2016年元月的瑞觀察，我們述說了中國物業(yè)管理行業(yè)先天缺乏市場化發(fā)展的機(jī)制和社會觀念的問題，需要在客觀方面出臺保障物業(yè)行業(yè)市場化運行機(jī)制的法規(guī)政策和主導(dǎo)各類媒體宣傳物業(yè)管理理念，讓物業(yè)管理質(zhì)價相符的市場化消費的觀念深入人心，本文從主觀方面來說說中國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新的精神和物管模式的設(shè)計缺陷問題。
我國最早引入物業(yè)管理概念的城市——改革開放時代的深圳
上世紀(jì)八十年代初，特區(qū)建設(shè)初見成效，一大批新建的商品住宅和商業(yè)設(shè)施拔地而起，得益于毗鄰香港的地理位置和國際化觀念引入的優(yōu)勢，同時深圳又是中國改革開放最先的實踐者和探索者，所以任何國際的理念和管理模式的引入，都和當(dāng)?shù)氐膶嶋H相結(jié)合后創(chuàng)造和改良成新模式。
可以說，中國的物管模式是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)所沒有的，是一種創(chuàng)新；中國物業(yè)行業(yè)從誕生起，就具有創(chuàng)新的特性！
第一代模式“管作合一”
當(dāng)時的深圳，是小政府大社會的格局：社會結(jié)構(gòu)初建、人員來自各地、行業(yè)均處起步、社會分工淺顯、治安矛盾突出。
針對這種情況，最初的深圳新型商品房建設(shè)者和設(shè)計者們，考慮到內(nèi)陸城市那些弄堂式建筑布局、狹窄的活動空間、無綠化的環(huán)境等，無法與現(xiàn)代城市相適應(yīng)，而要建造如發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的那些舒散、幽靜、便捷的社區(qū)，又限于中國城市人多地少以及治安狀況等因素制約，所以，中國第一代的商品房小區(qū)就創(chuàng)造性地設(shè)計成了封閉的小區(qū)模式，這種用圍墻將幾十棟房屋圍在里面、形成獨立的社區(qū)活動與生活及環(huán)境空間的創(chuàng)新型居住小區(qū)模式，確定了這些小區(qū)建成后的物業(yè)管理模式。
深圳物業(yè)管理探索者們，就在這樣的封閉的小區(qū)模式里，引入了國際物業(yè)管理理念，進(jìn)行社區(qū)性的管理服務(wù)；同時，又由于深圳當(dāng)時社會分工淺顯，沒有專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可供選擇，于是只能直接招募保安、保潔、綠化、工程等各類作業(yè)人員，由管理者直接對這些作業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)然后組織他們進(jìn)行日常工作和服務(wù)，從而在每個小區(qū)形成了“管作合一”的獨立的管理與服務(wù)系統(tǒng)，全面承擔(dān)起了該區(qū)域的社區(qū)文化、建筑維護(hù)和服務(wù)業(yè)主的職能。這種物管模式為當(dāng)時深圳的社會和諧與城市管理作出了極大的貢獻(xiàn)。
筆者90年代初去深圳考察，有一個處于市郊的小區(qū)，10多萬平方米小高層和高層的商品房建筑，當(dāng)時的樓價只為3000多元每平方米，而物業(yè)管理費為每月人民幣3元/平方米，物業(yè)服務(wù)中心共有約100名員工為該小區(qū)服務(wù)，小區(qū)綠化蔥郁、寧靜清潔、安全和諧。
這種“管作合一”物業(yè)管理的模式正是在當(dāng)時的歷史條件和情況下的產(chǎn)物，是具有革命性的，其對起步階段的深圳物業(yè)管理也是最有效的。
然而，我們應(yīng)當(dāng)看到，深圳物業(yè)管理模式的有效的創(chuàng)新，是基于深圳房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計的模式和當(dāng)時的社會治安以及社會分工狀況之上的，這是因地制宜和與時俱進(jìn)的創(chuàng)新，其具有的創(chuàng)新精神是我們所有物業(yè)人必須始終銘記和學(xué)習(xí)的！
“管作合一”存在市場缺陷
但我們還應(yīng)該看到，這種模式的形成也是無奈的、被動的，倘若我們有著良好的治安環(huán)境，何必要用圍墻將小區(qū)圍起來、還要安上電網(wǎng)、門口由穿著類似警察服裝的保安站崗、搞得像兵營或監(jiān)獄呢？倘若社會分工細(xì)化，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)健全，物業(yè)公司何必要直接招募作業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)呢？
因此說，中國物業(yè)管理這種創(chuàng)新模式，并不是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)過長期市場化演變發(fā)展形成的物業(yè)管理模式的復(fù)制，而僅僅是吸收物業(yè)管理理念，以滿足當(dāng)時的社會需求為前提的一種適應(yīng)性設(shè)計，其設(shè)計必然存在不全面、不前瞻、不市場等缺陷。
*忽視消費法則
所謂不全面，主要是指這種創(chuàng)新并延續(xù)至今的物管模式，只是滿足了業(yè)主需求的功能，而忽視了滿足企業(yè)運行保障的功能。
目前物管的內(nèi)容主要限定在了業(yè)主對保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)需求方面，當(dāng)然業(yè)主的其他需求，可通過延伸服務(wù)予以滿足。無論是《物權(quán)法》還是地方物業(yè)管理條例或是政府提供的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，均圍繞業(yè)主需求和物業(yè)企業(yè)如何滿足這些需求做文章，忽略了對這些企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動應(yīng)有的保障。
作為服務(wù)提供方的物業(yè)管理企業(yè)以及各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)只被要求提供服務(wù)，而沒有任何地方規(guī)定，提供怎樣的服務(wù)需要支付怎樣的費用。
由于忽略消費法則，實質(zhì)上讓物業(yè)企業(yè)陷入正常收入難以維持經(jīng)濟(jì)平衡、只能降低服務(wù)品質(zhì)或通過延伸、跨界經(jīng)營活動來彌補收入不足的怪圈。因此，從根本上說，這些現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因之一是現(xiàn)有的物管模式在最初階段不全面科學(xué)地設(shè)計所造成的。
*無法與時俱進(jìn)
所謂不前瞻，主要是指這種物管模式只能解決當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膯栴}并不具備隨著全國推廣和時代發(fā)展而能動升級的前瞻設(shè)計。上世紀(jì)九十年代起，中國內(nèi)陸城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)掀起熱潮，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)模式和物業(yè)管理模式被推廣到了內(nèi)陸。然而，與改革開放下誕生的深圳不同，內(nèi)陸大多數(shù)城市市場化程度都不高，嚴(yán)重的計劃經(jīng)濟(jì)觀念及要求高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、低標(biāo)準(zhǔn)付費的現(xiàn)實一時難以改變，低廉的物業(yè)服務(wù)費加上低收繳率、低福利待遇使物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)人員匱乏，專業(yè)服務(wù)能力難以提高。所以，這種物業(yè)管理模式自推廣到內(nèi)陸之日起，就陷入了艱難生存的尷尬境地。
前面提到的深圳那10萬平方米、3元物管費、百人提供服務(wù)的小區(qū)物業(yè)管理的局面，到了內(nèi)陸，即使到了今日，許多地方的物管費標(biāo)準(zhǔn)還只有一塊多錢，而要實現(xiàn)深圳的物管模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就可想而知了。同時，就從深圳本身來說，由他們創(chuàng)造的這個模式，由于其不前瞻的局限，在經(jīng)過20多年的發(fā)展后同樣也遇到了發(fā)展困境。
沒有解決運行機(jī)制
所謂不市場，主要是指這種物管模式只是解決了服務(wù)方式而沒有解決運行機(jī)制。這種物管模式，主要解決了深圳當(dāng)時社會初建時期居住區(qū)管理問題，確定了目前我們普遍運用的服務(wù)方式。但是這種物管模式，就其運行機(jī)制而言，顯然是存在重大設(shè)計缺陷的。
譬如從收費角度去分析，深圳當(dāng)初根據(jù)當(dāng)?shù)仄毡槭杖氪蟠蟾哂趦?nèi)陸的現(xiàn)實，制定了較高的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，采取了包干制。這種收費機(jī)制使得這種物管模式從一開始就背離了市場化的原則，一方面物業(yè)企業(yè)一開始有較好的利潤，使得企業(yè)雖然管理成本每年增長，但對調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的需求并不強烈；另一方面，溫水煮青蛙，當(dāng)物管企業(yè)入不敷出的時候，社會的觀念已經(jīng)形成，再要改變這種局面就非常困難了。
也許深圳當(dāng)時的設(shè)計，可能是若干年調(diào)整一次。但由于實行的是定價包干制，從根本上阻礙了市場化收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)節(jié)進(jìn)程。試想，倘若當(dāng)初深圳采取和發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一樣的每年按預(yù)算收費的機(jī)制，今天的局面就大不相同了！所以說，這種物管模式最大的缺陷就是缺少市場化機(jī)制的設(shè)計。
因此，我們必須正視這個現(xiàn)實，發(fā)揚深圳物業(yè)管理創(chuàng)業(yè)者們的創(chuàng)新精神，結(jié)合中國現(xiàn)代社會發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)運行的實際，對物業(yè)管理模式進(jìn)行再創(chuàng)新，讓廣大業(yè)主真正認(rèn)識物業(yè)管理服務(wù)的意義以及必須承受的服務(wù)消費支出，讓質(zhì)價相符的物業(yè)管理理念真正深入人心！
轉(zhuǎn)自：互聯(lián)網(wǎng)，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們！
