來(lái)源：公眾號(hào)【海外眼】
一個(gè)生活在德國(guó)小城市的熟人，在一家房產(chǎn)中介的房屋出售信息欄里，看到一則賣二手房的消息：一套二手房，兩個(gè)臥室，使用面積50多平方米，通過(guò)貸款5萬(wàn)歐元就可以買下。由于其位處市中心，很容易出租，因此這則出售信息上明確寫明：如果通過(guò)銀行貸款買下這個(gè)二手房，每年通過(guò)出租就可獲利9.1%。
這么好的事情，為何德國(guó)人不去做呢？這個(gè)熟人后來(lái)找過(guò)中介，了解了具體的情況，中介說(shuō)這個(gè)9.1%確實(shí)沒(méi)有問(wèn)題，不過(guò)這個(gè)房子出售信息已經(jīng)貼出去兩個(gè)多月了，有幾個(gè)人來(lái)看過(guò)這個(gè)小房子，但是都沒(méi)有買。
這么能“賺錢”的房子，為何會(huì)被賣？為何沒(méi)有人買？
后來(lái)跟德國(guó)同事聊過(guò)買房子的事情，這位同事的話讓我有些吃驚，他說(shuō)，我們這個(gè)研究所，總計(jì)有20多個(gè)同事，只有2個(gè)人住的是自己的房子，就連收入最高的教授，其住的獨(dú)門獨(dú)戶的單體別墅也是租的。
德國(guó)人為何不愿意買房子，卻偏愛租房子住?
后來(lái)經(jīng)過(guò)了解，我找到了下面幾個(gè)答案。
首先德國(guó)是后工業(yè)化國(guó)家，城市化已經(jīng)達(dá)到90%。當(dāng)然這里的城市化是指從事非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人，而不是指住在城市的人。后工業(yè)化的國(guó)家，居民更喜歡住在郊區(qū)或者農(nóng)村，德國(guó)60%的人住在農(nóng)村。有錢人會(huì)在郊區(qū)或者農(nóng)村建造自己的別墅。
因此房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是城市里的居住性的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，炒房子的事情更是不會(huì)發(fā)生。因此，買房容易，賣房就比較難。
看來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲，與現(xiàn)在正在紅紅火火搞城市化改造有關(guān)系，我們國(guó)家現(xiàn)在正處于工業(yè)化初期，正是人口向城市涌動(dòng)的時(shí)候……
其次，由于德國(guó)沒(méi)有戶籍限制，德國(guó)人哪個(gè)城市都可以居住。在一個(gè)新城市找到工作和落實(shí)居住地后，只要到有關(guān)部門登記一下就可以了。
因此德國(guó)人口的流動(dòng)性強(qiáng)。而引導(dǎo)人流涌動(dòng)的，當(dāng)然是工作機(jī)會(huì)。由于德國(guó)用人單位跟應(yīng)聘者簽定的合同往往不長(zhǎng)，比如2年，因此經(jīng)常換城市是德國(guó)人必須面臨的問(wèn)題，尤其是年輕人。在這樣的情況下，買房居住，尤其貸款買房子就不是正確的選擇。
在德國(guó)的很多城市，經(jīng)常會(huì)見到被荒棄的房子，這就是人搬走了，房子賣不掉，租不出去的結(jié)果。電影《再見，列寧》里，就有主人公和女朋友到一個(gè)荒棄的房子里住的故事情節(jié)。
相比我們國(guó)家，中國(guó)人的多數(shù)想法是首先選城市，很多大城市戶籍值千金，不論這個(gè)城市有沒(méi)有適合的工作，都會(huì)在這個(gè)城市里生活下去，哪怕改行。
第三，德國(guó)人行業(yè)感非常強(qiáng)，一般在失去工作后，不會(huì)輕易改行，因?yàn)橐环矫娓男惺プ约旱膬?yōu)勢(shì)，其次是改行要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的職業(yè)培訓(xùn)，還有就是國(guó)家福利制度健全，從而讓德國(guó)人沒(méi)有太多憂慮去尋找新的工作。
正是這些原因，很多德國(guó)人一生中都有面臨失業(yè)的危險(xiǎn)。在失業(yè)時(shí)期生活是沒(méi)有問(wèn)題，但是如果要交房貸，德國(guó)人是不會(huì)愿意承受這樣的壓力的。
第三，德國(guó)銀行貸款很嚴(yán)格。德國(guó)的年輕人一般不會(huì)依賴父母，因此很多人要貸款只能靠自己。德國(guó)銀行可以憑借工作合同提供貸款，根據(jù)你的工作合同期限和工資額確定最長(zhǎng)貸款時(shí)間和最高貸款額。由于很多人的工作合同只有2-3年，因此想從銀行一次性得到長(zhǎng)期的高額貸款辦不到。
而我們國(guó)家貸款的寬松制度，助推了貸款買房的高潮。因?yàn)閷?shí)行抵押貸款，因此只要有一套房子，就可以循環(huán)抵押下去，從而買到很多新房子。
另外中國(guó)的房產(chǎn)中介為買房者做抵押買房，更是讓一些沒(méi)有多少存款的人加入貸款買房行列。我有一個(gè)親戚，存款只有首付的30%，每個(gè)月的收入比付銀行的貸款多不了幾個(gè)，他居然貸款買到一個(gè)很新的二手房，問(wèn)他怎么貸出款來(lái)，他說(shuō)房產(chǎn)中介都幫你辦了，你根本不用管，更不用出示什么抵押證明。國(guó)內(nèi)這種做法很危險(xiǎn)的。
第四，德國(guó)房屋的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用很高。德國(guó)的房子不像國(guó)內(nèi)的房子，從建好到拆掉幾乎很少維修。德國(guó)的房子是隔幾年都要進(jìn)行維修、粉刷。正因?yàn)檫@個(gè)原因，德國(guó)的房子看起來(lái)都很新，但實(shí)際上很多都是很老的房子，只是經(jīng)過(guò)維修罷了。隔幾年就進(jìn)行維修保養(yǎng)，這個(gè)花費(fèi)自然不菲。
第五，租房子有潛在的利益。德國(guó)人遇到失業(yè)的情況，如果他是租房住，那可以向政府申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，甚至全部租金政府都會(huì)給你，或者政府給你提供出租房。但是如果是自己的房子，那就得不到住房補(bǔ)貼了。
第六，德國(guó)人沒(méi)有為下一代留下房產(chǎn)的想法和做法。德國(guó)人自立的能力比較強(qiáng)，當(dāng)然這和國(guó)家福利保障制度健全有相當(dāng)密切的關(guān)系。德國(guó)人絕對(duì)不會(huì)為兒女買房子的。德國(guó)的女孩子更不會(huì)要求男方有房子，女孩子的媽媽也不會(huì)要求男方有房子才同意把女兒嫁給他。德國(guó)的母親很多都不知道自己的女兒男朋友長(zhǎng)什么樣子。
我有一個(gè)德國(guó)熟人，有兩個(gè)孩子，都20出頭，大兒子在一個(gè)小城市當(dāng)售貨員，自己和女朋友租房子居住，女兒在慕尼黑一個(gè)賓館工作。我這個(gè)熟人和妻子住在郊區(qū)，有自己獨(dú)門獨(dú)戶的、帶花園的房子。他告訴我，他已經(jīng)把這個(gè)房子賣了，賣給城市的房產(chǎn)部門，他每個(gè)月可以得到分期付款，這個(gè)付款直到他和他妻子兩個(gè)都去世，就是說(shuō)，他和他妻子都去世后，這個(gè)房子就是城市的了。如果國(guó)內(nèi)有父親這樣做，那兒女肯定跟他斷絕關(guān)系了。
這就是我了解的德國(guó)人為何偏愛租房子的幾個(gè)原因。相比德國(guó)，我們國(guó)家有自己特殊的情況：比如正處于城市化大躍進(jìn)時(shí)期，比如容易從銀行貸款，比如有些城市的房租很高，能夠以租金還貸款……
正是這些特殊性，推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高溫不降。也正是這些不同的大環(huán)境，不能輕易就號(hào)召年輕人像西方學(xué)習(xí)，不買房，去租房，甚至界定40歲之前租房，40歲之后買房。做任何事情，都只能審時(shí)度勢(shì)。但是可以肯定的是，中國(guó)的房?jī)r(jià)不用刻意去打壓，遲早會(huì)走到自我沒(méi)落的時(shí)候。
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