第二節(jié) 土地增值稅納稅申報(bào)與納稅審核
一、土地增值稅納稅人的審核
《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。
提示：賣方涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）；買方涉及印花稅、契稅。
審核納稅人時(shí)注意以下問題：
（1）轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地使用權(quán)的行為均不征稅。
非國有土地是指集體土地，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。
出讓國有土地使用權(quán)是政府行為，不納稅。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。
（2）國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
（3）單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換，屬于土地增值稅征收范圍；個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
（4）以房地產(chǎn)抵押取得借款，抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿時(shí)，如果無力償債，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。
提示：先流轉(zhuǎn)，再其他，后所得。
（5）以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，征收土地增值稅；
②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng)，征收土地增值稅；
③非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。
【提示】以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。
（6）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
【例題·簡(jiǎn)答題】甲企業(yè)屬于糧食購銷企業(yè)，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃，拆遷原倉庫后，有近兩畝的空地，辦理有關(guān)手續(xù)后，甲企業(yè)決定與建筑商乙企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，甲企業(yè)出土地，建筑商乙企業(yè)出資金，建成后的房產(chǎn)50%歸甲企業(yè)，50%歸建筑商乙企業(yè)，甲企業(yè)所得的50%的房產(chǎn)準(zhǔn)備全部出售。
要求：上述業(yè)務(wù)除按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅外，甲企業(yè)還應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？并簡(jiǎn)述理由。（2007年）
【答案】
除繳納企業(yè)所得稅外，甲企業(yè)還需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅及土地增值稅、印花稅。
①甲企業(yè)和建筑企業(yè)通過土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互交換，甲企業(yè)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”納稅，稅率5%。
②甲企業(yè)將分得的房屋銷售，又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)該對(duì)其銷售收入按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率5%。
③甲企業(yè)應(yīng)按繳納的營(yíng)業(yè)稅為依據(jù)繳納城建稅和教育費(fèi)附加。
④甲企業(yè)取得房屋的所有權(quán)，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)按取得房屋價(jià)值繳納契稅，稅率3%～5%。
提示：稅務(wù)代理教材沒有契稅的內(nèi)容，詳見稅法二。
⑤甲企業(yè)將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，還要按規(guī)定繳納土地增值稅。
⑥甲企業(yè)在銷售房屋過程中簽訂的銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。
（7）非公益性贈(zèng)與房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅；符合條件的公益性贈(zèng)與不征收土地增值稅。
公益性贈(zèng)與：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
提示：營(yíng)業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策，捐贈(zèng)房產(chǎn)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。
（8）房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅。
（9）企業(yè)兼并行為，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
（10）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，收取代建收入，屬于勞務(wù)性收入，不征收土地增值稅。
（11）房地產(chǎn)評(píng)估增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。
（12）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售房地產(chǎn)。
（13）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)自用不繳納營(yíng)業(yè)稅。
（14）國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附屬物，免征土地增值稅。
【例題·多選題】注冊(cè)稅務(wù)師在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于（ ）的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)的收入，計(jì)算繳納土地增值稅。（2008年）
A.企業(yè)辦公用房，并辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)
B.對(duì)外投資
C.通過老年基金會(huì)捐贈(zèng)給老年活動(dòng)中心
D.向投資者分配利潤(rùn)
E.出租，但未辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)
【答案】ABD
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