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隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，父母或其他監(jiān)護(hù)人為未成年人購買房屋的做法日益普遍。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，涉及未成年人的不動(dòng)產(chǎn)登記，須其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)辦理。但如果出現(xiàn)未成年人父母離婚而監(jiān)護(hù)人一方不同意處置或拒絕配合等情況，那么即使另一方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)在履行合理審慎義務(wù)時(shí)，也可能會(huì)以“未經(jīng)數(shù)個(gè)監(jiān)護(hù)人一致同意”為由不予受理。

本文將從未成年人不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定出發(fā)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐，本著保護(hù)未成年人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的目的，梳理未成年人不動(dòng)產(chǎn)登記中的法律關(guān)系，分析登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)。同時(shí)，筆者認(rèn)為，在受理監(jiān)護(hù)人代為處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)采取“一刀切”的做法，而應(yīng)該以法定代理人制度為基本原則，結(jié)合監(jiān)護(hù)制度的立法目的，允許作為法定代理人的一方監(jiān)護(hù)人處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)。

《民法典》第3條、第13條分別規(guī)定，“民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯”“自然人從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)”。

從以上規(guī)定可以看出，自然人從出生起依法享有民事權(quán)利，這里的民事權(quán)利既有人身權(quán)利又有財(cái)產(chǎn)權(quán)利。財(cái)產(chǎn)權(quán)利包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此，未成年人是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即房屋所有權(quán)的權(quán)利主體。根據(jù)法律規(guī)定，未成年人依法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

登記在未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)，究竟是屬于未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是家庭共有財(cái)產(chǎn)，理論界存在不同的認(rèn)識(shí)，主要包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)說和家庭財(cái)產(chǎn)說。

個(gè)人財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為，登記在未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)系未成年人個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第13條、第14條規(guī)定，自然人從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。因此，不論是未成年人還是成年人，都具有民事權(quán)利能力。財(cái)產(chǎn)權(quán)是自然人權(quán)利能力的一個(gè)重要組成部分，未成年人有獲得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，其雖不能自行獲得勞動(dòng)報(bào)酬，但可以通繼承、他人贈(zèng)與等其他合法方式獲得財(cái)產(chǎn)。父母或其他監(jiān)護(hù)人為未成年子女購買房屋等不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)依法申請(qǐng)并登記在未成年人個(gè)人名下，系未成年人的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。

家庭財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為，未成年子女系家庭成員，一般無獨(dú)立經(jīng)濟(jì)來源，日常生活尚需父母供給，且未成年人作為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，購房款一般源于父母支付，實(shí)際支付購房款來自未成年人家庭的共同財(cái)產(chǎn)。因此，即使不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年人名下，也是家庭共有財(cái)產(chǎn)的組成部分。此外，我國家庭成員的基礎(chǔ)關(guān)系決定了未成年子女名下房產(chǎn)的家庭共有屬性。除未成年人因繼承、獎(jiǎng)勵(lì)、他人贈(zèng)與、報(bào)酬、收益等合法來源獲得的財(cái)產(chǎn)外，來源于父母支付購房款購買的房屋，應(yīng)確定為家庭共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于以上觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，隨著《民法典》的頒布施行，婚姻家庭法一并回歸《民法典》體系，僅以“家庭成員”身份關(guān)系為由認(rèn)定財(cái)產(chǎn)為家庭共有，與“物權(quán)法定”及物權(quán)登記的“公示公信原則”不相符合?！睹穹ǖ洹返?09條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。其第216條、第217條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，結(jié)合《民法典》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，經(jīng)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)屬于登記簿上記載的權(quán)利主體。父母出資購買或他人贈(zèng)與未成年人的房屋，以未成年人名義辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)認(rèn)定為未成年人合法財(cái)產(chǎn)，未成年人依法享有不動(dòng)產(chǎn)完全物權(quán)。

未成年人民事行為能力。我國《民法典》對(duì)未成年人根據(jù)年齡劃分為無民事行為能力人和限制民事行為能力人兩種。《民法典》第19條規(guī)定，8周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)。其第20條規(guī)定，不滿8周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。民法上民事行為能力制度的直接目的在于確定各類行為能力人的行為法律效力如何。一旦行為人的行為能力不完全，那么其實(shí)施的民事法律行為在效力評(píng)價(jià)上即可能出現(xiàn)瑕疵。因此，未成年人無法獨(dú)立實(shí)施申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的民事法律行為。

法定代理人與監(jiān)護(hù)人。民事生活無法將無民事行為能力或限制民事行為能力的未成年人完全排除在市場(chǎng)交易的大門之外。因此，民法創(chuàng)設(shè)法定代理人制度。法定代理人能夠?qū)π袨槟芰η啡闭邔?shí)施行為的效力進(jìn)行有效管控，使其避免承受自身無法履行的法律后果，又不會(huì)阻斷其參與交易的法律通道。無民事行為能力人或限制民事行為能力人則能夠借助法定代理人的力量，彌補(bǔ)自身行為能力之不足。根據(jù)此項(xiàng)制度，法定代理人代理行為能力欠缺者實(shí)施民事法律行為或者允許其實(shí)施特定的行為，一方面可以使其參與交易、融入社會(huì)生活，另一方面也可以確保其不因能力欠缺而遭受損害或?qū)е滤艘虼耸軗p。

《民法典》在“自然人”一章中，將監(jiān)護(hù)制度規(guī)定在民事主體制度中，其目的是保障未成年人或限制民事行為能力成年人的權(quán)益，彌補(bǔ)其民事行為能力的不足。同時(shí)，監(jiān)護(hù)制度還要求父母對(duì)未成年子女盡到撫養(yǎng)、教育和保護(hù)義務(wù)，以適當(dāng)方式、方法管理和教育未成年人，保護(hù)未成年人的人身和財(cái)產(chǎn)不受侵害等。

《民法典》第23條、第27條和第34條分別規(guī)定，“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人”“父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人”“監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是代理被監(jiān)護(hù)人實(shí)施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等”。通過上述規(guī)定可以看出，父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人，應(yīng)履行監(jiān)護(hù)人職責(zé)，包括撫養(yǎng)、教育和保護(hù)未成年子女等。同時(shí)，因監(jiān)護(hù)人履行職責(zé)，還會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)利，如為保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)益而享有醫(yī)療方案的同意權(quán)，為保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益而享有財(cái)產(chǎn)的管理和支配權(quán)等。當(dāng)被監(jiān)護(hù)人不能對(duì)外獨(dú)立實(shí)施民事法律行為，監(jiān)護(hù)人應(yīng)依法代理被監(jiān)護(hù)人實(shí)施相應(yīng)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)界和理論界有觀點(diǎn)認(rèn)為未成年人的法定代理人與監(jiān)護(hù)人是同一法律概念，并常將兩者混用，導(dǎo)致登記實(shí)踐中因概念不清存在認(rèn)識(shí)和應(yīng)用上的偏差。

筆者認(rèn)為，法定代理人制度是調(diào)整代理人與第三人民事法律行為的制度，約束其在“外部”產(chǎn)生的法律效果。當(dāng)監(jiān)護(hù)人代理被監(jiān)護(hù)人對(duì)外與第三人實(shí)施民事法律行為，此時(shí)的法定代理已將監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人視作一個(gè)整體。法定代理人制度規(guī)范該整體與外部進(jìn)行民事法律行為而產(chǎn)生的“整體”概念。而監(jiān)護(hù)制度是規(guī)范監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人“內(nèi)部”關(guān)系的規(guī)則，主要是調(diào)整監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人之間法律關(guān)系的制度，是一個(gè)“內(nèi)部”法律關(guān)系的概念。雖然《民法典》規(guī)定未成年人的法定代理人與監(jiān)護(hù)人在“范圍”上重合，但兩者在法律含義及法律效果上存在不同。

未成年人不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)由法定代理人代為申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理未成年人不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，可從法定代理人的角度去判斷代為申請(qǐng)登記行為。當(dāng)監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料證明未成年人與監(jiān)護(hù)人之間存在“法定代理關(guān)系”，即證明監(jiān)護(hù)人享有法定代理權(quán)，可依法代理未成年人從事申請(qǐng)登記的民事法律行為。

一般情況下，父母是未成年人的法定監(jiān)護(hù)人。父母具有撫養(yǎng)、教育和保護(hù)未成年子女的法定義務(wù)，與未成年子女的關(guān)系最為密切，對(duì)未成年人的健康成長至關(guān)重要。因此，父母無條件地成為未成年人的法定監(jiān)護(hù)人。當(dāng)父母代未成年人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，是合法的申請(qǐng)主體。而法定代理人資格的審查，主要涉及監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料。在父母為監(jiān)護(hù)人時(shí)，戶口簿、出生醫(yī)學(xué)證明、獨(dú)生子女證明等是監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料。

在父母沒有監(jiān)護(hù)能力的情況下，一般會(huì)設(shè)置其他個(gè)人或者組織擔(dān)任監(jiān)護(hù)人作為補(bǔ)充，以保護(hù)未成年人的人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。《民法典》第27條規(guī)定，未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由下列有監(jiān)護(hù)能力的人按順序擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的個(gè)人或者組織，但是須經(jīng)未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門同意。

因此，在未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的情況下，祖父母、外祖父母、兄、姐或經(jīng)未成年人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門同意的其他愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的個(gè)人或者組織以及人民法院指定的監(jiān)護(hù)人，均可以成為未成年人的法定監(jiān)護(hù)人。此時(shí)，公證監(jiān)護(hù)關(guān)系材料、人民法院的法律文書是監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料。此種情況下的法定監(jiān)護(hù)人代理未成年人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法受理。

至于人數(shù)，最高人民法院印發(fā)的原《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）曾規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人可以是一人，也可以是同一順序中的數(shù)人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》中也規(guī)定，“人民法院依法指定的監(jiān)護(hù)人一般應(yīng)當(dāng)是一人，由數(shù)人共同擔(dān)任監(jiān)護(hù)人更有利于保護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益的，也可以是數(shù)人”?？梢?，監(jiān)護(hù)人可為一人或數(shù)人。在法定代理人的確定上，兩者范圍完全重合，因此法定代理人也可以是一人或數(shù)人。故筆者認(rèn)為，按此精神由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，可以是一個(gè)監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，也可以是多個(gè)同一順序的監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

《民法典》第34條明確了監(jiān)護(hù)人的職責(zé)，是代理被監(jiān)護(hù)人實(shí)施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等。第35條還規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則可以理解為，在保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和其他合法權(quán)益的過程中，要綜合各方面的因素進(jìn)行權(quán)衡，選擇最有利于被監(jiān)護(hù)人的方案，采取最有利于被監(jiān)護(hù)人的措施，使被監(jiān)護(hù)人的利益最大化。

對(duì)于如何認(rèn)定監(jiān)護(hù)人“為被監(jiān)護(hù)人利益”處置財(cái)產(chǎn)，《民法典》條款中并無準(zhǔn)確定義，實(shí)踐中判斷監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋是否系為其利益也較為困難。一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，當(dāng)事人陳述的意見大多源于主觀，或因涉及利益對(duì)象不同而發(fā)生變化，較難確認(rèn)其真實(shí)性。對(duì)此，筆者認(rèn)為，與處理被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的方式相比，將是否以合理價(jià)格轉(zhuǎn)化未成年人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為保護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，更為適當(dāng)。當(dāng)然，還要充分考慮其效益是否全部由被監(jiān)護(hù)的未成年人享有。

立法規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第11條規(guī)定，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。從該條來看，處分未成年人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面材料。但這里沒有明確，在父母雙方作為監(jiān)護(hù)人或存在多個(gè)監(jiān)護(hù)人的情況下，是否需要多個(gè)監(jiān)護(hù)人一并同意。

理論觀點(diǎn)。不少專家學(xué)者認(rèn)為，在數(shù)個(gè)監(jiān)護(hù)人的情況下，應(yīng)由數(shù)個(gè)監(jiān)護(hù)人一致同意才能處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)。理由為，根據(jù)《民法典》監(jiān)護(hù)制度的立法初衷，處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)，在父母為監(jiān)護(hù)人或存在多個(gè)監(jiān)護(hù)人的情況下，需要父母一致同意或多個(gè)監(jiān)護(hù)人一致同意。因此，在簽訂處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同、代為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，均要父母雙方或多個(gè)監(jiān)護(hù)人一致同意并簽字確認(rèn)。

司法實(shí)踐。司法審判實(shí)踐中，監(jiān)護(hù)人出售登記在未成年人名下的房屋，判斷該買賣合同效力時(shí)，法院則常適用《民法典》“合同編”關(guān)于代理行為對(duì)合同效力影響的規(guī)定。即未成年人的法定代理人代未成年人對(duì)外實(shí)施民事法律行為時(shí)，是否存在違反代理人義務(wù)、濫用代理權(quán)等導(dǎo)致合同無效的行為。通常情況下，即使父母雙方為監(jiān)護(hù)人或有多個(gè)監(jiān)護(hù)人存在，一方監(jiān)護(hù)人代理未成年人對(duì)外簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效法律合同。

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐。《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)上述問題進(jìn)行了明確。其第15條“監(jiān)護(hù)人有多人的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)護(hù)約定代為申請(qǐng)，或者由監(jiān)護(hù)人共同代為申請(qǐng)登記”規(guī)定，在有數(shù)個(gè)監(jiān)護(hù)人的情況下應(yīng)由監(jiān)護(hù)人共同代為申請(qǐng)登記。

在父母等多個(gè)監(jiān)護(hù)人的情況下，是否要求共同監(jiān)護(hù)人都在承諾書上簽字，各地方立法中或明確或未明確。但登記實(shí)踐一般采用數(shù)個(gè)監(jiān)護(hù)人一致同意或到場(chǎng)原則，不論作為父母的監(jiān)護(hù)人是否離婚。其理由均來自監(jiān)護(hù)制度及《意見》第21條的規(guī)定，即使夫妻雙方離婚，也改變不了他們皆為未成年子女法定監(jiān)護(hù)人的身份。

登記在未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給法定監(jiān)護(hù)人。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)以最有利于被監(jiān)護(hù)人的目的行使監(jiān)護(hù)權(quán)。如作為監(jiān)護(hù)人的父母將未成年人名下的房屋過戶給自己，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)即使向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具了“為了未成年人利益的承諾”，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也不能受理。因?yàn)閺谋O(jiān)護(hù)的目的角度理解，將未成年人不動(dòng)產(chǎn)出售給監(jiān)護(hù)人，從法理上看不是為了未成年人的利益。父母代未成年子女與自己簽訂房屋買賣合同的行為，與監(jiān)護(hù)制度的法理相悖。從代理權(quán)的角度理解，將未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給監(jiān)護(hù)人將會(huì)存在“自己代理”的情況，且未成年人無法“同意或追認(rèn)”自己代理。

登記在監(jiān)護(hù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)，若非被監(jiān)護(hù)人純獲利益，不能贈(zèng)與未成年人。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，贈(zèng)與需要受贈(zèng)人明確作出接受贈(zèng)與的意思表示?！睹穹ǖ洹返?44條規(guī)定：“無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效。”無民事行為能力人不能作出“接受獎(jiǎng)勵(lì)”“贈(zèng)與”的意思表示。因此，筆者認(rèn)為，8周歲以下的未成年人，不管其智力或者意思表示能力如何，一律沒有獨(dú)立實(shí)施民事法律行為的能力，即使作出接受的意思表示，也是沒有法律效力的，除非其純獲利益。年滿8周歲不滿18周歲的限制民事行為能力人，可以作出接受贈(zèng)與的意思表示。但對(duì)照《民法典》第145條限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為有效，父母將房屋贈(zèng)與子女，法律規(guī)定受贈(zèng)方要繳納契稅等費(fèi)用，不屬于純獲利益的民事法律行為，除非監(jiān)護(hù)人明確承擔(dān)全部稅費(fèi)。

登記在監(jiān)護(hù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)，不能出售給未成年子女。父母將登記在自己名下的房屋出售給未成年子女，同樣存在問題。未成年人只能實(shí)施純獲利益的民事法律行為。父母將房屋出售給子女，未成年子女要支付對(duì)價(jià)。支付購房款是一種負(fù)擔(dān)行為，從立法規(guī)定上看，未成年人不能獨(dú)立實(shí)施民事法律行為，只能通過法定代理人參與。此外，父母代未成年人與一般第三人交易為民事法律行為，不違反“自愿、平等、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”原則。但父母代未成年人與自己實(shí)施有償?shù)摹⒒ハ嗦男辛x務(wù)的買賣法律行為時(shí)，在法律行為中只有一方當(dāng)事人的意思表示，與《民法典》的基本原則相違背。

審查職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，特別是在遇到處置未成年人財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)往往要求作為監(jiān)護(hù)人的父母雙方一致同意才能處分未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)。若遇到雙方離婚后一方拒不配合或其他濫用監(jiān)護(hù)權(quán)的情況，則可能導(dǎo)致為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益而處置財(cái)產(chǎn)的目的無法實(shí)現(xiàn)。此外，若登記機(jī)構(gòu)需要核實(shí)作為監(jiān)護(hù)人的父母購置房產(chǎn)時(shí)是否離婚、申請(qǐng)登記時(shí)是否離婚、出資購置房產(chǎn)的是一方還是雙方等情況，不動(dòng)產(chǎn)登記的審查壓力將大為增加。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）、《細(xì)則》等要求，登記機(jī)構(gòu)履行實(shí)質(zhì)審查職責(zé)一般是在初始登記、在建建筑物抵押登記、房屋滅失登記等情形中。而在法律沒有明確規(guī)定需要實(shí)質(zhì)審查的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般以形式審查為主。

內(nèi)部民事法律關(guān)系。如監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)?zhí)幹梦闯赡耆瞬粍?dòng)產(chǎn)時(shí)，進(jìn)行虛假承諾，提供虛假材料，且沒有征得其他監(jiān)護(hù)人的同意，筆者認(rèn)為屬于監(jiān)護(hù)人之間的民事法律糾紛。如監(jiān)護(hù)人損害被監(jiān)護(hù)人的利益，應(yīng)依據(jù)《民法典》規(guī)定進(jìn)行處理，包括停止侵害、賠償損失等。如一方監(jiān)護(hù)人認(rèn)為其他監(jiān)護(hù)人處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)的行為損害了未成年人利益，應(yīng)依法通過民事訴訟解決。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)人民法院的判決書等依囑托辦理。

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量大，登記工作人員無法對(duì)民事主體內(nèi)部問題一一進(jìn)行判斷。而對(duì)法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)判斷以及對(duì)權(quán)利主體處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)質(zhì)判斷，則屬于司法機(jī)關(guān)的職責(zé)。

履行合理審慎注意義務(wù)。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)不審查未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)是否為監(jiān)護(hù)人雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間為其購買，以及是否為婚姻關(guān)系存續(xù)期間處分或離婚后處分。同樣也無須審查其是否為離婚后由撫養(yǎng)子女一方單獨(dú)出資為未成年子女購置、離婚后擬處分。此外，其是否為離婚后由有監(jiān)護(hù)權(quán)但不撫養(yǎng)子女的一方為未成年人購買、離婚后處分等情形，也無須審查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合理審慎的注意義務(wù)，應(yīng)視為履行合理審查義務(wù)的范圍，包括：監(jiān)護(hù)人具有完全民事行為能力，不屬于法定的不能履行監(jiān)護(hù)職責(zé)的情形；監(jiān)護(hù)人是否存在濫用代理權(quán)的行為。尤其應(yīng)注意，監(jiān)護(hù)人在代理被監(jiān)護(hù)人對(duì)外簽訂房屋買賣合同時(shí)，不能存在超越代理權(quán)、濫用代理權(quán)的行為，如監(jiān)護(hù)人將未成年人名下的房屋以極低的價(jià)格出讓給第三方，明顯損害未成年人的利益。

注重材料形式審查。目前理論和實(shí)務(wù)界較一致的觀點(diǎn)是，登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料履行形式審查職責(zé)。結(jié)合處置未成年人財(cái)產(chǎn)的情況，監(jiān)護(hù)人是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益而處分未成年人的房屋？未成年人有幾個(gè)監(jiān)護(hù)人，具體監(jiān)護(hù)人是誰？在有多個(gè)監(jiān)護(hù)人時(shí)是否必須多個(gè)監(jiān)護(hù)人同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書上簽字申請(qǐng)？為了未成年人利益的書面聲明是否必須有多個(gè)監(jiān)護(hù)人一致簽字？這些問題均涉及復(fù)雜的民事法律問題。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)從形式材料要件方面進(jìn)行受理審查?！睹穹ǖ洹返?12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”這里不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查的重點(diǎn)是“材料”而不是“民事法律關(guān)系”；對(duì)申請(qǐng)人的詢問針對(duì)的也應(yīng)當(dāng)是登記事項(xiàng)，而不是登記事項(xiàng)所包含的內(nèi)部民事法律關(guān)系。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查材料的內(nèi)容包括：第一，申請(qǐng)人應(yīng)出具身份證明材料，即監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料，包括出生醫(yī)學(xué)證明、戶口簿、獨(dú)生子女證明等能證明監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人之間存在監(jiān)護(hù)關(guān)系的材料。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。第二，監(jiān)護(hù)人應(yīng)出具為了被監(jiān)護(hù)人利益的書面承諾。至于監(jiān)護(hù)人的書面承諾是否切實(shí)有利于被監(jiān)護(hù)人，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?！都?xì)則》規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)出具為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。該規(guī)定是法律宣示性和提示性程序，可以起到“警示”惡意處分的作用，但難以完全杜絕惡意處分行為的發(fā)生。

樹立法定代理人思維。《民法典》《條例》《細(xì)則》均未明確父母為監(jiān)護(hù)人時(shí)，離婚后處置未成年人財(cái)產(chǎn)是否需要雙方一致同意、共同簽字申請(qǐng)并共同簽署承諾。如果強(qiáng)制要求，可能反而不利于對(duì)被監(jiān)護(hù)人利益的保護(hù)。

因此，對(duì)待監(jiān)護(hù)人處置未成年人不動(dòng)產(chǎn)的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該以法定代理人制度為基本原則，結(jié)合監(jiān)護(hù)制度的立法目的，在“法定代理人”有權(quán)代理被監(jiān)護(hù)人實(shí)施民事法律行為且行為符合法定形式要件的情況下，允許一方監(jiān)護(hù)人為法定代理人處置未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)。

依據(jù)《民法典》《條例》《細(xì)則》的規(guī)定，若法定代理人（即監(jiān)護(hù)人）出具了“為未成年人利益處分財(cái)產(chǎn)的書面承諾”“監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料”等書面申請(qǐng)材料且材料齊全、符合法定要求，法定代理人依法享有代理權(quán)且無濫用代理權(quán)的情況，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法受理其提出的處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)。