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我國合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！狈ㄔ涸趶?qiáng)制執(zhí)行過程中，經(jīng)常會遇到案外人以不動產(chǎn)承租人名義，要求行使優(yōu)先購買權(quán)。如何既保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)，又防止被執(zhí)行人鉆法律的空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常進(jìn)行，就成為一個難題。優(yōu)先購買權(quán)與所有權(quán)在同一標(biāo)的物上發(fā)生沖突時，是否不受任何限制，具有絕對效力，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)僅適用于當(dāng)事人雙方自主交易的場合，不適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國家強(qiáng)制力執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，取代債務(wù)人的地位而行使對被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，與債務(wù)人自己處分標(biāo)的物不同。因此，法院在拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時，無需考慮優(yōu)先購買權(quán)人的利益。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)作為民法賦予當(dāng)事人的一種法定權(quán)利，無論在當(dāng)事人的自主交易活動還是法院的強(qiáng)制拍賣程序中，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不能隨意剝奪。 筆者贊同第二種觀點(diǎn)。理由是，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第一款已明確了強(qiáng)制拍賣程序中對優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)。允許優(yōu)先購買權(quán)人在強(qiáng)制執(zhí)行拍賣程序中行使優(yōu)先購買權(quán)，這既有利于維護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人的利益，又能保障拍賣的競爭性，與拍賣法的有關(guān)規(guī)定并不沖突。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條之規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場，以便優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。對于法院尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利，以及不登記競買將喪失其優(yōu)先購買權(quán)的法律后果。但人民法院強(qiáng)制拍賣與當(dāng)事人自行出賣畢竟不同，當(dāng)事人自行出賣要受法律規(guī)定的合理期限的限制，且在第三人善意取得情形下，排除優(yōu)先購買權(quán)的適用，在強(qiáng)制拍賣程序中，只要拍賣通知符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定即可，不受《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合理期限的限制，也不考慮第三人主觀是否善意。 （作者單位：山東省日照市中級人民法院） |
