張明 姜新錄
近日，有一個(gè)話題引爆了朋友圈。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，向公眾征求意見。其中一條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引起了廣泛關(guān)注。不難預(yù)計(jì)，如果住宅交易改按套內(nèi)使用面積來計(jì)算，雖然住宅的交易面積減少了，但交易單價(jià)勢必會(huì)增加，預(yù)計(jì)房屋的銷售總額不會(huì)有太大變化。在此情況下，與交易相關(guān)的稅收會(huì)受到影響嗎？
筆者認(rèn)為，改按套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，對稅收的影響并不多。主要的影響，體現(xiàn)在土地增值稅和契稅上。
房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅，主要根據(jù)銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額來計(jì)算。銷項(xiàng)稅額的計(jì)算與銷售額有關(guān)，與單位價(jià)格無關(guān)。如果房屋全部售出，房地產(chǎn)企業(yè)最終可以從銷售額中扣除的土地價(jià)款也與面積的變化無關(guān)。因此，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，不會(huì)影響到增值稅銷項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額方面，房地產(chǎn)企業(yè)從建筑企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，主要與建筑工程造價(jià)有關(guān)，也與面積的改變無關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不受影響。由于開發(fā)間接費(fèi)用和土地分?jǐn)傄话悴捎每偨ㄖ娣e比例分?jǐn)偅绻陌刺變?nèi)使用面積計(jì)算，企業(yè)的總收入和總成本不變，可銷售面積較少時(shí)，單位售價(jià)會(huì)增加，單位成本也相應(yīng)增加，但企業(yè)應(yīng)納稅所得額及企業(yè)所得稅不會(huì)發(fā)生變化。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅可能會(huì)受到一定的影響。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。目前來看，全國很多地區(qū)將單套建筑面積144平方米以下的住宅，作為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。如果建筑面積中不包含公攤面積，則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)很有可能有所調(diào)整，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。不過，無論采用建筑面積還是套內(nèi)使用面積，土地增值稅的增值額及增值率也不會(huì)受到影響。
對個(gè)人來說，其銷售住房需要繳納的個(gè)人所得稅預(yù)計(jì)也不會(huì)有太大變化。個(gè)人出售住房按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅，以售房收入為計(jì)稅依據(jù)，房屋售價(jià)不變，個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額預(yù)計(jì)也不會(huì)發(fā)生變化。
對購房者來說，住宅的交易面積會(huì)直接影響契稅的減免?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號）規(guī)定，對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。如果此處的90平方米按照套內(nèi)使用面積來確定，則更多的個(gè)人購房群體將會(huì)享受到契稅的減免優(yōu)惠。
