yè)的物流流程，生產(chǎn)性企業(yè)和電子商務(wù)企業(yè)可以顯著提高管理水平，大大降低經(jīng)營成本和流通費用。例如，通過物流配送體系的建立，可以提高供應(yīng)準確率和配送效率，縮短企業(yè)供貨的前置時間。同時可以實現(xiàn)出入庫作業(yè)高效化，從而降低有關(guān)操作費用和庫存占用資金。
2、促進城市商業(yè)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展
首先，發(fā)展電子商務(wù)物流配送促使各類加工、包裝、專業(yè)店、客服店的誕生和繁榮，促進零售業(yè)經(jīng)營方式的升級換代，引導(dǎo)和形成新的消費理念。其次，物流配送中心的建立可以有效推動連鎖經(jīng)營。最后，物流配送體系的形成，改造了批發(fā)業(yè)、倉儲業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營方式，促使商業(yè)的流通環(huán)節(jié)發(fā)生變化，由過去簡單的進、銷、存向市場分析、優(yōu)化運輸路徑、優(yōu)化庫存水平、計算機管理、完善區(qū)域經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換。由此可見，馬鞍山市優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢將得到更大的發(fā)揮。
3、優(yōu)化與提升城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
對于國民經(jīng)濟發(fā)展來說，城市商貿(mào)物流的影響不僅表現(xiàn)在擴大第三產(chǎn)業(yè)增加值這一直接效應(yīng)上，而且還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使一、二、三產(chǎn)業(yè)之間及各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更為合理。同時，結(jié)合馬鞍山市安徽地區(qū)鐵路、公路、航空樞紐、航運的地利條件，通過運用先進的物流配送管理技術(shù)和組織方式，可以有效提高物流行業(yè)的運行效率和質(zhì)量，從而大大提升遷入企業(yè)的競爭力，為經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
4、增強城市聚集力及其綜合功能
首先，商貿(mào)物流的發(fā)展可以促使城市的整體運作更有效率；其次，商貿(mào)物流的發(fā)展可以提高各類企業(yè)的物流運作效率，極大地增加城市市場的輻射能級；最后，商貿(mào)物流的發(fā)展可以突出城市的功能定位，進一步完善城市的綜合功能。
***地處中國經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)之一的長三角，毗鄰南京，屬于移民城市，居民素質(zhì)較高。而經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)模對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展具有重要的促進作用。大量的實證研究表明：商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展水平與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，人均GDP比較高及受教育水平高的國家和地區(qū)，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，其物流業(yè)增加值和就業(yè)比重也較高。
同時，***及所輻射的皖江城市帶城市化水平正不斷提高。發(fā)達國家大都市發(fā)展經(jīng)驗表明城市化水平每提高一個百分點，服務(wù)業(yè)增加值就上升0.729個百分點。城市化水平是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要助推器，城市化進程中的人口和工業(yè)集聚促進商貿(mào)服務(wù)業(yè)規(guī)模的擴大，引發(fā)生產(chǎn)方式的市場化轉(zhuǎn)變，為商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展提供市場條件。作為皖江城市帶的軸頭城市，將對承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移起到先導(dǎo)作用，這將為商貿(mào)物流和企業(yè)物流及大宗商品物流的發(fā)展提供了良好的整體條件。
因此，**物流基地將結(jié)合馬鞍山現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r以及未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，整合現(xiàn)有客戶資源，結(jié)合現(xiàn)有成熟的第三方服務(wù)管理模式，在馬鞍山打造具有時代特色的大型倉儲物流設(shè)施，為**的經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展做出貢獻，并為皖江城市帶物流集散中心產(chǎn)能服務(wù)做好示范和樣板作用。以下是著重對電子商務(wù)物流的介紹：
新興的電子商務(wù)物流基地是以“前店后庫”即“O2O”(OnlinetoOffline)的零中間商模式構(gòu)建的“倉儲型商業(yè)設(shè)施”，是目前國際上流行的新型物流產(chǎn)業(yè)分化形態(tài)。其原理在于運用信息科技貫通上下游產(chǎn)業(yè)，搭建電子商務(wù)平臺，平臺上游供貨選擇制造廠家，下游購貨則鎖定零售商戶，“剪”掉傳統(tǒng)流通領(lǐng)域的中間環(huán)節(jié)，從而縮短從制造到銷售終端的距離，創(chuàng)造商品流通的新形態(tài)。
該模式以“平臺縮短產(chǎn)銷鏈，業(yè)務(wù)整合進銷存”的營運思路，按“網(wǎng)上運營+線下服務(wù)”的方式運作。銷售和采購網(wǎng)絡(luò)遍及全國各商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，致力于為中小企業(yè)拓展市場，優(yōu)化企業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)；為商戶挑選廠家和產(chǎn)品，助力商戶輕松經(jīng)營。
在物業(yè)形態(tài)上，其架構(gòu)，通常由一個中心貨物倉儲設(shè)施，通過物流信息系統(tǒng)連接全國各地的銷售終端組成，以在空間與時間維度同時實現(xiàn)貨物的高效銷售，并降低貨物在供應(yīng)鏈上的時間與其他成本消耗。
該模式充分利用電子商務(wù)全天候、跨地域、低成本、高便利的特點，將供求信息迅速、持續(xù)地傳播到任何地區(qū)。網(wǎng)站上游供貨方為制造廠家和代加工廠家，確保價格沒有水分。下游目標鎖定有持續(xù)交易需求的零售店鋪。并使得當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)物流的形式便于統(tǒng)籌管理，避免無序發(fā)展。
具體運營上：店鋪和廠家之間點對點促成交易，將廠家的產(chǎn)品信息直接輸入店鋪，將眾多店鋪的小額采購積少成多推給廠家形成規(guī)模生產(chǎn)，增加了企業(yè)獲取生產(chǎn)經(jīng)營要素的機會和選擇余地。雙方直接對接，減少中間環(huán)節(jié)和利益分享者，交易準確快捷，產(chǎn)銷鏈縮短，改善了商品流通形態(tài)，且會在過程中的多個環(huán)節(jié)產(chǎn)生附加值。
第三章 項目建設(shè)的必要性和意義
1、本項目是國家實施“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)
國家實施中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略決策，也是區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要組成部分。一是著力深化泛長三角分工合作，推動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展。二是著力優(yōu)化資源配置，探索科學(xué)承接新途徑。三是著力打造產(chǎn)業(yè)承接平臺，增強產(chǎn)業(yè)承載能力。四是著力加快自主創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。五是著力加強資源節(jié)約和環(huán)境保護，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生態(tài)文明建設(shè)相協(xié)調(diào)。六是著力保障和改善民生，推進基本公共服務(wù)均等化。作為長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶城市，將對整個皖江城市帶發(fā)展起到領(lǐng)航作用。
**物流基地的建成將有利于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的步伐，構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)帶動大物流，大物流促進大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)流互動格局。同時降低商務(wù)成本，促進新型產(chǎn)業(yè)體系的形成，專業(yè)化研究生產(chǎn)作業(yè)流程，合理切割、分化產(chǎn)業(yè)服務(wù)配置，創(chuàng)設(shè)服務(wù)價值、示范新型服務(wù)業(yè)態(tài)，加速安徽經(jīng)濟騰飛。
2、本項目符合**戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃
“十二五”開局之年，國內(nèi)國際的環(huán)境發(fā)生了很大變化，在“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，勞動密集型產(chǎn)業(yè)會陸續(xù)內(nèi)遷，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略加上**原本作為中國華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，這就需要以打造綜合服務(wù)平臺建設(shè)為著力點，積極發(fā)展、做實做強物流產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建高端物流產(chǎn)業(yè)鏈。重點引進區(qū)域分撥、生產(chǎn)性物流業(yè)和承擔(dān)多式聯(lián)運、國際物流職能的戰(zhàn)略合作伙伴。
本項目通過**集團現(xiàn)有成熟的客戶系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)參與，使**物流基地在成立之初就具備良好的業(yè)務(wù)體系，形成生產(chǎn)業(yè)者、服務(wù)業(yè)者和政府共同合作、共同發(fā)展的平臺。建設(shè)成功后的產(chǎn)業(yè)基地，將按照政府制造業(yè)服務(wù)化、服務(wù)業(yè)專業(yè)化發(fā)展的要求，正確配置人力、物力、財力，科學(xué)地協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)基地各個服務(wù)環(huán)節(jié)，從而成為現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的典范，形成優(yōu)勢集成，輻射帶動的局面，最終實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙豐收。
3、本項目將有助于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展
起點高：**物流公司是國內(nèi)首屈一指的物流服務(wù)公司，所合作的企業(yè)均擁有較強的實力，本項目所引進的企業(yè)也將是所屬行業(yè)內(nèi)的佼佼者。公司的落戶也會促進其在**投資進行戰(zhàn)略布局。
投資大：本項目總投資額初步測算為6億元人民幣。
收益快：本項目是為部分特定企業(yè)進行量身定制，提供生產(chǎn)、儲運、集散基地和相應(yīng)服務(wù)，基礎(chǔ)建設(shè)完成后，項目即進入收益期，向所服務(wù)的企業(yè)收取物業(yè)綜合費和衍生產(chǎn)品服務(wù)費用，因此具有收益快的特點。
地方稅收貢獻度高：傳統(tǒng)制造業(yè)中，場地、商務(wù)、人員培訓(xùn)、物流等相關(guān)支出有的不產(chǎn)生稅收，有的則很難實現(xiàn)稅收本地化，而通過本項目向所服務(wù)企業(yè)提供定制廠房和相應(yīng)服務(wù)，將相關(guān)成本集中轉(zhuǎn)變?yōu)闋I業(yè)收入，向當(dāng)?shù)乩U納營業(yè)稅和所得稅，則可以實現(xiàn)地方稅收的最大化和集中化。
促進就業(yè)：本項目除高級管理人員外，主要從業(yè)人員均來自當(dāng)?shù)兀瑢⒂欣诖龠M當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。同時，也有利于**集團利用自身體系優(yōu)勢為當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)優(yōu)秀的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)人才。
第四章 項目選址
本項目擬選址于承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)。作為國內(nèi)物流行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，集團對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流項目建設(shè)的參與，一方面有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進我公司在物流領(lǐng)域先進的管理運營能力和經(jīng)驗，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體實力，為園區(qū)企業(yè)配套服務(wù)；另一方面也將有利于引進知名的國內(nèi)外企業(yè)和新型業(yè)態(tài)，使當(dāng)?shù)刭Y源的利用效率得到提升。
第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模
1．概述
本項目預(yù)期占地面積約300畝，規(guī)劃建設(shè)總面積約為200，000平方米的綜合庫區(qū)。項目將建設(shè)區(qū)域中心庫120，000平米，快銷品庫40，000平米，控溫濕庫28，000平米。數(shù)據(jù)中心、辦公樓、宿舍樓合計10，000平米，及2，000平米配套設(shè)施。
2.項目的客戶定位
項目建成后，物流基地將憑借其國際標準的倉儲物流設(shè)施和一流的物業(yè)管理服務(wù)，以及優(yōu)越的地理位置，為示范園區(qū)企業(yè)和商貿(mào)物流企業(yè)提供高標準服務(wù)。集團在對市場和相關(guān)客戶進行采樣和調(diào)研后決定在當(dāng)?shù)夭捎闷髽I(yè)物流、大宗商品物流和電子商務(wù)物流相結(jié)合的方式，初步準備引入通用物流、快銷品物流、IT物流、家電物流、汽車物流（包括4S店和部分額外堆場）、冷鏈物流等行業(yè)知名企業(yè)。同時集團更將依托自身強大的客戶資源，吸引以一號店、樂淘網(wǎng)、好樂買、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、麥考林、酷巴等為代表的國內(nèi)外知名的電子商務(wù)企業(yè)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)“殼牌統(tǒng)一石化”，為現(xiàn)代物流的發(fā)展做出貢獻。
第六章 項目實施進度
根據(jù)建設(shè)單位的開發(fā)步驟和經(jīng)驗，本項目的實施將按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一實施”的思想進行。從項目啟動到竣工驗收，總體計劃安排用兩年時間完成。本項目前期工作預(yù)計于2012年年初開始，建設(shè)周期為18個月。
第七章 項目綜合分析
1、經(jīng)濟效益分析投資估算
項目投資估算為6億人民幣，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金。
2、社會效益分析
本項目作為高品質(zhì)物流服務(wù)基地項目，符合市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。項目將加快和促進市招商引資和開發(fā)建設(shè)工作，給地方政府和投資者帶來經(jīng)濟上、社會上的雙重效益。因此本項目的建設(shè)十分必要。
項目土地及稅收效益：
土地年創(chuàng)稅——完全投入運營后（人民幣：1000萬元）
投資強度（人民幣：200萬元/畝）
項目占地面積：300畝
解決就業(yè)人數(shù)：1000人
作為高標準的物流設(shè)施，本項目一旦投入使用將極大地提升當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、流通和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的效率，帶動產(chǎn)業(yè)升級，迅速提升產(chǎn)業(yè)水平。
同時，集團愿意積極配合馬鞍山市的引資工作，并將我公司的重要客戶資源及與相關(guān)企業(yè)的戰(zhàn)略合作經(jīng)驗與馬鞍山市各級政府分享。
第八章 項目綜合評價結(jié)論
作為集團致力打造的高品質(zhì)物流產(chǎn)業(yè)龍頭項目，本項目既滿足示范園區(qū)內(nèi)進駐企業(yè)生產(chǎn)和倉儲等方面的需求，同時又與物流產(chǎn)業(yè)在本地區(qū)長遠發(fā)展的市場前景相適應(yīng)，引進國內(nèi)專業(yè)的物流企業(yè)既可以提升整體形象，又具有明顯的社會效益，為地方政府和投資者帶來經(jīng)濟上、社會上的雙重效益。從財務(wù)指標測算結(jié)果來看，本項目全部投資所得稅后內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率的水平，經(jīng)濟效益高，投資回收期合理，投資風(fēng)險較低。因此，項目具有相當(dāng)程度的可行性，集團對此具有極大的興趣和信心。
