人口向城市聚集，城市數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的過(guò)程稱為城市化。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為63.89%，城鎮(zhèn)人口比重較2010年上升了14.21%，過(guò)去十年，城鎮(zhèn)地區(qū)平均每年新增人口2364萬(wàn)人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆的說(shuō)法，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已超過(guò)全球平均水平，10年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了歷史性成就。
但值得一提的是，過(guò)去5年我國(guó)平均每年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人口數(shù)量較上一個(gè)5年出現(xiàn)明顯下滑，每年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的數(shù)量由之前的1400萬(wàn)人，減少到了1023萬(wàn)人，5年間累計(jì)減少了近2000萬(wàn)人。不久前，社科院原副院長(zhǎng)李揚(yáng)更直言表示，“十四五”時(shí)期，我們國(guó)家城市化面臨新的挑戰(zhàn)，且資金挑戰(zhàn)可能居于第一位。言外之意，未來(lái)5年城市化進(jìn)程將顯著放緩，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的數(shù)量將繼續(xù)下滑。
擱在十年、二十年前，大家擠破頭也要“進(jìn)城”，自己進(jìn)不了城，托關(guān)系、花重金也要把兒女送進(jìn)城。根本原因是城市戶口非常吃香，一則城市的工資水平高，福利待遇好；二則城市的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施較完善發(fā)達(dá)。一言概之就是：在城市里掌握一門(mén)技能，生存沒(méi)太大問(wèn)題，更重要的是，可以讓孩子接受更好的教育，有更遠(yuǎn)大的未來(lái)。
那么為何近年來(lái)，農(nóng)村人進(jìn)城的意愿大大降低了，遷戶口的就更少了？專(zhuān)家解釋主要是兩方面原因：其一、城市高房?jī)r(jià)、高消費(fèi)的存在，打消了很多人“進(jìn)城”的念頭。直白點(diǎn)說(shuō)就是，沒(méi)有穩(wěn)定收入的農(nóng)村戶口遷到城鎮(zhèn)很難立足，而且一旦把農(nóng)村戶口遷到城市，未來(lái)再想回到農(nóng)村幾乎不可能。一句話，城市的高住房成本、高生活成本、高消費(fèi)等，正在反過(guò)來(lái)成為人才引進(jìn)的壁壘，有礙于城市的進(jìn)一步擴(kuò)張；
其二、隨著近年來(lái)“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”等實(shí)施以來(lái)，國(guó)家在政策上向農(nóng)村地區(qū)傾斜，在經(jīng)濟(jì)上加大對(duì)農(nóng)村的投入，農(nóng)村通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，縮小城鄉(xiāng)差距。此外，現(xiàn)在農(nóng)村的教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)普通設(shè)施也越來(lái)越完善了，新農(nóng)合、農(nóng)保、農(nóng)村低保等基本保障制度也建立了，大大減少了農(nóng)民群體的后顧之憂。更重要的是，與土地摸爬滾打一輩子的農(nóng)民，早就習(xí)慣了田間地頭的生活，在農(nóng)村不僅屋高地大，而且空氣清新、水源干凈，在生活上也完全可以自給自足。
即便如此，但農(nóng)村和城市仍然存在巨大的鴻溝，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決就業(yè)、工資收入、配套資源建設(shè)等方面，可謂天差地別。事實(shí)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家等主流觀點(diǎn)，未來(lái)我國(guó)的城市化進(jìn)程仍然會(huì)持續(xù)，未來(lái)15-20年農(nóng)村人源源不斷入城是主流趨勢(shì)。房地產(chǎn)專(zhuān)家和人口學(xué)家甚至預(yù)測(cè)，未來(lái)20年時(shí)間里，至少有2億人將“進(jìn)城”。
隨著人口進(jìn)城，一個(gè)新的問(wèn)題就出現(xiàn)了，農(nóng)村正在出現(xiàn)“空心化”和“土地荒蕪化”的轉(zhuǎn)變?！翱招幕焙芎美斫?，就是主要?jiǎng)趧?dòng)力都外出了，或到鄉(xiāng)鎮(zhèn)做小生意，或到大城市打工賺錢(qián)，留在農(nóng)村的基本上都是小孩和老人；土地的荒蕪化，意味著合理的資源得不到有效利用。資料顯示，全國(guó)空置的宅基地面積高達(dá)1億畝，占總量的40%。按照目前我國(guó)農(nóng)村居民人均用地153平米計(jì)算，每年將均有18.36萬(wàn)平米的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。
三農(nóng)問(wèn)題專(zhuān)家溫鐵軍研究了一輩子的三農(nóng)問(wèn)題，他直言，鄉(xiāng)村振興是未來(lái)最重要的任務(wù)，也是在全球化挑戰(zhàn)下，練好內(nèi)功、強(qiáng)化發(fā)展動(dòng)力的重要工作。不僅如此，他甚至提出，“中國(guó)社會(huì)從來(lái)都是一個(gè)鄉(xiāng)土社會(huì)，而鄉(xiāng)土文化則是中國(guó)文化的本源，任何背離這一本源的作為都將注定失敗?，F(xiàn)在中國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的總量就已經(jīng)是世界第一了，所以要工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村，這就是農(nóng)村發(fā)展成為國(guó)家重中之重的由來(lái)?！?/div>
事實(shí)上，我們經(jīng)歷了差不多30年的擴(kuò)張，近幾年才開(kāi)始收縮，國(guó)家也在要求在效率與安全上尋求新的平衡，不要把雞蛋都放在一個(gè)籃子里。
發(fā)展農(nóng)村、鄉(xiāng)村振興，刻不容緩。那么到底該從何處著手呢？答案是“土地”。土地是一切自然資源中最基本的資源，更是生產(chǎn)、生活資料、財(cái)富的來(lái)源，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地可以說(shuō)是第一生命保障。根據(jù)三農(nóng)專(zhuān)家的說(shuō)法，農(nóng)村自始至終難以發(fā)展起來(lái)的最根本原因是，農(nóng)民自利空間在縮小——農(nóng)民的土地在被工業(yè)化剝奪，農(nóng)民擁有的土地已經(jīng)無(wú)法讓他們展示自己的積極性。
此外，一直以來(lái)，土地登記不規(guī)范以及政府職能錯(cuò)位，也是造成農(nóng)村土地權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題的原因之一。一些地區(qū)并沒(méi)有完全按照土地登記程序進(jìn)行有效登記，存在違法性。另外，一些相關(guān)部門(mén)對(duì)土地登記程序不夠重視，僅做表面工作，沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，使得登記出現(xiàn)不規(guī)范現(xiàn)象，為士地權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題的存在埋下了隱患。
因此，為了更好地明確土地產(chǎn)權(quán)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，更為了提高農(nóng)村土地的利用效率，明確宅基地的相關(guān)權(quán)益，2013年開(kāi)始，我國(guó)就開(kāi)始農(nóng)村土地確權(quán)工作了——2013年1月31日，“中央一號(hào)”文件提出，全面開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。
農(nóng)村土地確權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義是巨大的，有專(zhuān)家甚至直言稱贊其不亞于“二次土改”，足見(jiàn)其分量之重。那么到底什么是農(nóng)村土地確權(quán)，開(kāi)展此項(xiàng)工作對(duì)農(nóng)村發(fā)展和對(duì)5億農(nóng)民又有哪些顯而易見(jiàn)的好處？首先，所謂土地確權(quán)，指的就是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是給之前產(chǎn)權(quán)不清晰的農(nóng)村土地進(jìn)行測(cè)量、登記、審核一系列動(dòng)作后，給每一宗土地發(fā)放合法“身份證”。官方的說(shuō)法是，每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過(guò)土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、核屬審核、登記注冊(cè)、頒發(fā)土地證書(shū)等土地登記程序，才能得到最后的確認(rèn)和確定；
其次，開(kāi)展土地確權(quán)工作是惠及全國(guó)農(nóng)民群眾的民生工程，總的來(lái)說(shuō)有四大好處：1、有利于強(qiáng)化物權(quán)保障。基于土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)是個(gè)人的，所以確權(quán)等于是“讓農(nóng)民真正成為土地的主人”；2、有效保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)。沒(méi)確權(quán)前，強(qiáng)征、強(qiáng)占農(nóng)地的現(xiàn)象多發(fā)，農(nóng)民吃了很多悶虧。確權(quán)后，即便是國(guó)家征地，也要和農(nóng)民協(xié)商；3、貸款方便。確權(quán)后，“土地證”可以成為一種資產(chǎn)來(lái)作為抵押，大大方便了農(nóng)民貸款，解決農(nóng)民生產(chǎn)資金緊張的問(wèn)題；4、確權(quán)后，農(nóng)民可放心大膽往土地投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)對(duì)于土地流轉(zhuǎn)也可增加信任度，增加收入功不可沒(méi)。
一句話，土地確權(quán)保護(hù)了農(nóng)民資產(chǎn)，給農(nóng)民吃了一顆定心丸，真正實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”。
2022年起，確權(quán)將“圓滿結(jié)束”？從文件釋放的信號(hào)來(lái)看，確實(shí)如此。
從2013年至今，農(nóng)村土地確權(quán)工作已經(jīng)開(kāi)展了近8年，根據(jù)自然資源部的工作安排，實(shí)際上確權(quán)工作早在2020年底就已經(jīng)應(yīng)該結(jié)束了——2020年5月14日，自然資源部發(fā)布重要文件明確提到，“2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作”，很多人看到文件這樣的描述，就斷章取義地表示，“2020年確權(quán)就已經(jīng)圓滿結(jié)束了”。
事實(shí)上這是一種錯(cuò)誤地傳達(dá)信息，屬于嚴(yán)重誤導(dǎo)群眾，因?yàn)樵谠撐募羞€有另外一段重要的話：但全國(guó)宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問(wèn)題。且因?yàn)椤耙呤隆钡脑颍糠值胤酵七M(jìn)工作受阻，增加了按時(shí)完成任務(wù)的難度。換句話說(shuō)，整個(gè)2021年，國(guó)家已經(jīng)為部分確權(quán)登記工作“延期”了。但從文件規(guī)定的確權(quán)結(jié)束期限來(lái)看，2021年底將徹底結(jié)束——2021年底前，全國(guó)所有縣（市、區(qū)）要完成匯交工作。
房地產(chǎn)專(zhuān)家盧駿解讀認(rèn)為，從自然部發(fā)布的文件來(lái)看，2021年底前，農(nóng)村土地確權(quán)確實(shí)將“圓滿結(jié)束”了。換句話說(shuō)，2022年起，確權(quán)確實(shí)要正式停止了。只不過(guò)，這一次會(huì)不會(huì)再延期，也是未知數(shù)。不過(guò)，倘若真的延期，也不影響全國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)土地確權(quán)結(jié)束的事實(shí)。一句話，對(duì)于“2022年起確權(quán)停止”的事實(shí)，我們不應(yīng)該再有疑問(wèn)。
此外，對(duì)于絕大多數(shù)人最關(guān)心的諸如確權(quán)范圍，確權(quán)后宅基地申請(qǐng)、農(nóng)村老宅繼承、農(nóng)村老宅翻建、子女繼承農(nóng)村老宅等問(wèn)題，自然部在今年初也一錘定音做出了明確規(guī)定，概括來(lái)說(shuō)，從2022年起，農(nóng)村老宅統(tǒng)統(tǒng)按5大“新規(guī)”處置，其中涉及農(nóng)村老宅繼承、翻建、改建等問(wèn)題時(shí)，新規(guī)明確規(guī)定，統(tǒng)統(tǒng)實(shí)行“地隨房走”原則。
第一、4種情況，無(wú)法確權(quán)，可能收回村集體或收歸國(guó)有
1、亂占耕地建房。想建房就必須要有宅基地，現(xiàn)實(shí)中宅基地不夠的情況很常見(jiàn)，因此有些人就自作主張，占用耕地建房，這顯然是不合法的。對(duì)此，國(guó)家有明確規(guī)定，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等；
2、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房。早在2017年的文件中就明確提到“嚴(yán)禁不符合主體功能定位的各類(lèi)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，嚴(yán)禁任意改變用途”。這些違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求的建房，不僅不能確權(quán)登記，反而會(huì)面臨被拆除，有這類(lèi)情況的農(nóng)村人要做好心理準(zhǔn)備；
3、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地。近年來(lái)，城市霧霾、水污染等問(wèn)題日益嚴(yán)重，受此影響越來(lái)越多的城里人想到農(nóng)村居住生活，所以不少人都是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地自建房，但此舉是法規(guī)明確禁止的，是嚴(yán)重違法的；
4、小產(chǎn)權(quán)房。一般指未辦理相關(guān)證件，在農(nóng)村集體土地建造的房屋，其房屋的合法性不被國(guó)家承認(rèn)。
對(duì)于這4種情況建造的房屋，自然資源部有明確規(guī)定：原則上是收歸集體，然后把這些多余的宅基地再分配給其他符合條件的集體成員。
第二、宅基地申請(qǐng)問(wèn)題
3種情況能申請(qǐng)宅基地：1、外來(lái)人口落戶本村，成為本村集體成員，無(wú)宅基地；2、子女結(jié)婚等需求單獨(dú)立戶，無(wú)宅基地；3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害，或?qū)嵤┮?guī)劃等需要拆遷的。3種情況不能申請(qǐng)宅基地：未滿十八周歲的、出賣(mài)或出租住房的、超出“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)的。
至于宅基地的申請(qǐng)是有一套明確的流程的，總的來(lái)說(shuō)需要12道手續(xù)，真正有需要的朋友，可以到地方相關(guān)單位作詳細(xì)咨詢。
第三、城鎮(zhèn)戶籍子女，統(tǒng)統(tǒng)實(shí)行“地隨房走”的原則來(lái)繼承農(nóng)村老宅及宅基地使用權(quán)
首先需要明確的是，根據(jù)我國(guó)的土地管理制度，農(nóng)村宅基地是不能被單獨(dú)繼承的，因?yàn)槠錂?quán)屬屬于村集體。但按照“地隨房走”原則，合法繼承人在繼承農(nóng)村老宅時(shí)，也一并獲得了繼承老宅下面宅基地使用權(quán)的權(quán)利，這便是“地隨房走”原則。當(dāng)然，限制條件是，如果宅基地之上的房屋損毀、倒塌了，那么宅基地的使用權(quán)也會(huì)一同消失——簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，宅基地的使用權(quán)是依附在農(nóng)村房屋之上的。而且有些城市明確規(guī)定，農(nóng)村老宅空置時(shí)間超過(guò)2年，村集體有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。但這條規(guī)定，在各城市真正實(shí)施得非常少，歸根結(jié)底是因?yàn)榇蠹叶际且粋€(gè)村的，有時(shí)候村干部還是非常維護(hù)本村村民的利益的。
至于外遷子女（城鎮(zhèn)戶口）能否繼承農(nóng)村老宅，對(duì)此今年起實(shí)施的《民法典》，以及自然資源部等公開(kāi)回復(fù)，都已經(jīng)給了明確答案：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但前提是“地上有房”。且非農(nóng)戶口的子女，不得在宅基地上進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建等行為。
第四、農(nóng)村宅基地上的房屋不適用遺贈(zèng)
換句話說(shuō)，城鎮(zhèn)戶籍的非親緣關(guān)系人，不能依據(jù)遺贈(zèng)取得宅基地使用權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，所有權(quán)屬于集體，農(nóng)村居民只有使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。
換言之，雖然宅基地上房屋可以進(jìn)行繼承，但這只是對(duì)基于親緣關(guān)系的宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的特殊認(rèn)可，并不意味著在沒(méi)有親緣身份關(guān)系的人之間可以通過(guò)遺贈(zèng)形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的人身依附性，其合法繼承人必須是與本村集體的親緣關(guān)系人?！敖钩抢锶速?gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地建房”，其實(shí)也是基于這個(gè)理論。
打個(gè)比方：劉老漢為某村村民，在村里有宅基地一處，地上有兩層洋樓。王老漢有一好友李某是城鎮(zhèn)戶籍，常到村里看望王老漢，并對(duì)王老漢在農(nóng)村的田園生活表示十分向往。多年后，王老漢訂立遺囑，將其在村里的洋樓在其去世后贈(zèng)與給李某。那么根據(jù)規(guī)定，李某是不得通過(guò)遺贈(zèng)的方式取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的。
第五、子女繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)和老宅，大致分三種情況
第一是，多子女家庭，宅基地使用權(quán)由戶籍和父母在農(nóng)村的同一個(gè)戶口簿上的子女繼承，房屋則由多子女共同繼承。打個(gè)比方，老王有三個(gè)兒子，大兒子和二兒子戶口都在城市，小兒子戶口在農(nóng)村，且和老王的戶口在一個(gè)本子上。這種情況下下，城鎮(zhèn)戶籍子女不得主張繼承宅基地使用權(quán)。不過(guò)，對(duì)于房屋的繼承，城鎮(zhèn)戶籍的兩個(gè)兒子，也能對(duì)其折算價(jià)值主張繼承；
第二是，多子女家庭，子女中有人是城鎮(zhèn)戶籍，且無(wú)子女和父母同戶口簿，則多子女平均分?jǐn)偫^承房屋和宅基地使用權(quán)；第三是獨(dú)生子女家庭，無(wú)論農(nóng)村還是城鎮(zhèn)戶口，都可以依法繼承父母的農(nóng)村老宅，同時(shí)合法繼承宅基地使用權(quán)。
