第三章 土地增值稅
本章考情分析
土地增值稅是《稅法（Ⅱ）》考試的重點(diǎn)稅種之一：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房繳納的土地增值稅，在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目中核算。
2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)繳納的土地增值稅，在“固定資產(chǎn)清理”科目中核算，影響“營(yíng)業(yè)外收入”或“營(yíng)業(yè)外支出” 。
土地增值稅在歷年考試中以單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題為主，同時(shí)在計(jì)算題、綜合分析題中結(jié)合其他稅種出題。本章分值一般在10分左右。
最近3年題型題量分析
第一節(jié) 概述
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率（熟悉）
第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定（掌握）
第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉）
第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠
第六節(jié) 申報(bào)和繳納（熟悉）
第一節(jié) 概述
一、土地增值稅的概念
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
二、土地增值稅的特點(diǎn)（了解）
1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象
2.征稅面比較廣
3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額
4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率
5.實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定
第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
（一）征稅范圍的一般規(guī)定(三把標(biāo)尺)
標(biāo)準(zhǔn)之一：土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅。
標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）。
標(biāo)準(zhǔn)之一：只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：
1.國(guó)有土地使用權(quán)征稅；集體土地使用權(quán)不得買賣。
2.土地出讓，一級(jí)市場(chǎng)，不征稅。
3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)，征稅
標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
標(biāo)準(zhǔn)之三：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）。
不予征稅的房屋繼承和贈(zèng)與：
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
（1）房地產(chǎn)的繼承。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（3）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
（二）征稅范圍的具體規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）
（1）凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，征。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)，征。
（3）投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
（4）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的非房地產(chǎn)企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。（屬于土地增值稅征稅范圍,但給予免征待遇）
總結(jié)：投資方和被投資方任何一方是房地產(chǎn)企業(yè)，則該房地產(chǎn)投資行為，均繳納土地增值稅。
屬于土地增值稅征稅范圍的情況（應(yīng)征）
不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）
免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
屬于土地增值稅征稅范圍的情況（應(yīng)征）:
（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)
（2）取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）
（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資
（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
（9）非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的
不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）
（1）房地產(chǎn)繼承（無(wú)收入）
（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（特定人群、特定公益）
（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）
（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)關(guān)的房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)
（4）被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國(guó)家征用或收回的房地產(chǎn)
（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）
【經(jīng)典母題】下列各項(xiàng)應(yīng)計(jì)算征收土地增值稅的是( )。
A.以房地產(chǎn)出租的
B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的
C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓給兼并方的
D.一方出地一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
E.將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬的
【答案】D
【解析】對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算征收土地增值稅。
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