第1條 城市規(guī)劃區(qū)：城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)其他因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。
第2條 村改居：指根據(jù)本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，原村民委員會(huì)轄區(qū)轉(zhuǎn)為居民委員會(huì)轄區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市化的系統(tǒng)改造。廣義的村改居包括村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制、村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榫用駪艨?、土地由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有 、集體房產(chǎn)和村民住宅改造、農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)制經(jīng)濟(jì)實(shí)體等。狹義的村改居僅指村改居時(shí)集體房產(chǎn)和村民住宅的改造。
第4條 城中村：指城市建成區(qū)（規(guī)劃區(qū)）內(nèi)，已完全或基本失去農(nóng)業(yè)用地，但建設(shè)用地所有權(quán)仍為集體所有的村莊。
（2）指一定時(shí)間內(nèi)（曾）常住于本村，與本集體經(jīng)濟(jì)組織有一定聯(lián)系，本人、配偶、(養(yǎng)）父母之一的戶籍在本村的自然人。
第7條 集體經(jīng)濟(jì)組織：指以土地、其他生產(chǎn)資料集體所有方式組建，負(fù)責(zé)本級(jí)集體資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。
第9條 城中村改造意義：通過(guò)改造，可以促進(jìn)城中村村民生產(chǎn)、生活方式轉(zhuǎn)變，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式；解決村民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問(wèn)題，消除城市管理死角，穩(wěn)定社會(huì)秩序，改善人居環(huán)境，提高村民生活水平；通過(guò)改造，增強(qiáng)群眾文明意識(shí)，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進(jìn)步成果，積極建設(shè)文明和諧社區(qū)；可以實(shí)現(xiàn)集約、節(jié)約利用土地，提高土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；可以進(jìn)一步解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，推動(dòng)農(nóng)村城市化進(jìn)程與城市的整體協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市功能，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市的全面和諧發(fā)展。
由于各個(gè)城中村的具體情況會(huì)有所差別，選擇適宜的改造模式，不僅能夠滿足個(gè)性化的需求，還能兼顧改造資金的平衡和成本控制，進(jìn)而有助于提高城中村改造的效率。
對(duì)城中村改造事宜，國(guó)家尚沒(méi)有針對(duì)性的統(tǒng)一立法，各地根據(jù)自己的實(shí)情，多以政府規(guī)章或地方性文件的形式予以規(guī)范，因此嚴(yán)格說(shuō)來(lái)并不存在法定的改造模式。
14.1政府包辦型：主要是指由屬地政府出資完成城中村土地的征收、土地的前期開(kāi)發(fā)和拆遷安置工作。該模式在城中村改造的早期使用較多，由于政府財(cái)力有限、資金難以做到平衡等原因，后來(lái)被逐漸棄用。但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布，使該模式事實(shí)上又得到恢復(fù)。
14.2政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作結(jié)合型：主要是指屬地政府從規(guī)劃、土地征收、項(xiàng)目招拍掛或凈地收儲(chǔ)后土地招拍掛等制度和程序方面進(jìn)行主導(dǎo)，不再承擔(dān)前期土地整理、拆遷安置等前期改造資金，所需資金引入市場(chǎng)主體進(jìn)行投入。該模式在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布前，常見(jiàn)的做法為：由屬地政府出面與市場(chǎng)主體簽訂改造協(xié)議，或經(jīng)屬地政府鑒證由村委或集體經(jīng)濟(jì)組織與市場(chǎng)主體簽訂改造協(xié)議，由市場(chǎng)主體墊付前期改造資金；將安置房用地與補(bǔ)償用地捆綁進(jìn)行項(xiàng)目招拍掛，同時(shí)將承擔(dān)拆遷安置工作以及安置房的代建工作，作為摘牌的必要條件，即拆建合一。在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，拆建合一式的項(xiàng)目捆綁招拍掛不再可行，土地要拆成凈地方能進(jìn)入儲(chǔ)備和招拍掛，這就需要進(jìn)行土地的前期整理和初步開(kāi)發(fā)工作，該工作應(yīng)由政府法定的征收部門(mén)承擔(dān)，拆建因此分離。鑒于政府財(cái)力有限，對(duì)該階段所需資金，常常采取合作方式由市場(chǎng)主體墊付，待補(bǔ)償用地招拍掛完成，再以返還的土地出讓金予以償還。
14.3合作開(kāi)發(fā)型：主要是指村委或集體經(jīng)濟(jì)組織與市場(chǎng)主體組成項(xiàng)目性的法人，或不組成項(xiàng)目性法人而僅簽訂協(xié)議，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)改造。該模式下，村委或集體經(jīng)濟(jì)組織常常是以提供土地使用權(quán)作為合作條件，市場(chǎng)主體則以提供所需資金作為條件。由于受制于種種因素，該模式的使用并不普遍。
14.4自助型：主要是指在屬地政府指導(dǎo)和支持下，由村委或集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金、自行進(jìn)行改造。由于受制于資金等因素，該模式也很少使用。
15.2根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，并結(jié)合目標(biāo)城中村的實(shí)情，協(xié)助創(chuàng)設(shè)新的改造模式；
16.1村（居）民：在仍然保留村建制情況下，擁有本村戶籍的自然人為村民，在撤銷村建制即完成“農(nóng)轉(zhuǎn)非”、“村改居”情況下則為居民。這里，需注意的是一些特殊主體，如戶口已遷出的在校學(xué)生、戶口未遷出的已嫁女等，其在城中村改造中是否享有相關(guān)權(quán)益，常常成為焦點(diǎn)問(wèn)題。
16.2繼受人：主要是指村（居）民的繼承人、受贈(zèng)人。這里的受贈(zèng)人是廣義的，不僅包括與作為贈(zèng)與人的村（居）民沒(méi)有血緣關(guān)系的自然人，還包括單位或團(tuán)體或其它社會(huì)組織，另外有時(shí)還包括通過(guò)在世村（居）民以分家析產(chǎn)形式獲得房屋但沒(méi)辦理過(guò)戶手續(xù)的子女等親屬。
第17條 村委或集體經(jīng)濟(jì)組織：在村建制仍然存在情況下，村委和集體經(jīng)濟(jì)組織均有可能成為主體，在村建制撤銷情況下則一般是集體經(jīng)濟(jì)組織為主體。所謂集體經(jīng)濟(jì)組織，通常為農(nóng)工商公司或相當(dāng)于該類公司性質(zhì)的集體或股份合作制企業(yè)。
第18條 村辦具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)：一般城中村都辦有不止一個(gè)企業(yè)，若屬于集體經(jīng)濟(jì)組織下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)，不構(gòu)成獨(dú)立的法律主體，若系具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，則無(wú)論是否系集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立，從法律角度衡量，均系獨(dú)立的法律主體。
第19條 村辦企業(yè)的承包人或承租人：在城中村改造前，有時(shí)村辦企業(yè)可能交由他人承包或租賃，在此情況下，城中村改造中的法律主體，在該村辦企業(yè)外，就會(huì)增加承包人或承租人作為延伸主體。
第20條 被改造房屋的承租人、抵押權(quán)人、交換人、受讓人和土地的承租人、交換人、聯(lián)營(yíng)合作人：從現(xiàn)實(shí)情況看，城中村的房屋被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、交換以及土地被出租、交換或進(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作的情況是大量存在的，因此所涉的承租人、抵押權(quán)人、交換人、受讓人、聯(lián)營(yíng)合作人等，均與改造利益間存有關(guān)聯(lián)，這些人均有可能成為改造中的法律主體。
第21條 拆遷人或征收部門(mén)、社會(huì)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)：在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下，拆遷人是與拆遷補(bǔ)償利益最直接相關(guān)的法律主體，而在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，政府的征收部門(mén)則是與征收補(bǔ)償利益最直接相關(guān)的法律主體。而無(wú)論是拆遷還是征收，均需履行評(píng)估程序，因此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也是法律主體。出于規(guī)范管理和維護(hù)權(quán)益需要，有時(shí)會(huì)聘請(qǐng)招標(biāo)代理人員、律師、造價(jià)咨詢?nèi)藛T等提供專項(xiàng)服務(wù)，因此招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等也因受聘而成為法律主體。
第22條 開(kāi)發(fā)建設(shè)等單位：包括勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料和設(shè)備供應(yīng)單位、水電氣供應(yīng)單位、通訊單位等。
第23條 政府及其職能部門(mén)：因制度方面的監(jiān)管要求，縣級(jí)以上人民政府及其職能部門(mén)如規(guī)劃、國(guó)土和房產(chǎn)、建設(shè)、城管、環(huán)保、消防、公安、拆管辦、工商等，構(gòu)成城中村改造中行政法律關(guān)系的主體。
24.3拆遷人（征收人）與城中村內(nèi)承包人、承租人、抵押權(quán)人、交換人、受讓人、聯(lián)營(yíng)合作人間的補(bǔ)償法律關(guān)系；
24.4城中村內(nèi)承包人、承租人、抵押權(quán)人、交換人、受讓人、聯(lián)營(yíng)合作人與房主、村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)組織或其它企業(yè)間的承包、租賃、抵押、互換、買賣、合作等法律關(guān)系；
24.9 建設(shè)單位與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、勘查單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位間的委托法律關(guān)系；
26.1.2 在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，城中村改造應(yīng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
26.2.3 在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，要求房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，并將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被拆遷（征收）人公布。
26.3.1.1 由縣級(jí)人民政府會(huì)同欲實(shí)施改造的城中村所在地的街道辦事處，協(xié)助村委或集體經(jīng)濟(jì)組織擬定城中村改造總體方案。
26.3.2.2 市、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行論證并公布，征求公眾意見(jiàn)（期限不少于30日），并將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。
26.3.2.3 多數(shù)被拆遷（征收）人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府組織由被拆遷（征收）人和社會(huì)公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。
26.3.2.4 市、縣級(jí)人民政府進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，涉及被拆遷（征收）人數(shù)量眾多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。
27.1 審查立項(xiàng)：改造方案獲批，或征收補(bǔ)償方案經(jīng)民主決策后，報(bào)城中村改造主管部門(mén)及與發(fā)改部門(mén)審查立項(xiàng)。
27.2預(yù)審：改造項(xiàng)目立項(xiàng)后，報(bào)請(qǐng)土地部門(mén)土地預(yù)審、規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃方案審查、環(huán)保部門(mén)進(jìn)行環(huán)評(píng)審批，有些地方還要求報(bào)請(qǐng)勞動(dòng)部門(mén)進(jìn)行勞動(dòng)保障方案審查、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告審查。
27.3 成本審核：分別向市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)申請(qǐng)改造項(xiàng)目用地征地補(bǔ)償成本審核，向市開(kāi)發(fā)建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)改造項(xiàng)目拆遷或征收補(bǔ)償成本審核。
27.4 供地方案審批：向市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)報(bào)審改造項(xiàng)目供地方案，該部門(mén)初審后報(bào)市人民政府審批。
29.1.2 由縣級(jí)人民政府或市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)，組織改造項(xiàng)目捆綁招拍掛，成功后由競(jìng)得人分別與縣級(jí)人民政府簽訂《項(xiàng)目成交確認(rèn)書(shū)》和《項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》，與村委或集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《安置房代建協(xié)議》，與市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)就補(bǔ)虧用地簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
29.1.3 由競(jìng)得人編制并報(bào)審改造項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
29.1.4 確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，由競(jìng)得人委托評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果公布，并對(duì)異議進(jìn)行處理。
29.1.5 由競(jìng)得人制定拆遷計(jì)劃和拆遷安置補(bǔ)償方案，在欲拆遷范圍內(nèi)公示，并召開(kāi)民主會(huì)議征求意見(jiàn)或舉行聽(tīng)證。
29.1.9 由競(jìng)得人與被拆遷人協(xié)商簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，由競(jìng)得人申請(qǐng)房屋拆遷管理部門(mén)進(jìn)行裁決。若對(duì)裁決不服，申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。對(duì)既不申請(qǐng)行政復(fù)議亦不提起行政訴訟，或者雖申請(qǐng)或起訴但敗訴且不自行騰房的被拆遷人，由房屋所在地縣級(jí)人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)遷，或由拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)遷。
29.1.11 改造項(xiàng)目用地拆成凈地后，對(duì)其中的安置房建設(shè)用地，由市人民政府以劃撥方式供地給村委或集體經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)補(bǔ)虧用地則根據(jù)競(jìng)得人與市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，在競(jìng)得人支付土地出讓金后供地。
29.2.1 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織國(guó)土資源房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、監(jiān)察、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。
29.2.3 市、縣級(jí)人民政府作出征收決定并及時(shí)公告，同時(shí)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/div>
29.2.4 被拆遷（征收）人對(duì)征收決定不服的，申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。
29.2.5 確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議進(jìn)行處理。
29.2.6 由房屋征收部門(mén)與被拆遷（征收）人協(xié)商簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》，在征地補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府，作出補(bǔ)償決定并予以公告。對(duì)該補(bǔ)償決定不服的，申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。對(duì)既不申請(qǐng)行政復(fù)議亦不提起行政訴訟，或者雖申請(qǐng)或起訴但敗訴且不自行搬遷的被拆遷（征收）人，由作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
29.2.7 無(wú)論是達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，還是未達(dá)成而需要申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，都必須先行對(duì)被拆遷（征收）人進(jìn)行補(bǔ)償。
29.2.8 房屋征收部門(mén)建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被拆遷（征收）人公布。
29.2.9 對(duì)項(xiàng)目改造用地進(jìn)行前期土地整理，通過(guò)招標(biāo)確定前期土地整理單位，并由該單位完成用地上建筑物的拆除工作。
29.2.10 改造項(xiàng)目用地拆成凈地后，辦理土地收儲(chǔ)手續(xù)，并簽訂收儲(chǔ)協(xié)議。對(duì)其中的安置房建設(shè)用地，由市人民政府以劃撥方式供地給村委或集體經(jīng)濟(jì)組織。
29.2.11 對(duì)改造項(xiàng)目用地中的補(bǔ)虧用地，由縣級(jí)人民政府或市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)，組織土地招拍掛，成功后由競(jìng)得人分別與縣級(jí)人民政府簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》和《項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》，與市國(guó)土資源和房屋行政主管部門(mén)就補(bǔ)虧用地簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
29.3 在改造項(xiàng)目拆遷（搬遷）完畢后，辦理項(xiàng)目改造用地上原房屋房地產(chǎn)權(quán)證的注銷工作。
第30條 集體土地征收
30.1 市、縣人民政府在改造范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告。征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括擬征收土地的位置、范圍、用途、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
30.2 國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本級(jí)人民政府發(fā)布的征收土地公告，組織勘測(cè)定界，會(huì)同相關(guān)部門(mén)、單位、個(gè)人對(duì)擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積以及地面附著物的權(quán)屬、種類、數(shù)量等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、清點(diǎn)、核實(shí)，填寫(xiě)土地征收勘測(cè)調(diào)查清單。
30.3國(guó)土資源行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)在勘測(cè)調(diào)查結(jié)束之日起15個(gè)工作日內(nèi)，擬定土地征收補(bǔ)償安置方案，并將該方案在農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織所在地至少公示5個(gè)工作日。農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民或者其他權(quán)利人在公示結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方式提出聽(tīng)證申請(qǐng)的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織聽(tīng)證。
30.4國(guó)土資源行政主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)與農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，達(dá)不成土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，由市、縣人民政府進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，報(bào)省人民政府裁決。
30.5土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂或者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)裁決后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，組織編制土地征收方案，連同有關(guān)材料，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。
30.6 市、縣人民政府收到土地征收批準(zhǔn)文件后，在被征收土地農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織所在地予以公告。
30.7財(cái)政部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源行政主管部門(mén)自依法批準(zhǔn)土地征收之日起3個(gè)月內(nèi)，將土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)按照規(guī)定程序足額支付給相關(guān)權(quán)利人。
30.8收到足額補(bǔ)償款后，被征收土地農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人在約定（規(guī)定）的期限內(nèi)清理附著物，并移交土地。
30.9征收土地經(jīng)依法批準(zhǔn)，且土地征收補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用足額到位后，被征收土地的農(nóng)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)移交土地的，由市、縣人民政府責(zé)令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第31條 項(xiàng)目建造、交付和回遷
31.1 根據(jù)需要決定是否委托代建單位，若需要?jiǎng)t一般通過(guò)招標(biāo)途徑確定。
31.2 委托設(shè)計(jì)單位對(duì)安置房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并報(bào)審申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
31.3 委托勘查單位，對(duì)安置房用地進(jìn)行地質(zhì)勘探。
31.4 委托監(jiān)理單位，對(duì)安置房的施工建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。
31.5 委托造價(jià)咨詢單位，對(duì)安置房建設(shè)的成本、造價(jià)等進(jìn)行過(guò)程審核、控制。
31.6 通過(guò)公開(kāi)招投，確定安置房的施工建設(shè)單位，簽訂施工承包合同，并向建設(shè)工程施工行政主管部門(mén)備案。
31.7 申領(lǐng)施工許可證，開(kāi)工建設(shè)。
31.8 申請(qǐng)縣級(jí)人民政府撥付市財(cái)政返還的補(bǔ)虧用地招拍掛土地出讓金，用于滿足安置房施工建設(shè)的需要。
31.9 在安置房完工后，及時(shí)組織竣工驗(yàn)收以及移交工作。
31.10組織需安置的村（居）民，對(duì)安置房屋進(jìn)行回遷定位，并簽訂定位協(xié)議。
31.11 與村（居）民辦理交付和入住手續(xù)，并進(jìn)行房屋差價(jià)結(jié)算，協(xié)助或包辦辦理安置房房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。
31.12 全面進(jìn)行改造項(xiàng)目的清算，包括項(xiàng)目施工造價(jià)結(jié)算、財(cái)務(wù)結(jié)算、征地補(bǔ)償款和市財(cái)政返還的土地出讓金以及房屋差價(jià)款、與代建單位代建費(fèi)用的結(jié)算等。
第32條 特別說(shuō)明：
32.1 城中村改造的主體、模式不一。采用市場(chǎng)模式進(jìn)行城中村改造時(shí)，通常在預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)、征收之前，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式確定改造合作伙伴。特別提醒，此方式下通常要求該合作伙伴介入前期事務(wù)，并負(fù)責(zé)土地整理，但此合作伙伴并不必然是最終建設(shè)主體。律師在起草或?qū)彶橄嚓P(guān)合同時(shí)，建議約定一旦最終土地出讓，合作伙伴未能中標(biāo)時(shí)，退出以及相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。
32.2 城中村改造，無(wú)統(tǒng)一立法，各地程序不一。在某一程序需要提供的材料、各程序的先后順序可能不同，律師服務(wù)城中村改造時(shí)需要特別注意收集當(dāng)?shù)卣囊?guī)范性文件。
32.3 本章對(duì)改造程序的列示，并不意味著就是要嚴(yán)格按照所列示的先后順位執(zhí)行，實(shí)際辦理過(guò)程中通常會(huì)有交叉，需要特別注意相互之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。如果采用異地安置，通常是完成安置樓建設(shè)后再實(shí)施土地征收、房屋征收補(bǔ)償。
32.4 在騰遷補(bǔ)償階段，實(shí)施城中村改造時(shí)，若集體土地早已被征收，則直接適用國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償程序；若土地仍然是集體土地的，則應(yīng)當(dāng)先辦理集體土地征收，然后適用國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償程序，或?qū)⒓w征收與房屋補(bǔ)償同步進(jìn)行。
32.5特別提醒：因2010年《山東省土地征收管理辦法》的出臺(tái)，我省土地征收程序發(fā)生重大變化；同時(shí)《土地管理法》的修改很有可能導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償程序的變化，請(qǐng)留意相關(guān)立法動(dòng)態(tài)。
第五章 律師辦理城中村改造業(yè)務(wù)應(yīng)把握的原則
第33條 忠誠(chéng)守信原則
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。
第34條 專業(yè)精湛原則
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉精通法律知識(shí)，掌握與城中村改造業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，提高操作能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。
第35條 勤勉盡責(zé)原則
律師為城中村改造業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對(duì)相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。
第六章 律師為政府職能部門(mén)提供法律服務(wù)
第一節(jié) 城中村改造中涉及的政府職能部門(mén)及其職責(zé)
第36條 市城鄉(xiāng)建設(shè)建委員會(huì)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目總體改造方案的審批和立項(xiàng)。
第37條 市發(fā)改委員會(huì)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目的立項(xiàng)審核和批準(zhǔn)。
第38條 國(guó)土資源和房屋部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目土地預(yù)審、征地補(bǔ)償成本審核、改造項(xiàng)目供地方案初審、項(xiàng)目用地收儲(chǔ)及組織招拍掛、安置房用地劃撥、補(bǔ)虧用地出讓、原房屋房地產(chǎn)證書(shū)注銷、新建安置房房地產(chǎn)證書(shū)頒發(fā)等。
第39條 規(guī)劃部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目涉及的規(guī)劃行政許可，包括規(guī)劃條件和選址審批、設(shè)計(jì)方案和圖紙審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)等。
第40條 環(huán)保部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)及審批。
第41條 開(kāi)發(fā)建設(shè)主管部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目拆遷安置或征收補(bǔ)償成本審核。
第42條 拆遷和征收管理部門(mén):在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下，房屋拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目房屋拆遷行政許可、聽(tīng)證、拆遷監(jiān)管、裁決、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷等工作；在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，包括擬定征收補(bǔ)償方案、對(duì)被征收房屋的調(diào)查登記、與被拆遷（征收）人協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議、報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定、建立房屋征收補(bǔ)償檔案并將分戶補(bǔ)償情況公布等。
第43條 財(cái)政部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目補(bǔ)虧用地招拍掛土地出讓金的返還、結(jié)轉(zhuǎn)和撥付等工作。
第44條 工程建設(shè)主管部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目施工建造行政許可、安全和質(zhì)量監(jiān)管、竣工驗(yàn)收、竣工檔案資料的備案和保存等工作。
第45條 城管部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)城中村改造項(xiàng)目違法建設(shè)進(jìn)行查處。
第46條 審計(jì)部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目資金用途的審計(jì)監(jiān)管工作。
第47條 文化旅游部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目涉及的文物保護(hù)工作。
第48條 民政部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目社區(qū)村（居）委會(huì)的設(shè)置工作。
第49條 公安部門(mén)：負(fù)責(zé)城中村改造項(xiàng)目中的戶籍管理、新建安置房樓座及門(mén)牌編號(hào)的審批工作。
第二節(jié) 律師為城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)階段政府審批提供法律服務(wù)
第50條 在政府包辦或主導(dǎo)城中村改造情況下，協(xié)助選定改造模式，起草或?qū)彶楹献鲄f(xié)議。
第51條 受托對(duì)報(bào)審的城中村改造總體方案進(jìn)行合法、合規(guī)性審查。
第52條 在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下：
52.1 受托參與對(duì)征收范圍內(nèi)房屋情況的調(diào)查摸底工作，起草或?qū)彶楣嫖臅?shū)。
52.2 受托起草或?qū)彶檎魇昭a(bǔ)償方案。
52.3 對(duì)征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)情況進(jìn)行法律分析，出具法律意見(jiàn)，協(xié)助修改補(bǔ)償方案。
52.4 對(duì)聽(tīng)證程序進(jìn)行法律設(shè)計(jì)，根據(jù)聽(tīng)證情況，協(xié)助修改征收補(bǔ)償方案。
52.5 受托進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。
第三節(jié) 律師為城中村改造政府職能部門(mén)辦理土地和規(guī)劃等手續(xù)提供法律服務(wù)
第53條 受縣級(jí)人民政府委托，起草或?qū)彶閳?bào)審文件，代辦審批法律手續(xù)，申辦規(guī)劃許可。
第54條 起草征地補(bǔ)償成本和拆遷安置或征收補(bǔ)償成本文件，或?qū)υ摰任募M(jìn)行合法、合規(guī)性審查。
第55條 起草供地方案，或?qū)υ摲桨高M(jìn)行合法、合規(guī)性審查。
第56條 協(xié)助辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收手續(xù)，對(duì)需補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，起草或?qū)彶檎鞯貐f(xié)議。
第57條 受托參加或代理征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)聽(tīng)證、協(xié)調(diào)、裁決、行政復(fù)議和訴訟活動(dòng)。
第58條 協(xié)助辦理改造項(xiàng)目用地收儲(chǔ)手續(xù)，起草或?qū)彶槭諆?chǔ)協(xié)議。
第59條 在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下，協(xié)助辦理改造項(xiàng)目捆綁招拍掛手續(xù)，起草或?qū)彶檎信膾煳募?、《?xiàng)目成交確認(rèn)書(shū)》、《項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》、《安置房代建協(xié)議》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等文書(shū)。
第60條 在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下，協(xié)助辦理改造項(xiàng)目用地中補(bǔ)償用地的招拍掛手續(xù)，起草或?qū)彶檎信膾煳募?、《中?biāo)通知書(shū)》、《成交確認(rèn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等文書(shū)，協(xié)助審查競(jìng)買申請(qǐng)人的資格，參加開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)。
第四節(jié) 律師為城中村改造中政府職能部門(mén)拆遷、征收管理提供法律服務(wù)
第61條 在征收與補(bǔ)償條例規(guī)制下：
61.1 協(xié)助房屋拆遷管理部門(mén)確定被拆遷房屋的評(píng)估機(jī)構(gòu)，起草或?qū)彶閭溥x評(píng)估機(jī)構(gòu)公示文件，在拆遷人和被拆遷人不能協(xié)商確定評(píng)估機(jī)構(gòu)情況下，組織抽簽確定或直接指定。
61.2 協(xié)助房屋拆遷管理部門(mén)辦理被拆遷房屋評(píng)估結(jié)果的公告、送達(dá)以及異議處理工作，起草或?qū)彶樗柘嚓P(guān)法律文書(shū)。
61.3 受房屋拆遷管理部門(mén)委托，協(xié)助審查拆遷人申領(lǐng)《拆遷許可證》所提交的材料是否齊備、合法、有效。
61.4 受邀參加頒發(fā)《拆遷許可證》前的聽(tīng)證活動(dòng)，并根據(jù)聽(tīng)證情況，就是否具備辦證條件出具法律意見(jiàn)。
61.5 起草或?qū)彶椴疬w公告以及向有關(guān)部門(mén)下發(fā)的停止辦理相關(guān)手續(xù)的通知。
61.6 為房屋拆遷管理部門(mén)辦理拆遷糾紛裁決提供全過(guò)程顧問(wèn)服務(wù)，包括代理行政復(fù)議和訴訟以及申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷、聽(tīng)證。
61.7 在市、縣級(jí)人民政府責(zé)令有關(guān)職能部門(mén)實(shí)施強(qiáng)制拆遷時(shí)，提供全過(guò)程顧問(wèn)服務(wù)，對(duì)行為的合法性進(jìn)行法律指導(dǎo)。
第62條 在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)制下：
62.1 受托參加市、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行的，對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理活動(dòng)，并代理由此引發(fā)的行政復(fù)議和訴訟活動(dòng)。
62.2 起草或?qū)彶檎魇諞Q定和公告，并協(xié)助做好宣傳、解釋工作。
62.3 受托代理因?qū)φ魇諞Q定不服而提起的行政復(fù)議和訴訟活動(dòng)。
62.4 協(xié)助房屋征收部門(mén)辦理被征收房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、評(píng)估結(jié)果的公告、送達(dá)以及異議處理工作，起草或?qū)彶槲泻贤?、公告等所需相關(guān)法律文書(shū)。
62.5 起草或?qū)彶椤墩魇昭a(bǔ)償協(xié)議》，參加與被拆遷（征收）人的談判、簽約活動(dòng)。
62.6 當(dāng)在征地補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的情況時(shí)，受托起草或?qū)彶檠a(bǔ)償決定和公告，并代理由此引起的行政復(fù)議或訴訟。
62.7 代理市、縣級(jí)人民政府向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的活動(dòng)。
第五節(jié) 律師為政府其他職能部門(mén)在城中村改造中的管理和行政執(zhí)法提供法律服務(wù)
鑒于在城中村改造中，在土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等主要行政主管部門(mén)外，尚有其他職能部門(mén)也參與了部分管理和行政執(zhí)法工作，并且這些職能部門(mén)眾多且情況不一，本業(yè)務(wù)指引不再按具體部門(mén)就律師能提供的服務(wù)進(jìn)行一一列舉，僅進(jìn)行總體概括性總結(jié)如下：
第63條 對(duì)城中村改造中涉及的具體管理和行政執(zhí)法事項(xiàng)，為職能部門(mén)提供法律咨詢和論證，出具法律意見(jiàn)。
第64條 起草或?qū)彶樵诠芾砗托姓?zhí)法過(guò)程中所需的法律文書(shū)，對(duì)程序進(jìn)行合法、合規(guī)性指導(dǎo)。
第65條 參加有關(guān)的聽(tīng)證活動(dòng)，并根據(jù)聽(tīng)證情況，進(jìn)行法律分析，出具法律意見(jiàn)。
第66條 受托代理因管理和行政執(zhí)法引起的行政復(fù)議和訴訟以及執(zhí)行活動(dòng)。
第七章 律師為投資人提供法律服務(wù)
第67條 投資人參與城中村改造有五種方式：第一，直接參加改造項(xiàng)目或國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛，摘牌后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；第二，以公司股權(quán)重組方式，成為前期已獲得改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)的股東，實(shí)現(xiàn)對(duì)改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；第三，與前期已獲得改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)后，再就該項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；第四，與前期已獲得改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，直接受讓改造項(xiàng)目（安置房建設(shè)部分除外）；第五，與前期已獲得改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)簽訂合作協(xié)議，對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第68條 律師在城中村改造中為投資人提供法律服務(wù)的內(nèi)容：第一，選擇改造模式時(shí)的法律可行性論證；第二，對(duì)改造方案的合法性和合規(guī)性的綜合把握；第三，制定改造專項(xiàng)規(guī)劃的合法性把握；第四，起草、審查城中村重建改造項(xiàng)目合作協(xié)議、城中村改造協(xié)議書(shū)、征收、搬遷和補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)等。
第69條 律師為投資人城中村改造提供盡職調(diào)查法律服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：第一，調(diào)查城中村改造項(xiàng)目土地房產(chǎn)權(quán)屬和利用狀況；第二，調(diào)查該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城中村政策法規(guī)環(huán)境；第三，調(diào)查集體和集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)信息；第四，出具律師盡職調(diào)查報(bào)告。
第70條 律師為投資人確定城中村改造中開(kāi)發(fā)模式提供法律服務(wù)：提供法律咨詢和論證，出具專項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)；起草或?qū)彶榕涮椎奈臅?shū)；結(jié)合目標(biāo)城中村的實(shí)情，協(xié)助創(chuàng)設(shè)新的改造模式等。
第71條 律師為投資人在委托拆遷合同簽訂階段提供法律服務(wù)：第一，審查與集體企業(yè)合作開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目的各類法律文件；第二，審查與其他投資商合作開(kāi)發(fā)城村改造項(xiàng)目的各類法律文件；第三，參與城中村改造項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)各類協(xié)議的談判。
第72條 律師為投資人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂階段提供法律服務(wù)：第一，為投資人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議前做盡職查工作；第二，為投資人審查修訂總體拆遷補(bǔ)償安置總體方案；第三，審查修訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第73條 律師為投資人在行政審批中提供法律服務(wù)：第一，城中村項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃確定和審批；第二，城中村項(xiàng)目的拆遷許可證申請(qǐng)；第三，城中村項(xiàng)目實(shí)施中的“五證”申請(qǐng)。
第74條 律師為投資人取得建設(shè)用地使用權(quán)提供法律服務(wù)：第一，土地掛牌出讓交易之前的工作；第二，協(xié)助開(kāi)發(fā)商參加掛牌工作；第三，掛牌結(jié)束后的工作。
第75條 律師為城中村改造項(xiàng)目融資提供法律服務(wù)：第一，提供各種融資方式的選擇；第二，審訂融資的各種法律文件；第三，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程涉及與承建商等的相關(guān)事宜，受托參加談判、磋商、調(diào)解、參加相關(guān)工作會(huì)議；第四，協(xié)助當(dāng)事人監(jiān)督、審查項(xiàng)目資金的到位情況、使用情況；第五，協(xié)助監(jiān)督、審查項(xiàng)目合作主體的履約情況，包括跟蹤、審查拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的支付情況、跟蹤審查項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度情況等；第六，協(xié)助當(dāng)事人就相關(guān)改造參與主體的違約情況提出征詢意見(jiàn)以及提供相關(guān)法律意見(jiàn)，維護(hù)委托人利益；第七，協(xié)助辦理有關(guān)改造項(xiàng)目建設(shè)階段涉及當(dāng)事人的其他法律事務(wù)、法律手續(xù)等。
第76條 律師為城中村改造中回遷安置和公建設(shè)施移交提供法律服務(wù)：第一，協(xié)助投資人參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，協(xié)助審查拆遷安置房是否符合約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；第二，出席并參與有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交的洽談、談判活動(dòng)，協(xié)助投資人制定、審核、修改拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交方案，在投資人參與拆遷補(bǔ)償安置物業(yè)移交相關(guān)事項(xiàng)的協(xié)商、調(diào)整、協(xié)調(diào)的過(guò)程中提供法律咨詢，控制法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)投資人的利益；第三，出席并參與有關(guān)拆遷安置用房分配的協(xié)商、洽談等工作會(huì)議，協(xié)助投資人制定、審核、修改有關(guān)拆遷安置房的內(nèi)部分配方案，并應(yīng)投資人要求出具相關(guān)法律意見(jiàn)書(shū)；第四，協(xié)助辦理投資人取得的本項(xiàng)目安置房房產(chǎn)證等相關(guān)事項(xiàng)；第五，就簽訂《前期物業(yè)管理合同》提供法律咨詢；第六，協(xié)助辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的安置房移交的其他相關(guān)法律事務(wù)、法律手續(xù)等。
第八章 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)
第一節(jié) 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用
第77條 村（居）委會(huì)的主要職能是社會(huì)管理和公共事務(wù)的管理，集體經(jīng)濟(jì)組織是在村（居）委會(huì)的支持和組織之下進(jìn)行發(fā)展的。城中村改造涉及的是村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織名下的集體所有土地，或者村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有的國(guó)有土地，及村（居）民自有的宅基地，以及依附于該土地上的受村（居）委會(huì)管理的村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
第78條 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
78.1對(duì)城中村改造方案、模式是否符合本片區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行審核，并提出相應(yīng)的建議和意見(jiàn)，使改造方案、模式切實(shí)可行。
78.2對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行審核，以確保村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民利益的最大化。
78.3積極宣傳城中村改造的法規(guī)政策，協(xié)調(diào)處理集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的不同意見(jiàn)和建議。
78.4 協(xié)調(diào)處理征收、補(bǔ)償、安置、重建改造建設(shè)過(guò)程中的相關(guān)工作。
78.5 協(xié)助政府部門(mén)查處違章、違法建筑。
79.6 協(xié)助政府部門(mén)辦理城中村改造用地相關(guān)手續(xù)。
78.7 協(xié)助政府部門(mén)處理村（居）民身份變更后有關(guān)社會(huì)保障事宜。
第二節(jié) 集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造的模式
第79條 集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造項(xiàng)目中不可或缺的主體，其既可作為城中村改造的被改造人，也可作為城中村改造項(xiàng)目的改造人。本節(jié)闡述的是集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時(shí)律師可提供的法律服務(wù)。
第80條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體參與城中村改造主要有兩種模式：
80.1集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造
即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在政府的指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。此種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施、政策優(yōu)惠、配套資金等方面，適用于規(guī)模較小，集體及村（居）民經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)的村。
80.2集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作改造
此種模式之下又可以分為兩種方式：
80.2.1與開(kāi)發(fā)商法人型合作改造方式
集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)協(xié)商，并經(jīng)村（居）民（代表）大會(huì)表決通過(guò)和開(kāi)發(fā)商股東會(huì)表決同意，雙方共同出資，組建城中村改造項(xiàng)目公司，通過(guò)出資方式、股權(quán)份額、股東會(huì)、董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的制度安排，共同實(shí)施城中村項(xiàng)目拆遷、土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售和回遷安置等事宜。
80.2.2與開(kāi)發(fā)商合同型合作改造方式
集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)村（居）民（代表）大會(huì)表決通過(guò)和開(kāi)發(fā)商股東會(huì)表決同意，以開(kāi)發(fā)商的名義實(shí)施城中村項(xiàng)目拆遷、土地取得、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售和回遷安置等事宜，集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，約定各方的權(quán)利義務(wù)和項(xiàng)目利潤(rùn)分配。
采取此種改造模式，雖然集體經(jīng)濟(jì)組織是城中村改造的主體，但實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商作為城中村改造的主導(dǎo)，若集體經(jīng)濟(jì)組織選擇此種改造模式，律師在為其提供法律服務(wù)時(shí)要特別注意對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員利益的保護(hù)。
第三節(jié) 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的風(fēng)險(xiǎn)控制
第81條 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造存在的風(fēng)險(xiǎn)：
81.1政策風(fēng)險(xiǎn)：是指因政府有關(guān)城中村改造的政策發(fā)生重大變化或是有重要舉措、法規(guī)出臺(tái)時(shí)，引起改造成本的變化，從而給村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
81.2征收與補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)：是指在城中村改造過(guò)程中，村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員因各種原因，拒絕達(dá)成拆遷安置或征收補(bǔ)償協(xié)議等，從而造成改造進(jìn)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
81.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：是指村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織采用與開(kāi)發(fā)商合作的改造方式進(jìn)行城中村改造時(shí)，在合作中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
第82條 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)城中村改造中存在風(fēng)險(xiǎn)的控制：
82.1 對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的控制：
82.1.1 仔細(xì)審核現(xiàn)有政策的有效性，明確項(xiàng)目改造方案是否有明確的政策意見(jiàn)，是否被列為城中村改造重點(diǎn)項(xiàng)目等，政策的支持關(guān)系到土地流轉(zhuǎn)的順利以及與開(kāi)發(fā)商合作的穩(wěn)定性。
82.1.2 由于我國(guó)城市土地實(shí)行國(guó)家所有，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有，城市化進(jìn)程中對(duì)土地的需求必然通過(guò)行政機(jī)關(guān)對(duì)農(nóng)集體所有土地的征收征用來(lái)滿足，律師辦理此類業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要了解國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，還要注意研究當(dāng)?shù)厥?、縣、街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等有關(guān)城中村改造征地補(bǔ)償安置的具體規(guī)定。
82.2 對(duì)征收風(fēng)險(xiǎn)的控制：
82.2.1 了解現(xiàn)有宅基地使用情況，是否存在村（居）民的現(xiàn)有住宅面積使用比較緊張或者房屋需要翻新等情況，避免引發(fā)家庭矛盾和社會(huì)矛盾。
82.2.2 做好項(xiàng)目實(shí)施的可行性論證，充分考慮村（居）民實(shí)際每戶居住面積與將來(lái)可分配面積相比較，是否有所提高，爭(zhēng)取村（居）民愿意接受的方案。
82.2.3 預(yù)先制定一般標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)村（居）民討論并提出相關(guān)意見(jiàn)，為制定正式的拆遷補(bǔ)償安置方案提供依據(jù)。
82.2.4 在和開(kāi)發(fā)商接觸、磋商后，對(duì)征收與補(bǔ)償安置方案進(jìn)行村（居）民表決，并根據(jù)表決結(jié)果和村（居）民提出的合理化意見(jiàn)、建議，對(duì)征收補(bǔ)償安置方案進(jìn)行完善，以防出現(xiàn)拆遷過(guò)程中遲遲達(dá)不成協(xié)議情況的發(fā)生，影響改造進(jìn)程。
82.3對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的控制：
82.3.1 對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資金能力進(jìn)行充分調(diào)查了解，防止建設(shè)過(guò)程中因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致安置樓房遲延建設(shè)。
82.3.2 由村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商之間建立資金共管賬戶，并由開(kāi)發(fā)商向村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織繳納一定的保證金，作為項(xiàng)目進(jìn)展的保障。
82.3.3 由開(kāi)發(fā)商為項(xiàng)目的順利進(jìn)展提供有效的擔(dān)保。
82.3.4 村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織選定有資質(zhì)的監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行全程監(jiān)理，確保工程質(zhì)量、安全，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商對(duì)合同的履行。
第四節(jié) 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造主體時(shí)提供法律服務(wù)
第83條 當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造的主體時(shí)，律師可為集體經(jīng)濟(jì)組織提供如下法律服務(wù)：
83.1 對(duì)擬改造的城中村項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。
83.2就城中村改造的整體方案，包括改造條件、方式目標(biāo)、所涉風(fēng)險(xiǎn)等提供法律咨詢意見(jiàn)。
83.3 就城中村改造的模式提供法律咨詢意見(jiàn)。
83.4 就征收與補(bǔ)償安置方案提供法律咨詢意見(jiàn)，協(xié)助集體經(jīng)濟(jì)組織起草、審查征收與補(bǔ)償安置協(xié)議，參與和村（居）民的征收與補(bǔ)償安置談判。
83.5 就集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作改造提供法律服務(wù)，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，出具合作改造及風(fēng)險(xiǎn)控制法律咨詢意見(jiàn)，參與合作開(kāi)發(fā)的談判，起草、審查合作改造協(xié)議等。
83.6 就集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作設(shè)立城中村改造項(xiàng)目公司，提供從協(xié)商談判、出具法律咨詢意見(jiàn)、起草、審查出資協(xié)議、公司股權(quán)安排、公司架構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)公司工商登記注冊(cè)的全過(guò)程法律服務(wù)。
83.7 就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資提供法律意見(jiàn)，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過(guò)程中的爭(zhēng)議。
83.8 在項(xiàng)目建造、銷售及交付階段提供法律服務(wù)。
83.9 為城中村改造涉及的行政審批提供法律服務(wù)。
83.10 為城中村改造過(guò)程中涉及的行政裁決提供法律服務(wù)。
83.11 為城中村改造過(guò)程中涉及的強(qiáng)制拆遷提供法律服務(wù)。
83.12 為城中村改造涉及的訴訟、仲裁提供法律服務(wù)。
以上法律服務(wù)內(nèi)容中的征收與補(bǔ)償、建設(shè)工程和商品房銷售的律師服務(wù)，全國(guó)律協(xié)均已制訂了相應(yīng)的操作指引。另外，盡職調(diào)查、拆遷補(bǔ)償安置、融資、行政審批、行政裁決、強(qiáng)制拆遷、訴訟、仲裁、委托拆遷等的律師服務(wù)已在本操作指引其他章節(jié)（主要為第七章、第八章）進(jìn)行了闡述，本章不再贅述。律師在為集體經(jīng)濟(jì)組織提供上述法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)注意從集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的立場(chǎng)出發(fā)，維護(hù)其合法權(quán)益。
第84條 律師在集體經(jīng)濟(jì)組織采用合作改造模式下提供的法律服務(wù)：
在此種合作改造模式下，律師除提供前述所說(shuō)的盡職調(diào)查等法律服務(wù)外，最重要的就是合作協(xié)議的談判、審查、起草，在此過(guò)程中，律師應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
84.1 協(xié)議簽訂主體的身份的合法性，即是否是合法存續(xù)的獨(dú)立法人，是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)等。
84.2 協(xié)議簽訂前，集體經(jīng)濟(jì)組織是否將協(xié)議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容提交村（居）民會(huì)議投票表決，是否符合集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的規(guī)章制度的規(guī)定，是否取得了合法的授權(quán)；合作的開(kāi)發(fā)商是否依據(jù)其公司《章程》的規(guī)定將協(xié)議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容提交公司決策機(jī)構(gòu)表決通過(guò)，并取得合法授權(quán)。
84.3 協(xié)議確定的改造范圍是否明確；改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、建筑物權(quán)屬、用途、面積、拆遷面積是否約定明確。
84.4 對(duì)合作改造的方式是否約定明確。
84.4.1 與開(kāi)發(fā)商法人型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確雙方的出資比例；股東會(huì)各方委派人數(shù)；董事會(huì)董事名額的分配及董事、董事長(zhǎng)產(chǎn)生的方式；監(jiān)事會(huì)監(jiān)事名額的分配及監(jiān)事、監(jiān)事會(huì)主席產(chǎn)生的方式；雙方出資的到位時(shí)間；公司存續(xù)的期限；公司的經(jīng)營(yíng)范圍等。其他未盡事宜，則應(yīng)依照《公司法》的有關(guān)規(guī)定由集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商另行簽訂相關(guān)協(xié)議予以明確。
84.4.2 與開(kāi)發(fā)商合同型合作改造方式，在協(xié)議中應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商出資金額，資金到位的時(shí)間，資金來(lái)源的保障，資金使用的監(jiān)管等。
84.5 明確房屋拆遷補(bǔ)償安置所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)注意與當(dāng)?shù)貙?duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民的有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定相結(jié)合。
84.6 明確合作改造的期限，此期限的確定應(yīng)結(jié)合改造項(xiàng)目的規(guī)模、難度、資金等因素予以綜合考慮。
84.7 集體經(jīng)濟(jì)組織、開(kāi)發(fā)商其他的權(quán)利義務(wù)的約定（包括但不限于集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)調(diào)、宣傳等，開(kāi)發(fā)商制訂具體的改造方案等）。
84.8 開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)的方式。
84.9 雙方的違約責(zé)任，其中應(yīng)特別注意對(duì)開(kāi)發(fā)商未及時(shí)支付開(kāi)發(fā)資金的違約責(zé)任的約定，但律師應(yīng)注意雙方違約責(zé)任的平衡。
因集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商簽訂的合作協(xié)議涉及的是土地，而我國(guó)有著嚴(yán)格的土地管理制度，且各地對(duì)城中村改造有著不同的政策規(guī)定，因此，建議律師在合作協(xié)議簽訂之前先征詢當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)的意見(jiàn)，明確合作協(xié)議是否要經(jīng)過(guò)相應(yīng)的審批手續(xù)，以確保合作協(xié)議的合法性和可執(zhí)行性。
第85條 律師在集體經(jīng)濟(jì)組織采用自主改造模式下提供的法律服務(wù)：
自主改造模式下，村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織占據(jù)主導(dǎo)地位，律師在為其提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：
85.1 確保城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)的合法性。
85.2 應(yīng)報(bào)相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行審批，取得政府部門(mén)的許可。
85.3 在解析當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的基礎(chǔ)上，為村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。
85.4 防止村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)法定程序擅自改變改造模式，以免造成村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織被行政處罰，甚至被取消城中村改造項(xiàng)目。
第86條 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)的特別注意事項(xiàng)：
86.1 城中村改造啟動(dòng)的程序應(yīng)符合《村民委員會(huì)組織法》、《城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定的條件。
城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)首先需要的是城中村村（居）民的同意，城中村改造涉及的是城中村村（居）民的宅基地及集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地的使用，此為涉及村（居）民利益的事項(xiàng)，依法此等事項(xiàng)必須由村（居）委會(huì)提請(qǐng)村（居）民會(huì)議討論決定。律師在為村（居）委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律服務(wù)應(yīng)提示其注意，以使城中村改造的啟動(dòng)符合法定程序。
律師可協(xié)助村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織制訂擬提交村（居）民會(huì)議討論的城中村改造議案的內(nèi)容，包括但不限于：
（1）城中村改造的作用及意義
（2）城中村改造的初步方案
（3）城中村改造的模式
（4）城中村改造的資金來(lái)源及使用安排
（5）拆遷補(bǔ)償安置的初步方案
（6）土地被征用后，村（居）民的就業(yè)、社保等涉及村（居）民切身利益及將來(lái)生活保障問(wèn)題的初步安排
（7）城中村改造后的收益分配及使用等
86.2 在制訂征收與補(bǔ)償安置方案時(shí)對(duì)不同身份自然人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)的處理：
86.2.1 對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的自然人，拆遷改造后征用土地需要農(nóng)轉(zhuǎn)非安置的應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行安置，拆除的房屋根據(jù)各村的補(bǔ)償方式給予補(bǔ)償。
86.2.2 對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的集體成員，不存在農(nóng)轉(zhuǎn)非問(wèn)題，但由于其仍居住在本村（居）或保留、繼承了家庭原有的宅基地及住房，征收后也應(yīng)給予其房屋或貨幣補(bǔ)償。具體方式根據(jù)各村（居）的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。
86.2.3 有本村（居）戶口，但無(wú)房的自然人，或雖有宅基地但尚未建房的本村（居）戶口的自然人，一般按照當(dāng)?shù)販?zhǔn)許村（居）民自建房的最大面積為基數(shù)，在扣除建房成本后，對(duì)其給予貨幣補(bǔ)償，或者按照各地的標(biāo)準(zhǔn)給予其房屋補(bǔ)償。
86.2.4 對(duì)于外來(lái)人口落戶本集體的無(wú)房戶，一般不給予補(bǔ)償。但各地方的具體處理辦法有所區(qū)別。
86.2.5 對(duì)于外來(lái)人口落戶本集體的有房戶，由于歷史原因通過(guò)購(gòu)買等方式擁有了集體的宅基地，因此在拆遷時(shí)應(yīng)對(duì)其房屋給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各村（居）的標(biāo)準(zhǔn)確定。
86.2.6 并沒(méi)有落戶本集體，但從本集體的自然人處購(gòu)買了房產(chǎn)，司法實(shí)踐中一般認(rèn)定此種買賣為無(wú)效的民事行為，接受補(bǔ)償?shù)闹黧w仍然是該房產(chǎn)的原權(quán)利人（即原村（居）民），買受人的補(bǔ)償一般由原村（居）民與買受人進(jìn)行協(xié)商處理。
第五節(jié) 律師為集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷（征收）人時(shí)提供的法律服務(wù)
當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織不以城中村改造開(kāi)發(fā)主體參與城中村改造項(xiàng)目時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織一般是作為被拆遷（征收）人或者是被拆遷（征收）人的基層組織的法律地位出現(xiàn)的。
第87條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷（征收）人時(shí)，律師可提供的法律服務(wù)和注意事項(xiàng)：
城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，一般存在不少集體性物業(yè)。集體作為集體所有物業(yè)或者其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，即被拆遷（征收）人，律師為其提供的法律服務(wù)及其注意事項(xiàng)，與一般被拆遷（征收）人基本相同。
第88條 集體經(jīng)濟(jì)組織作為被拆遷人村（居）民的基層組織，律師可提示集體經(jīng)濟(jì)組織的事項(xiàng)：
村（居）委會(huì)和集體經(jīng)濟(jì)組織，是村（居）民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，有權(quán)利和義務(wù)調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安，向人民政府和城中村開(kāi)發(fā)單位反映村（居）民的意見(jiàn)、要求和提出建議。
城中村改造項(xiàng)目事關(guān)集體和村（居）民核心利益，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定的大事，處理不當(dāng)容易引發(fā)群體性事件。在實(shí)務(wù)中城中村項(xiàng)目是否能夠順利實(shí)施，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)單位與村（居）民的拆遷（征收）補(bǔ)償安置協(xié)議是否能順利簽訂，當(dāng)開(kāi)發(fā)單位與村（居）民出現(xiàn)達(dá)不成征收與補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織可充當(dāng)中間人，協(xié)調(diào)雙方的糾紛。
第九章 律師為物業(yè)權(quán)利主體提供法律服務(wù)
第89條 律師為村（居）民、準(zhǔn)村（居）民、共有人、繼受人等提供法律服務(wù)的內(nèi)容
89.1律師為村（居）民提供的法律服務(wù)
主要是村（居）民權(quán)利保護(hù)問(wèn)題
89.1.1為村（居）民在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問(wèn)題提供法律服務(wù)；
89.1.2為村（居）民安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.2 律師為準(zhǔn)村（居）民提供的法律服務(wù)
89.2.1關(guān)于準(zhǔn)村（居）民戶籍問(wèn)題的處理；
89.2.2 關(guān)于準(zhǔn)村（居）民征收與補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋征收補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問(wèn)題提供法律服務(wù)；
89.2.3 為準(zhǔn)村（居）民安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.3律師為共有人提供的法律服務(wù)
89.3.1村（居）民一方去世后，其房屋共有人的房屋所有權(quán)的確定，依法分家析產(chǎn)。
89.3.2為共有人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問(wèn)題提供法律服務(wù)；
89.3.3為共有人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
89.4 律師為房屋的繼受人提供的法律服務(wù)內(nèi)容
89.4.1關(guān)于房屋繼受人的房屋所有權(quán)的分配，拆遷（征收）補(bǔ)償費(fèi)用及安置房屋的分配問(wèn)題；
89.4.2為房屋繼受人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問(wèn)題提供法律服務(wù)；
89.4.3為房屋繼受人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
第90條 律師為房屋買受人、抵押人（抵押權(quán)人）、承租人、代管人等提供法律服務(wù)
90.1 律師為房屋買受人提供的法律服務(wù)
現(xiàn)實(shí)生活中，許多房屋買受人因未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致在房屋拆遷（征收）過(guò)程中的權(quán)利無(wú)法得到保護(hù)。
90.1.1為關(guān)于房屋買受人房屋所有權(quán)的確定提供法律服務(wù)；
90.1.2為房屋買受人在拆遷（征收）補(bǔ)償安置包括拆遷（征收）補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、房屋補(bǔ)償方案的選擇、貨幣補(bǔ)償款的分配等問(wèn)題提供法律服務(wù)；
90.1.3為房屋買受人安置后的房屋交付、房產(chǎn)證的辦理、物業(yè)服務(wù)糾紛等提供法律服務(wù)。
90.2律師為抵押人（抵押權(quán)人）提供的法律服務(wù)
積極促成抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成共識(shí)，選擇以下方式之一解決抵押與房屋拆除間的銜接問(wèn)題：
90.2.1由抵押人進(jìn)行全部清貸，解除借款和抵押關(guān)系；
90.2.2雙方協(xié)商由抵押人另行提供等值的抵押物并簽訂新的抵押合同以解除原抵押合同；
90.2.3在抵押人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，可以協(xié)商通過(guò)拆遷（征收）人給予抵押人的貨幣補(bǔ)償優(yōu)先償還抵押權(quán)人的全部貸款本息，以解除抵押和借款關(guān)系；在抵押人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商就調(diào)換后的房屋建立抵押關(guān)系。
90.3 律師為房屋代管人提供的法律服務(wù)
律師協(xié)助房屋代管人維護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
第十章 律師為其他主體提供法律服務(wù)
城中村改造所涉及的主體，除了前文中提到的村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織、村（居）民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商（投資人）、政府及其相關(guān)部門(mén)之外，還有城中村內(nèi)房產(chǎn)的承租人。從城中村內(nèi)的房產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，很多房產(chǎn)都出租給了第三人，在對(duì)城中村內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行拆遷（征收）過(guò)程中勢(shì)必會(huì)影響村（居）民之外的第三人的利益。
第91條 在城中村改造中，如何對(duì)被拆遷（征收）房屋承租人（以下簡(jiǎn)稱“承租人”）進(jìn)行補(bǔ)償安置一直是改造工作的難點(diǎn)之一。這是因?yàn)椋浩湟唬纬勺赓U關(guān)系的原因比較復(fù)雜，有因政策原因形成的，有因市場(chǎng)原因形成的，不同原因形成的租賃關(guān)系導(dǎo)致承租人的權(quán)利義務(wù)有重大差異；其二，圍繞拆遷（征收）出租房屋涉及到拆遷（征收）人、作為被拆遷（征收）人的出租人、承租人三方之間的權(quán)利義務(wù)，其法律關(guān)系較為復(fù)雜；其三，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于出租人人，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于承租人，爭(zhēng)議較大。
第92條 要準(zhǔn)確把握承租人的法律地位，就必須厘清房屋租賃權(quán)的法律屬性。首先，房屋租賃權(quán)是債權(quán)而非用益物權(quán)。其次，承租人具有從屬性。第三，承租人具有獨(dú)立性。
除了法律屬性之外，本指引建議按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定處理出租人與承租人之間與拆遷（征收）有關(guān)的補(bǔ)償法律問(wèn)題。
第93條 對(duì)承租人補(bǔ)償安置的基本原則
對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置的基本要求是要使承租人在搬遷后的生活環(huán)境、生活水平不低于搬遷前的生活環(huán)境和水平，這就要求在對(duì)承租人補(bǔ)償安置時(shí)應(yīng)貫徹以下原則：
93.1約定優(yōu)先的原則。 由于對(duì)承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目主要來(lái)自于被拆遷（征收）人的讓渡，即不存在由拆遷（征收）人對(duì)出租人及承租人的雙重安置，是補(bǔ)償給出租人還是承租人，應(yīng)充分尊重出租人與承租人的約定。只有在沒(méi)有約定或約定不明的，才適用法律規(guī)定。
93.2合法原則。由于拆遷（征收）中涉及到拆遷（征收）人、出租人、承租人三方的利益，又有民、刑交叉，故應(yīng)嚴(yán)格依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行，不得損害任何一方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
93.3公平合理原則。因?yàn)殛P(guān)于承租人的規(guī)定較少，實(shí)踐中難以操作。而承租人的情況多種多樣，在法無(wú)規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)遵循公平合理原則，平等對(duì)待各方當(dāng)事人，不偏私、不歧視。
93.4實(shí)事求是原則。由于一些租賃關(guān)系是在特定的歷史環(huán)境下形成的，因此在處理此類承租人的補(bǔ)償安置事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在歷史背景下考量，實(shí)事求是地解決歷史遺留問(wèn)題。
第94條 對(duì)承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目
94.1搬遷費(fèi)，又稱搬遷補(bǔ)助費(fèi)。如果出租人與承租人就該項(xiàng)費(fèi)用有約定的，按約定辦理；若無(wú)約定，一般應(yīng)當(dāng)支付給承租人。
94.2 提前搬遷獎(jiǎng)。有的地方規(guī)定出租人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的，拆遷（征收）人可以給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的支付按搬遷費(fèi)的支付原則辦理。
94.3臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（過(guò)渡費(fèi)）。承租人自行安排住處的，則應(yīng)獲得相應(yīng)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
94.4停業(yè)損失。若因拆遷（征收）造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
94.5改建、擴(kuò)建及裝飾裝修物的補(bǔ)償?！逗贤ā返诙俣龡l第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物?！背凶馊烁纳苹蛘咴鲈O(shè)的物品主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與出租人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理，如無(wú)特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷（征收）補(bǔ)償款，可以參考《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定處理：
94.5.1當(dāng)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，租賃期內(nèi)的裝飾裝修物損失的補(bǔ)償由雙方按照公平原則分擔(dān)；因出租人的原因?qū)е潞贤獬?，租賃期內(nèi)的裝飾裝修物損失的補(bǔ)償歸承租人所有；當(dāng)承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修時(shí)，租賃期內(nèi)的裝飾裝修損失的補(bǔ)償歸出租人所有。
94.5.2當(dāng)承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建時(shí)，且雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的補(bǔ)償款由出租人所有；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。在此，因擴(kuò)建屬違章建筑，不存在補(bǔ)償問(wèn)題，當(dāng)然各地具體辦法另行規(guī)定的除外。
94.6區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償。區(qū)位有房屋區(qū)位與土地區(qū)位之說(shuō)，有人認(rèn)為拆遷（征收）時(shí)既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價(jià)又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價(jià)，但這是對(duì)區(qū)位的一種誤解。以可移動(dòng)的房屋為例，其房屋移動(dòng)到不同地段時(shí)，其房?jī)r(jià)是不一樣的，但其房屋本身并沒(méi)有變化，只是土地的區(qū)位發(fā)生了變化，即房屋的區(qū)位來(lái)自于土地的區(qū)位，所以拆遷（征收）補(bǔ)償中的區(qū)位是指土地的區(qū)位，不存在既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價(jià)又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價(jià)的問(wèn)題。不過(guò)從保護(hù)被拆遷（征收）人的合法權(quán)益出發(fā)：當(dāng)房屋建筑面積大于土地使用面積的，區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償面積按照房屋建筑面積計(jì)算；當(dāng)房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償面積按照土地使用面積計(jì)算而已。但該項(xiàng)補(bǔ)償只限于具有福利分房性質(zhì)的公有住房承租人享受，其他類型的承租人無(wú)權(quán)享受。
第95條 補(bǔ)償安置方式
95.1租賃權(quán)安置。即由被拆遷（征收）人另行提供房源，出租給承租人，并由出租人與承租人重新訂立房屋租賃合同。安置房的來(lái)源可以是出租人自行提供的，也可以是拆遷（征收）人提供的。如果出租人與承租人雙方達(dá)成了協(xié)議，則出租人是將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋還是其他房屋出租給承租人，確實(shí)取決于雙方的合意；但當(dāng)出租人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未能達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋出租給承租人則成為其法定義務(wù)，至于雙方對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)、租期等事項(xiàng)不能達(dá)成一致的，則可通過(guò)民事訴訟程序予以解決。
95.2貨幣安置。即由拆遷（征收）人、出租人對(duì)承租人給予貨幣補(bǔ)償，并解除合同，由承租人自行解決用房問(wèn)題。
95.3律師為承租人提供的法律服務(wù)
承租人在拆遷過(guò)程中權(quán)利的保護(hù)
95.3.1協(xié)助出租人與拆遷（征收）人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議；
95.3.2協(xié)助承租人就拆遷（征收）補(bǔ)償事宜與出租人、拆遷（征收）人進(jìn)行協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議；
95.3.3對(duì)經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的事宜，可以協(xié)助承租人請(qǐng)求房屋拆遷主管部門(mén)裁決或提起行政復(fù)議或行政（民事）訴訟。
第十一章 律師防范職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的注意事項(xiàng)
第96條 一般規(guī)定
96.1城中村項(xiàng)目改造過(guò)程中涉及到法律、法規(guī)、政策、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等多方面的問(wèn)題，比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓需要更多的主體（村（居）民、集體經(jīng)濟(jì)組織、承租人、村（居）民委員會(huì)、村（居）委會(huì)等）參與，更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)的配合。因此，本指引建議律師在提供與此有關(guān)的法律服務(wù)時(shí)，適當(dāng)區(qū)分工作范圍，合理劃分責(zé)任邊界。
96.2由于城中村改造業(yè)務(wù)的特殊性，本指引建議律師在從事有關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意構(gòu)建合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)，理解相關(guān)專業(yè)及其與法律服務(wù)的銜接和整合，配合提供綜合、增值法律服務(wù)，滿足不同委托人的合理商務(wù)需求。
96.3 律師在辦理城中村改造項(xiàng)目的法律業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)妥善處理防范風(fēng)險(xiǎn)與促成交易的關(guān)系，理解委托人的商務(wù)需求、市場(chǎng)地位、談判能力，合理分配風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在披露、評(píng)估、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上盡力滿足委托人促成交易的需求，謹(jǐn)慎地行使否決權(quán)，不建議律師替代委托人進(jìn)行商務(wù)決策。
第97條 律師在提供盡職調(diào)查服務(wù)時(shí)的注意事項(xiàng)
97.1建議律師及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)、完整地就工作過(guò)程中形成的工作記錄，工作中獲得的相關(guān)文件、會(huì)議紀(jì)要、談話等資料制作工作底稿（或保留相關(guān)記錄文件），并對(duì)承辦盡職調(diào)查業(yè)務(wù)過(guò)程中重要的往來(lái)電子郵件和電子版式的法律文件進(jìn)行備份。
97.2如涉及其他司法管轄區(qū)域的盡職調(diào)查及法律分析與評(píng)估等法律事務(wù)，律師應(yīng)建議委托人聘請(qǐng)?jiān)谠撍痉ü茌爡^(qū)域具備相應(yīng)資格，且在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)和能力的境外律師事務(wù)所提供服務(wù)。
97.3律師應(yīng)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等專業(yè)人士密切配合，通過(guò)專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。
97.4律師不應(yīng)向委托人或其他相關(guān)方提供律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷懷疑是偽造或虛假的文件、資料、證明等，不得隱瞞、遺漏主要信息或做虛假陳述。
第98條 律師在為合同協(xié)商談判提供服務(wù)時(shí)的注意事項(xiàng)
98.1律師應(yīng)鼓勵(lì)委托人在談判合同文本前先商討商務(wù)條件并形成交易條款清單。各方律師應(yīng)當(dāng)溝通配合，提高談判效率。對(duì)于有爭(zhēng)議的問(wèn)題，盡量提出多個(gè)方案，并尋求共同意見(jiàn)。
98.2律師代表一方起草合同文本時(shí)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)界通常做法提供合同文本，尊重委托人要求的基礎(chǔ)上兼顧平衡各方利益，提高工作效率。律師在修訂合同時(shí)一般應(yīng)使用修訂模式以方便對(duì)方檢索修改內(nèi)容。
98.3律師應(yīng)提醒委托人合同定性、效力等方面的不同觀點(diǎn)以及司法實(shí)踐中的不同做法，避免承擔(dān)合同無(wú)效責(zé)任，但不宜因此反對(duì)委托人的商務(wù)決策。
第99條 律師在協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)與有關(guān)機(jī)構(gòu)及時(shí)溝通，了解有關(guān)工作流程和政策規(guī)定的變化，提高工作效率。
第100條 倡導(dǎo)推行標(biāo)準(zhǔn)化體系的法律服務(wù)，在提高法律服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，也可以降低律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
第101條 風(fēng)險(xiǎn)防范的部分示范文本：
附件1 證據(jù)交付清單
證據(jù)接收、退還清單
委托人姓名（單位名稱）： 代理人：
承辦律師： 律師助理：
序號(hào)
證據(jù)名稱
是否原件
證據(jù)接收
證據(jù)退還
接收時(shí)間
移交人
簽收人
退還時(shí)間
簽收人
注意：1、接收時(shí)的移交人與退還時(shí)的簽收人應(yīng)當(dāng)是同一人。如果不相同，應(yīng)當(dāng)在下列說(shuō)明中注明簽收人是委托人的代理人或單位職工，并加蓋委托單位的公章。如系自然人，移交人與簽收人都應(yīng)當(dāng)由委托人親自簽字。
2、本所收取復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由委托人派人親臨法庭并出示證據(jù)原件。
3、本清單一式二份，委托人與受托人各保存一份，作為證據(jù)移交或退還的有效證據(jù)。
附件2 法律文書(shū)交付清單
法律文書(shū)交付清單
（ ）年第 號(hào)
交付人：
法律文書(shū)名稱：
收到人：
收到時(shí)間：
是否附有法律風(fēng)險(xiǎn)提示：
收到人或其委托人簽字：
時(shí)間：
第十二章 律師辦理城中村業(yè)務(wù)適用的法律政策文件
第102條 城中村改造涉及的主要法律、法規(guī)及司法解釋：
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1986年6月25日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)，自1999年1月1日起施行）
2、《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》（根據(jù)1988年12月29日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議第一次修正，自１９８８年１２月２９日施行）
3、《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》（根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議第二次修正），自2004年8月28日起施行）
4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2007年10月1日起施行）
5、《國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2011年1月21日起施行）
6、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)，自2008年1月1日起施行）
7、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)，自2009年9月1日起施行）
8、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年6月6日國(guó)務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2001年11月1日起施行）
9.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年5月28日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2003年9月1日起施行）
10、《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》（2007年8月26日國(guó)務(wù)院第504號(hào)令公布，自2007年10月1日起施行）
11、《中華人民共和國(guó)合同法》（１９９９年３月１５日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)，自１９９９年１０月１日起施行）
12、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一）》（１９９９年１２月１日由最高人民法院審判委員會(huì)第１０９０次會(huì)議通過(guò)，自１９９９年１２月２９日起施行）
13、《最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》（2009年2月9日由最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過(guò)，自2009年5月13日起施行）
第103條 城中村改造涉及的政策文件
1、《村莊“騰空地”整理復(fù)墾專項(xiàng)資金管理暫行辦法》；
2、《農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”資金管理暫行辦法》；
3、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造的意見(jiàn)》；
4、《山東省人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見(jiàn)》；
5、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于對(duì)舊村（房）改造在建違法工程進(jìn)行處理的意見(jiàn)》；
6、《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》；
7、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》；
8、《濱州市人民政府關(guān)于加快城區(qū)“城中村”改造工作的意見(jiàn)》；
9、《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快中心城城中村改造的意見(jiàn)》；
10、《濟(jì)寧市人民政府關(guān)于加快濟(jì)寧城區(qū)“城中村”改造的意見(jiàn)》；
11、《青島市市人民政府關(guān)于規(guī)范城中村改造工作的意見(jiàn)》；
12、《淄博市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)老舊工礦居住區(qū)和城中村整治改造的實(shí)施意見(jiàn)》；
13、《棗莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》；
14、《煙臺(tái)市牟平區(qū)城區(qū)舊村(城)改造暫行辦法》；
15、《日照市人民政府關(guān)于城中村改造的意見(jiàn)（試行）》；
16、《濰坊市人民政府關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見(jiàn)》。
