來源：江蘇法院網(wǎng)|作者：謝龍（徐州市鼓樓區(qū)人民法院）
【核心提示】 盡管征收機關(guān)按照被拆遷人的家庭人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)特點來確定村民拆遷安置房的面積，但村民拆遷安置房，仍然是對被拆除房屋的所有人的補償，在被拆除房屋上居住的其他家庭成員并不是安置房屋的共有人。
本文所探討的村民拆遷安置房，是指土地征收部門在將集體土地上的住宅拆除后，補償給被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。實踐中，由于很多地方都是依據(jù)被拆除房屋中居住的家庭人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)特點來確定安置房屋的面積，給人一種按“人頭”補償?shù)谋硐?，加之沒有及時對拆遷安置房進(jìn)行設(shè)權(quán)權(quán)登記，導(dǎo)致拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，由此引發(fā)大量爭奪拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)的矛盾糾紛。
一、村民拆遷安置房的特點
1. 它是征收村民住宅后補償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換房。對于集體土地上私有住宅的補償方式有遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置。遷建安置，就是政府提供新的宅基地，并提供貨幣補償由被拆遷人在村民農(nóng)居點復(fù)建村民住宅的安置方式。調(diào)產(chǎn)安置是指根據(jù)城市規(guī)劃不能新建農(nóng)居點或者被拆遷人全是非農(nóng)業(yè)戶口的，以拆遷人同意建造的多層成套住宅用房，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房安置被拆遷人的安置方式。 實踐中，各地主要采用調(diào)換安置方式，本文所探討的村民拆遷安置房就是產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房。
2、在被拆遷房屋中長期居住的家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)特點直接決定拆遷安置房的面積大小。實踐中，征收私有住宅的補償主要是根據(jù)“人頭數(shù)量”來確定安置房屋的面積。如《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快中心城城中村改造的意見》就對集體土地上房屋的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為“采取住房安置的，人均安置面積40平方米，原住房面積不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置；原住房面積超出每人40平方米的，超出部分按照省有關(guān)部門批準(zhǔn)的補償標(biāo)準(zhǔn)補償?！币簿褪钦f不管村民原先的住宅是大是小，是新是舊，原則上就是按照人頭面積40平方米予以補償房屋，在這里人口因素成為確定安置房面積大小的核心要素。
另外，各地的拆遷辦法中還普遍規(guī)定如家庭人口具備一定的結(jié)構(gòu)特點，可額外安置若干面積的房屋。如《徐州市征用集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條就規(guī)定，如被拆遷戶的家庭人口中具備以下特點的可以多安置20平方米房屋：家庭人口在二人（含二人）及以下的；被拆遷人喪偶或者離異后未婚且在該市行政區(qū)域內(nèi)無子女的；被拆遷人子女年滿十六周歲的；被拆遷人子女為獨生子女等。被拆遷人所在家庭的人口組成特點也成為確定村民安置房面積的重要因素。
3、村民拆遷安置房的權(quán)屬不明確。征收機關(guān)在拆遷安置補償協(xié)議中并未明確安置房的所有權(quán)歸屬，也未對拆遷安置房進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬登記，被拆遷安置人對拆遷安置房享有的是使用權(quán)還是所有權(quán)，拆遷安置房是屬于被拆遷人家庭成員共有還是屬于被拆遷人個人所有均未明確。
二、村民拆遷安置房權(quán)屬糾紛在在民事訴訟中的表現(xiàn)形式
因村民拆遷安置房產(chǎn)權(quán)不明晰，引發(fā)的糾紛在民事訴訟中主要表現(xiàn)為以下幾種類型：
1、離婚案件中的財產(chǎn)分割糾紛
被拆遷人與其配偶離婚，則會面對如何分割被拆遷安置房的問題。如在王蘋訴喬建華離婚糾紛中，雙方原居住的房屋系喬建華的父親喬士礦在雙方婚前建造，在婚姻存續(xù)期間，喬士礦與開發(fā)區(qū)征地拆遷部門簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議一份，協(xié)議載明被安置人口包括王蘋、喬建華、喬士礦三人，安置房屋建筑面積180平方米。王蘋認(rèn)為雖然被拆遷房屋其沒有產(chǎn)權(quán)，但安置人口中有其，所以其對拆遷安置房享有40平方米人頭份額，而喬建華和喬士礦都認(rèn)為，拆遷安置房屬于喬士礦所有，沒有王蘋的份額。
2、分家析產(chǎn)糾紛
由于拆遷安置房屋的產(chǎn)權(quán)不明晰還容易引起分家析產(chǎn)糾紛。如在苗露萍與被告苗升奎、賀恒彩、苗喬喬財產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案中，苗露萍系苗升奎、賀恒彩的女兒，苗喬喬的妹妹。苗升奎在婚前建有90平方米的房屋一套，2007年苗升奎所在村莊整體拆遷，拆遷安置協(xié)議中載明的被安置人口為原被告四人，苗升奎取得了兩套建筑面積60平方米、一套建筑面積90平方米的安置房屋。苗露萍在出嫁后認(rèn)為其享有人頭面積40平方米的拆遷安置房屋份額，故要求苗升奎、賀恒彩、苗喬喬給付其一套60平方米的房屋一套。苗升奎、賀恒彩、苗喬喬則認(rèn)為，拆遷安置房是對被拆除房屋的所有人苗升奎的補償，苗露萍不享有財產(chǎn)份額。
3、房屋買賣合同糾紛
村民在取得拆遷安置房屋后，因融資等原因會選擇出售房屋。但由于拆遷安置房屋并沒有進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬登記，房屋所有人不明晰，如被拆遷人部分家庭人員將拆遷安置房出售，其他人員則會以無權(quán)處分為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。也有部分出售人因房屋漲價過快，原售價過低，就以房屋兩證不全為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。例如孫永平、臧學(xué)蘭訴季洪斌、孫慶房屋買賣合同糾紛一案中，孫慶系孫永平、臧學(xué)蘭夫婦的婚生子。孫永平、臧學(xué)蘭共建房屋一套，2008年孫永平、臧學(xué)蘭所在村莊整體拆遷，兩人所建房屋被拆，征地部門根據(jù)拆遷政策安置孫永平、臧學(xué)蘭、孫慶一家66平方米和92平方米房屋各一套。2009年5月，孫慶因亟需用錢將66平方米的拆遷安置房以89000元的價格出售給季洪斌，后孫永平、臧學(xué)蘭認(rèn)為售價過低以孫慶無權(quán)處分為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
三、糾紛形成的原因分析
實踐中，雖然村民拆遷安置房權(quán)屬糾紛會表現(xiàn)為不同的糾紛形態(tài)，呈現(xiàn)出不同的案件類型，但從共性上看，矛盾的核心都在于村民拆遷安置房的權(quán)屬不明，即這些產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房到底是補給被拆除房屋的所有人還是全體被安置的家庭成員不明確。之所以會出現(xiàn)上述情況，正是由于，房屋征收部門沒有采取價值評估，等價補償?shù)姆椒ǎ且罁?jù)家庭人口數(shù)量及人口構(gòu)成來確定安置房的面積，即不管被拆除房屋大小如何，人多就多安置，人少就少安置。如果沒有其他家庭成員的存在，就不可能分得這么大面積的房屋。如前所述的苗露萍與被告苗升奎、賀恒彩、苗喬喬所有權(quán)確認(rèn)糾紛中，苗露萍就認(rèn)為如果不是其人頭的存在，其全家分得的拆遷安置房屋的面積就會減少40平方米。既然政府是根據(jù)人頭來確定安置房屋大小，那么其他家庭成員就有理由認(rèn)為人頭面積就是安置給其個人的，也就是說所有被安置的家庭成員均是共有人。
四、現(xiàn)行法律規(guī)定
受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的限制，大規(guī)模征用集體土地房屋的行為，在在本世紀(jì)以前并不普遍，因此國家沒有像國有土地上房屋征收那樣專門作出法律規(guī)定。對集體土地房屋征收補償?shù)囊?guī)定零散見于各種法律規(guī)定之中。具體包括：
1、《憲法》第十三條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。該條款為一種宣誓性條款，這是對征收集體土地上房屋應(yīng)給予補償?shù)母疽罁?jù)。
2、《土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定：“征收土地上的附著物和青苗費的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市固定”。該規(guī)定沒有對地上附著物的房屋的補償辦法作出明確規(guī)定。配套實施的國務(wù)院《土地管理法實施條例》雖然也沒有對地上附著物補償辦法作出規(guī)定，但對附著物補償?shù)膶ο笞鞒隽艘?guī)定，條例第二十六條第一款規(guī)定:“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗費歸地上附著物及青苗的所有者所有”。
3、《物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。
從上述法律我們可以直觀的看出，雖然法律并沒有對集體土地上房屋拆遷辦法進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)定，但對征收房屋后，應(yīng)對房屋的所有人進(jìn)行補償，補償?shù)膶ο笾荒苁潜徽魇辗课莸乃腥藙t是十分明確的。法律并沒有規(guī)定需對房屋所有人的其他家庭成員予以補償。
五、城市拆遷安置房的所有權(quán)歸屬
雖然國家沒有針對集體土地上的房屋拆遷補償制定專門的法律規(guī)定，但對于國有土地上的房屋的拆遷補償，早在2001年就制定了《城市房屋拆遷管理條例》予以規(guī)范。
根據(jù)原《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，城市房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予補償、安置。城市房屋拆遷補償?shù)姆绞桨ㄘ泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償兩種方式。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，計算被拆遷反誣的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。2011年1月19日頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》，也作出了類似的規(guī)定。因此，在城市房屋拆遷過程中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換遵循等價補償?shù)脑瓌t，并不參考人口因素，所以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房系補償給被拆除房屋的所有人向無爭議。
五、筆者的觀點
一般而言，根據(jù)人口因素，來確定安置房屋的大小，通常都對被拆遷人較為有利，這對于提高拆遷效率，改善被拆遷家庭居住條件具有積極意義。但應(yīng)當(dāng)看出，這種按人頭面積計算安置房屋面積的方式，一定程度上沿襲了傳統(tǒng)的福利分房機制，將拆遷安置房與家庭結(jié)構(gòu)掛鉤，弱化了拆遷補償?shù)牡葍r互易性，給人以按人頭補償房屋的印象，為拆遷安置房的權(quán)屬糾紛埋下了伏筆。
筆者以為，從物權(quán)法的規(guī)定來看，征用個人財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)對被征用財產(chǎn)的所有人進(jìn)行補償，這是個人合法財產(chǎn)不可侵犯這一基本憲法原則的基本體現(xiàn)。不管是國有土地上的房屋，還是集體土地上的房屋的征收都要遵循這一原則。從新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定來看，城市房屋的征收與補償完全遵循等價有償原則，補償?shù)膶ο髢H限于被征收房屋的所有人。根據(jù)同等利益同等保護(hù)的基本法理，征收集體土地上的房屋，也應(yīng)對房屋所有人進(jìn)行補償，而根據(jù)物權(quán)的追及力，這種補償?shù)膬r值形式--無論是貨幣還是調(diào)換房都應(yīng)當(dāng)屬于被拆除房屋的所有人享有，這個道理就像我們明白 “用誰的，還誰的”一樣，集體土地上的房屋拆遷也不例外。
