在《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）公布之前，A房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一直按照“應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率”計算繳納當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。在國家稅務(wù)總局公告2016年第70號公布之后，A房地產(chǎn)公司根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，開始按照新規(guī)定計算方法納稅，即：應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。
這兩種計算方法在預(yù)繳土地增值稅上有什么差異？
筆者將A房地產(chǎn)公司之前的算法定義為方法1，國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件列示的計算方法定義為方法2，通過計算對比一下二者在預(yù)繳土地增值稅上的不同（如下圖）。
結(jié)果顯示，方法2比方法1要多預(yù)繳稅款0.06萬元。
從計算結(jié)果來看，無論是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，按照國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件給出的算法，A房地產(chǎn)公司預(yù)繳的土地增值稅都比之前的計稅方法要多，這無疑會增加對公司資金的占用，影響公司的現(xiàn)金流。
之所以會出現(xiàn)這個差異，是因?yàn)轭A(yù)繳增值稅時，增值稅的計征依據(jù)是按照“預(yù)收款÷（1+適用稅率）”計算的，而土地增值稅預(yù)收款計征依據(jù)的計算方法則是“預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅稅款”。
那么方法1的計算公式是否合理呢？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件再次重申，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。正是基于這一理論，國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件給出了“土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”這個計算公式。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)采用方法1計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅稅款是有依據(jù)的。
值得一提的是，在國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件中，給出計算公式的目的，是為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，符合政策的納稅人可按照公告給出的公式計算預(yù)繳土地增值稅。也就是說，納稅人在計算方法上既可以選擇國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件給出的公式，也可以選擇方法1的公式。筆者認(rèn)為，符合政策條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)測算結(jié)果，選擇合理的計算方式，以減少預(yù)繳稅款對企業(yè)資金的占用。
