2014年中國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判分析

時間：2014年01月16日 08:12:34 中財網(wǎng)

　　(一)市場供應(yīng)
　　1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2014年全年增長10%左右
　　2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調(diào)節(jié)，房企對政策的預(yù)期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。
　　2.20個典型城市土地成交建筑面積預(yù)計2014年全年增長5%左右
　　2014年全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交量將基本延續(xù)今年以來的走勢，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長，增幅預(yù)計為5%左右。主要是一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對后市的樂觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進；另一方面，隨著政府更加強調(diào)利用市場化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，會進一步加大土地的市場供應(yīng)，這也會推動土地成交的進一步上升。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2014年全年增長18%左右
　　受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大， 2014年將略有回落，預(yù)計全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅擴大貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。
　　4.全國房屋新開工面積預(yù)計2014 年全年增長12%左右
　　2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業(yè)能夠維持一定規(guī)模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲備，也將形成大量的新開工規(guī)模；三是2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標，開工量仍然較大。
　　(二)市場成交
　　1.全國商品房成交量預(yù)計2014年全年增長9%左右
　　自2012年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購房者對樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將于2014年集中入市，將拉動商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會在2014年跟進；四是國家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。
　　2.25個典型城市商品住宅成交量預(yù)計2014年全年增長15%左右
　　2014年市場化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場行情有望繼續(xù)攀升。當然，預(yù)計部分市場供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預(yù)計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。
　　(三)市場價格
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格預(yù)計2014年全年增長11%左右
　　2013年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計2014年將回落，全年增長11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢，且大量優(yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數(shù)較高，2014 年漲幅會拉低。
　　2.20個典型城市土地成交樓板價預(yù)計2014年全年增長17%左右
　　2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢，但增幅將有所放緩，預(yù)計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場慘淡，價格基數(shù)較低，因此造成了2013年土地價格增幅的快速上升，在2013年價格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續(xù)快速上漲，也可能會觸發(fā)中央政府對土地市場出臺相關(guān)政策，土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。
　　3.商品房成交均價預(yù)計2014年全年增長7%左右
　　預(yù)計2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。
　　4.70個大中城市房價指數(shù)預(yù)計2014 年同比增長4%左右
　　2014年70個大中城市的房價指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計在2013年12月份將觸頂，之后開始持續(xù)下行，到2014年12月，70個大中城市房價指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房價環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個大中城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉(zhuǎn)為收窄以來， 增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個月，預(yù)計到2014年1月份，房價環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行；二是受整個行業(yè)降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續(xù)收窄。
　　5.25個典型城市商品住宅成交均價預(yù)計2014年全年增長6%
　　2014年房價仍將看漲，尤其對于一、二線城市而言更是如此。當然暴漲的可能性不大，這與目前國內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進程等有關(guān)系。預(yù)計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄，二、三線城市房價上漲空間依然存在。