房企出租地下人防車位取得收入如何處理
作者： 段光勛2014.10.17 中國會計報
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)住宅商品房，按照政府相關(guān)部門要求，需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設(shè)費。
事實上，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均選擇修建人防工程———地下人防車位。一般說來，地下人防車位是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，房地產(chǎn)公司不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能采取轉(zhuǎn)讓人防車位永久使用權(quán)（下稱“出租人防車位”）的方式取得收入。
其實，國家稅務(wù)總局曾于2011年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題作出過答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅?！?nbsp;
營業(yè)稅按銷售不動產(chǎn)繳納
企業(yè)取得出租人防車位的收入，應(yīng)該繳納營業(yè)稅金及附加，但要按照什么“稅目”進行繳納？自2011年開始不能按“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅。
原本《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函﹝2005﹞83號）規(guī)定，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅?！眹叶悇?wù)總局2011年第2號公告將“國稅函﹝2005﹞83號”廢止了。也就是說，從2011年1月1日開始，企業(yè)取得出租人防車位收入不能按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅了。
按照“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</SPAN>營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)﹝1993﹞149號）規(guī)定：銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。
本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物以及其他土地附著物。
銷售建筑物或構(gòu)筑物是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位，如為轉(zhuǎn)讓該車位的永久使用權(quán)，則視同銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
轉(zhuǎn)租收入不需繳納房產(chǎn)稅
根據(jù)《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)”的規(guī)定，地下人防車位的產(chǎn)權(quán)不屬于房地產(chǎn)公司，而是屬于國家財產(chǎn)。同時《物權(quán)法》第五十二條也明確規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬國家所有”。在實際操作中，開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書，租了回來。
這樣，房地產(chǎn)企業(yè)出租人防車位的行為，實質(zhì)上是一種轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租收入是不需要繳納房產(chǎn)稅的。這是因為，《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。
產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
房地產(chǎn)企業(yè)既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。
另外，《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)﹝1994﹞第8號)也明確規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。
特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)對“轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅”的具體規(guī)定，以防止涉稅風(fēng)險的發(fā)生。
需繳納企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)企業(yè)出租人防車位取得的收入，按照《企業(yè)所得稅法》及其實施細則規(guī)定，應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅。
這是因為，《企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條也規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的《地下人防車位使用權(quán)租賃合同》，實質(zhì)上是財產(chǎn)租賃合同，應(yīng)該按租賃總合同金額的千分之一繳納印花稅。
此外，從2009年1月1日開始，房地產(chǎn)企業(yè)出租地下人防車位，其車位占用的土地應(yīng)該繳納土地使用稅。
房企開發(fā)成本可稅前扣除
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租地下人防車位取得的收入應(yīng)該繳納土地增值稅，相應(yīng)的開發(fā)成本可以稅前扣除?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
《關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地﹝2011﹞24號）第四條規(guī)定，關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除。轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。
(本文作者系仁恒置地(成都)有限公司財務(wù)總監(jiān))
