作者｜遼寧槐城律師郭曉杰
投稿｜“槐城律師”微信公眾號(hào)
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“如果父母過世了，財(cái)產(chǎn)和房子肯定歸我呀！”在日常生活中，抱有這樣想法的獨(dú)生子女一定不在少數(shù)。不過，事情可沒有你想像得那么簡(jiǎn)單。
獨(dú)生子女想完全取得父母所有的房產(chǎn)的所有權(quán)，按照法定繼承的方式非常麻煩。但是，在父母有意愿由獨(dú)生子女完全取得房產(chǎn)的所有權(quán)的前提下，實(shí)際上有兩個(gè)比較簡(jiǎn)單易行的途徑可以實(shí)現(xiàn)，即生前過戶和立遺囑。
一、生前過戶
生前過戶即在父母去世前，將房產(chǎn)先行過戶至獨(dú)生子女名下，父母去世后，該房產(chǎn)便不可作為父母的遺產(chǎn)被其他繼承人繼承。
生前過戶大致有兩種方式，即買賣和贈(zèng)與。兩種方式各有利弊，需要當(dāng)事人根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇適用。兩者最主要的差別在稅收，現(xiàn)以大連為例，將兩者在稅收方面的差異對(duì)比歸納如下：
稅種
買賣
贈(zèng)與
個(gè)人所得稅
房屋購買五年以下，個(gè)稅為1%；房屋購買五年以上且系賣方家庭唯一住房，無個(gè)稅
無
營(yíng)業(yè)稅
房屋購買不滿兩年，營(yíng)業(yè)稅為5.6%；房屋購買兩年以上無營(yíng)業(yè)稅
無
契稅
買方無房產(chǎn)，契稅為1.5%
4%
注：如果直系親屬間轉(zhuǎn)讓，納稅基數(shù)為評(píng)估價(jià)格的50%，即減半收取
從上表可知，如果父母房屋購買兩年以上且系父母唯一住房，通過買賣的方式過戶稅收成本較低，否則，贈(zèng)與的納稅成本較低。如果子女無償受贈(zèng)父母的房產(chǎn)之后再行出售，需按照出售金額減除受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)所繳納的稅費(fèi)及其他合理費(fèi)用后為應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率計(jì)算個(gè)人所得稅，因此，如果子女取得該房產(chǎn)之后打算另行出售，最好通過買賣的方式取得父母房產(chǎn)的所有權(quán)，以降低稅收成本。如果子女無另行出售的打算，則可通過贈(zèng)與的方式。
二、立遺囑
遺囑是指父母在生前做出的對(duì)其去世后遺產(chǎn)分配的意思表示，于立遺囑人去世后生效。根據(jù)我國(guó)《繼承法》的規(guī)定，立遺囑的方式有多種，包括自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、公證遺囑等，公證遺囑的法律效力最高，如果數(shù)份遺囑內(nèi)容相互沖突，以公證遺囑為準(zhǔn)。鑒于自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑等被篡改、偽造、銷毀的可能性較大，實(shí)踐中還出現(xiàn)侄子在姑姑去世后未火化前用姑姑的手指在遺囑上摁手印將房產(chǎn)過戶的極端例子，因此，房產(chǎn)交易中心一般只認(rèn)可經(jīng)過公證的遺囑。如果持未經(jīng)公證的遺囑到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，房產(chǎn)交易中心不僅要求出示父母去世的證明，還需要父母的繼承人做出放棄繼承的聲明并做公證，程序繁瑣，甚至有些不可能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致兄弟翻臉，親戚成仇。
因此，父母去世前，在征得父母同意的前提下，將父母的真實(shí)意思通過公證的方式固化，避免父母去世后由于繼承人爭(zhēng)奪房產(chǎn)而引起的不必要的糾紛。
辦理公證遺囑需要以下材料：
1、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件；
2、立遺囑人的身份證明及戶口本的原件及復(fù)印件；
3、父母、子女關(guān)系證明；
4、精神診斷證明。70歲以上的老人需到縣級(jí)以上的醫(yī)院開具，證明其有完全民事行為能力。
通過以上兩種方式，子女完全可以獲得父母所有的房產(chǎn)，避免不必要的麻煩。
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