北京城建集團規(guī)章制度：房地產開發(fā)企業(yè)成本核算辦法
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北京城建集團（９４）城建財字第７７０號
第一章 總 則
第一條 為了加強企業(yè)的成本、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，規(guī)范房地產開
發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)《企業(yè)財務通則》、《企業(yè)會計準則》和《房地產開發(fā)企
業(yè)會計制度》，結合城建集團實際情況及管理要求，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于城建集團從事房地產開發(fā)企業(yè)和單位。
第二章 成本核算的對象及要求
第三條 成本核算對象一般應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不
能互相混淆、串戶。成本核算對象應結合工程地點、用途、結構、裝修、層高及施工
隊伍等因素，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的
單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。
2．同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍
施工，可以合并為一個成本核算對象。
3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項
目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
第四條 各成本項目的預算成本(計劃成本)和實際成本的核算范圍，計算口徑必
須一致。
第五條 成本核算應根據(jù)計算期內已完工程實際消耗和實際價格，按照"權責發(fā)生
制"的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內容真實、準確及時。按照"收益與
費用配比"的原則，正確使用"待攤費用"和"預提費用"科目。
第三章 成本項目和開支范圍
第六條 根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產品的成本項目分為：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費；
4．基礎設施費；
5．公共配套設施費；
6．開發(fā)間接費(開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機構則無此項目)。
第七條 成本開支范圍
一、土地征用及拆遷補償費：
1．土地征用費：土地、青苗、集體財產、私人財產、平整農田補償費、新菜田
基金。
2．耕地占用稅。
3．勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款、農轉工級差補貼，超轉人員安置費等。
4．地上地下物拆遷補償費：指私產發(fā)價、搬家費、拆遷費、伐樹費、單位拆遷費、
清理費、安置動遷用戶支出，地上地下市政管線拆改費。拆遷舊建筑物回收的殘值沖
減此成本費用。
二、前期工程費
1．規(guī)劃設計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設計、項目可行性研究、環(huán)境評估、水文、
地質勘察、測繪等費用。
2．三通一平：為達到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、
維護、看管線、場地填土、平整費用。
3．前期不可預見的其他費用。
三、建筑安裝工程費：列入建筑安裝工程施工圖預算項目的各種建筑工程費，含
設備費。
四、公共配套設施費：列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的，在開發(fā)區(qū)內構成
獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、自行
車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學、文化站、奶站、
門診所、衛(wèi)生站等。
五、基礎設施費：開發(fā)區(qū)內各種基礎設施有開發(fā)區(qū)紅線內道路及附屬設施；供水
管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設施。
六、開發(fā)間接費：指企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用。
包括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費(按工資總額14％提取計入)、折舊費、修理費、
辦公費、勞動保護費、差旅交通費、周轉房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費、訴訟費、
物資消耗、技術開發(fā)費，其他費用等。
第八條 下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出。
2．對外投資支出。
3．沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支
出。
4．應在應付福利費中列支的費用。
5．應在期間費用開支的費用。
6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他
支出。
第四章 成本管理責任制
第九條 開發(fā)企業(yè)按照分級、歸口管理、權責結合，責任到人的原則，建立健全
與生產管理體制相適應的責任制。
第十條 開發(fā)企業(yè)負責全面的經(jīng)濟核算，負責編制計劃成本和降低成本措施，負
責編制開發(fā)項目的概算，審查施工單位的概(預)算，負責審定內部結算價格，統(tǒng)一材
料價格差異，辦理工程價款結算，核算開發(fā)項目實際成本，負責編制和匯總年、季度
成本報表。
第十一條 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理，對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效果負全面責任。
第十二條 總會計師或行使總會計師職權的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領導本企業(yè)的
成本管理，正確執(zhí)行成本計劃，準確核算成本，對本企業(yè)的成本管理和財務管理負責。
第十三條 總經(jīng)濟師協(xié)助經(jīng)理管理計劃、經(jīng)營、預算等項工作，采取有效措施，
節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟效果負責。
第十四條 總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設計、施工、技術革新等工作，做到技
術上先進、合理，經(jīng)濟上節(jié)約、有實效，對各項技術組織措施的經(jīng)濟效果負責。
第十五條 開發(fā)企業(yè)財務部門對成本管理的責任是：參與開發(fā)項目可行性研究和
項目評估；匯總計劃成本資料，制定本企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支范圍；組織
成本核算，考核成本計劃的執(zhí)行情況，對成本進行預測、預控和分析；編制成本報表。
第十六條 開發(fā)公司各部門，應結合本部的職責，在經(jīng)理的領導下，以財務部門
為核心參與企業(yè)成本管理，向財務部門提供有關數(shù)據(jù)資料，對本部門的成本管理負責。
1．規(guī)劃部門。負責開發(fā)項目總體規(guī)劃，設計方案的選優(yōu)；按批準的規(guī)劃設計嚴格
控制開發(fā)項目投資規(guī)模。
2．經(jīng)營計劃部門。組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策性建議，編制年度
開發(fā)建設計劃，執(zhí)行工期定額，嚴格控制建設周期；組織有關部門編制商品房銷售計
劃、確定產品價格，負責辦理產品預售、組織收取購房定金，及時辦理產品銷售，搜
集并向有關部門提供市場信息。
3．工程部門。按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設用地，及時組織拆遷安置和地上、地下物
的處理，及"七通一平"，減少前期工程費用；按基本建設程序和規(guī)劃設計要求組織工
程實施；負責工程質量的監(jiān)督、檢查，組織工程質量的評定和竣工工程的質量驗收。
4．材料部門。負責材料設備的采購供應計劃，核算材料設備的價格，降低采購成
本；健全保管和收發(fā)制度，加強材料、設備的管理；辦理收料與供料的結算手續(xù)，及
時結算購房單位應負擔的材料差價，降低材料成本。
5．預算部門。參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算和審核施工圖預
算；合理編制招標工程的造價標底；同有關部門簽訂經(jīng)濟合同并履行合同中的經(jīng)濟條
款；編制計劃成本。
6．行政管理部門。負責編制管理費開支計劃，制定管理費用的節(jié)約措施并組織實
施；對管理費用實行指標分管，歸口負責。
第五章 計劃成本編制
第十七條 開發(fā)項目的計劃成本必須以開發(fā)項目總體現(xiàn)劃為依據(jù)，由預算部門編
報。
一、編制計劃成本的依據(jù)
1．經(jīng)批準的開發(fā)項目總體規(guī)劃。
2．工程項目設計概算。
3．經(jīng)建設銀行預算審查處審核的工程預算，平方米造價指標、中標價等。
4．市政府發(fā)布的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進行征地動遷的測算資料。
5．中國人民銀行發(fā)布的有關貸款利率現(xiàn)行文件。
6．管理費用計算方法。
7．市政府及其他有關部門制定的有關稅費標準。
二、編制計劃成本的作用
1．是確定商品房價格的依據(jù)。
2．是編制年度成本計劃，制定成本降低措施、內部承包考核的依據(jù)。
3．是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。
4．經(jīng)建設銀行批準可配合會計核算的開展。
第十八條 各單位編制所承擔開發(fā)項目的年度成本計劃，分解為季、月度計劃。
開發(fā)部匯總后，下達成本計劃指標，協(xié)調與計劃成本的關系，并考核完成情況。
第六章 會計核算
第十九條 財務部門對成本核算對象進行日常的會計核算工作，建立成本帳目，
依據(jù)統(tǒng)一的核算辦法歸集分配成本費用，及時結轉。
第二十條 成本費用的歸集、分配
根據(jù)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，在建設開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費用，應在下列科
目中核算。
一、土地開發(fā)
本科目核算開發(fā)各種商品性建設場地所發(fā)生的各項建設費用。企業(yè)開發(fā)的建設用
地如果僅為商品房建設使用，且能分清使用對象，其成本費用可直接記入"房屋開發(fā)"
科目核算，如果開發(fā)的同一建設場地所發(fā)生成本費用應由兩個以上成本核算對象負擔
的，應先通過本科目進行歸集，再按一定標準分攤記入有關房屋建設成本中。本科目
下設立六個成本項目(下同)：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費；
4．公共配套設施費；
5．基礎設施費；
6．開發(fā)間接費。
(一)成本歸集，在建設過程中發(fā)生的成本費用時：
借：土地開發(fā)-××工程
貸：銀行存款或應付帳款××單位
(二)成本結轉
1．開發(fā)完成的商品性建設場地
借：開發(fā)產品-土地開發(fā)-××工程
貸：土地開發(fā)-××工程
2．開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設的建設場地
借：房屋開發(fā)-××工程
貸：開發(fā)產品-土地開發(fā)-××工程
二、房屋開發(fā)
本科目核算企業(yè)開發(fā)建設的各種房屋(不含代建房)所發(fā)生的各項建設費用，本科
目下設成本項目(同上)。
(一)成本歸集
在建設過程中發(fā)生各種成本費用時，根據(jù)承包單位提出的工程價款結算帳單和支
出的各種成本費用發(fā)票。
借：房屋開發(fā)-××工程
貸：銀行存款或應付帳款-××單位
(二)在房屋建設竣工后，應及時按實際成本結帳。
借：開發(fā)產品-××房屋
貸：房屋開發(fā)-××工程
(三)對不同步建設的未完配套設施，經(jīng)有關部門批準，可以采取預提的方式預提
配套設施費
借：房屋開發(fā)-××工程
貸：預提費用-××工程配套設施費
(四)發(fā)生配套設施費支出口寸
借：配套設施開發(fā)-××工程
貸：銀行存款或應付帳款-××單位
(五)配套工程完工后，按實際支出沖減預提配套設施費
借：預提費用-××工程配套設施費
貸：配套設施開發(fā)-××工程
實際支出數(shù)與預提費用的差額。實際大于預提時，應攤入有關成本項目，數(shù)額較
大時，應視同待攤費用，分期攤入有關成本項目。實際支出小于預提費用，應沖減有
關成本項目。
三、配套設施開發(fā)
本科目核算非營業(yè)性配套設施與房屋建設不能同步和營業(yè)性配套設施所發(fā)生的建
設費用。本科目下設二個二級科目。即非營業(yè)性配套設施；營業(yè)性配套設施。
(一)發(fā)生費用時
借：配套設施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設施-××工程
貸：銀行存款或應付帳款-××單位
(二)配套工程竣工驗收后，按實際支出結轉
借：開發(fā)產品-××配套設施
貸：配套設施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設施-××工程
四、代建工程開發(fā)
本科目核算企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)建設的除代建的土地、房屋以外的
各種工程所發(fā)生的費用支出。下設二級科目同上。
(一)發(fā)生費用時
借：代建工程開發(fā)-××代建工程
貸：應付帳款(銀行存款)-××單位
(二)代建工程竣工后，按實際成本結轉
借：開發(fā)產品-代建工程-××工程
貸：代建工程開發(fā)-××代建工程
五、開發(fā)間接費的分攤
各內部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，先通過開發(fā)間接費科目核算，季度末按在
建工程完成的工作量進行分配，季末一般無余額。計算公式：
1．開發(fā)間接費分攤系數(shù)＝(季開發(fā)間接費用總計／季在建工程完成工作量)×100％
2．某在建工程項目應分攤的開發(fā)問接費＝分攤系數(shù)×某在建工程項目季度完成工
作量。
六、其他費用的核算
1．預提費用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預先提取，但尚未支付或發(fā)生的費用。提取的
原則應根據(jù)哪期受益哪期預提的原則進行，待實際支付后，據(jù)實調整預提費用。
2．待攤費用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負擔的，分攤期不得超
過一年的各項費用，如果攤銷期超過一年時，應在"遞延資產"中核算，但連續(xù)不得超
過十二個月。
第七章 期間費用的核算
一、管理費用
企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、
工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險金、房產稅、印花稅、車船使用稅、
土地使用稅、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、遞延資產攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、
董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、技術轉讓費、存貨盤虧毀損和報廢損
失等其他費用。
二、財務費用
企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出匯總凈
損失，調劑的外匯手續(xù)費，金融機構手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務費用等。
三、銷售費用
企業(yè)為銷售產品或提供勞務過程中發(fā)生的各項費用，以及專設的銷售機構的各項
費用。包括在產品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務費；在
產品銷售前發(fā)生的改裝修復費、產品看護費、水電費等；專設銷售機構人員工資、獎
金、福利費、折舊費、修理費等。
第八章 成本分析
第二十一條 企業(yè)為了降低成本，加強成本管理，制定降低成本目標，編制成本
計劃，加強成本控制，進行成本核算和成本考核，并采取各項措施，保證完成和超額
完成降低成本的計劃要求，在這個過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本
的途徑和方法，應經(jīng)常地進行成本分析。
第二十二條 成本分析實行全面分析和單項專題分析相結合，分季、年度分析，
并加以說明。成本分析的方法，主要采用對比分析法和因素分析法兩種。
1．對比分析法：以實際指標與計劃指標對比，找出實際與計劃的差異，可以說明
計劃完成的情況，為進一步分析提供方向；同規(guī)模小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距
原因。
2．因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。
第九章 成本報表
第二十三條 為了及時了解企業(yè)成本費用情況，指導各開發(fā)企業(yè)成本核算，各單
位必須及時編報以下成本報表：
1．在建開發(fā)產品成本表；
2．已完開發(fā)產品成本表；
3．開發(fā)間接費用表。
第二十四條 報表編制要求：
1．企業(yè)在填列成本表各行次時，應按開發(fā)產品的類別和項目，逐行填列。同一成
本核算對象的開發(fā)項目，所屬各單項工程全部竣工，并已進行已完工程成本結轉的，
不再填列本表，本表應根據(jù)開發(fā)成本科目填制。季末十日前上報開發(fā)部財務科，年報
另規(guī)定時間。
2．已完開發(fā)產品成本表，本表填本年度內完工的開發(fā)產品，應按已完工開發(fā)產品
類別和項目分欄逐行填列。上報時間同上。
3．開發(fā)間接費用表：應根據(jù)開發(fā)間接費用科目分項填列，本表發(fā)生額應于分攤各
成本項目有關科目開發(fā)間接費相等。上報時間同上。
第十章 附則
第二十五條 本辦法以總公司（９４）城建財字第７７０號文件下發(fā)。如與上級
規(guī)定相抵觸時，以上級規(guī)定為準。
第二十六條 本辦法由集團總公司財務部負責解釋。
第二十七條 本辦法從１９９４年１月１日起實行。
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