揚(yáng)州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及對(duì)應(yīng)政策研究
近年來，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)處于快速上升階段，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房價(jià)的不合理上漲問題已成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。2005年第4季度，市區(qū)普通商品住宅房均價(jià)為3243元/m2，同比上漲9.4%；2006年第4季度均價(jià)為3421元/m2，同比上漲5.5%；2007年第4季度成交均價(jià)為4343元/m2，同比上漲27.0%。國家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，房價(jià)卻依然持續(xù)走高。影響房價(jià)上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國家政策、成本拉動(dòng)、開發(fā)商對(duì)高額利潤追求等因素。本文以普通住宅商品房為例，對(duì)近兩年來影響揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的對(duì)策。
一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素
(一)成本因素
1、土地取得成本的提高。房價(jià)構(gòu)成的其中一項(xiàng)是土地取得成本。近幾年來，地價(jià)的上漲成了房價(jià)不斷攀升重要因素。一般來說地價(jià)占房價(jià)的20%～40%，地價(jià)上升自然會(huì)引起房價(jià)上漲。土地取得成本高的原因主要有以下幾方面：一是土地資源的稀缺性和不可再生性。我國實(shí)行耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，城市范圍內(nèi)可以利用的土地資源越來越少；二是土地供需不平衡。政府壟斷土地的一級(jí)市場，供給市場無任何競爭，而土地需求市場是一個(gè)由眾多需求者組成的競爭市場，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的市場必然導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格的極大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。隨著土地招拍掛的進(jìn)行，改變了以往的協(xié)議出讓方式，地價(jià)更能反映市場供需狀況。2007年底，揚(yáng)州西區(qū)通過拍賣成交了一塊每畝高達(dá)506萬元的住宅用地，樓面地價(jià)一般可達(dá)4000元/m2，該地價(jià)必然將導(dǎo)致該地塊未來房價(jià)的上漲；四是拆遷補(bǔ)償成本的上升。特別是《物權(quán)法》的實(shí)施，保護(hù)了農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，客觀加大了開發(fā)用地的拆遷補(bǔ)償成本。
2、房屋建筑安裝成本的提高。一是近年來投資過度旺盛、原材料供應(yīng)緊張等原因?qū)е落摬?、水泥、沙石等建筑原材料價(jià)格持續(xù)上漲。2006年市區(qū)Ⅰ、Ⅱ級(jí)鋼筋綜合平均價(jià)為3388.07元/噸；2007年上漲至4034.02元/噸，上漲幅度達(dá)19.07%。二是國家環(huán)保力度不斷加大，新型節(jié)能、環(huán)保、高檔材料的使用導(dǎo)致建安成本的上漲；三是物價(jià)的整體上漲，帶動(dòng)人工費(fèi)用的上漲；四是樓房品質(zhì)的提高。
3、公共基礎(chǔ)(配套)設(shè)施水準(zhǔn)的提高。近年來，人們對(duì)住宅的要求已不僅僅局限于住宅的區(qū)位、戶型等方面，更看中小區(qū)的物業(yè)管理、綠化景觀等基礎(chǔ)配套設(shè)施。開發(fā)商為適應(yīng)市場需求，推崇“綠色房產(chǎn)”，在滿足消費(fèi)者的同時(shí)也獲得超額利潤。此外，小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、文體休閑、物管等附屬配套設(shè)施的完善在方便業(yè)主的日常生活的同時(shí)也增加了成本。
(二)需求及供給因素
房地產(chǎn)與一般商品的共性是價(jià)格同樣受到供給和需求兩種相反力量的作用，待售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場的需求面。目前，房地產(chǎn)市場旺盛的需求和有效供給不足推動(dòng)了房價(jià)的上漲。
1、城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快。隨著城市拆遷建設(shè)步伐和城市化進(jìn)程的加快以及城市新增人口的增加，形成了對(duì)各類房地產(chǎn)的需求，且這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。揚(yáng)州市作為全國人口最稠密的地區(qū)之一，城市化、工業(yè)化程度相對(duì)較高，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，人口遷入比例高，對(duì)住房的需求也越來越高。近幾年來老城區(qū)改造拆遷也帶來對(duì)住宅商品房需求的增加。
2、居民人均收入上漲。2002年以來，居民可支配收入保持年均10%的增長速度。居民可支配收入的持續(xù)增長，產(chǎn)生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。
3、作為投資手段對(duì)商品房的需求。目前，我國資本市場不太完善，股票、期貨、基金風(fēng)險(xiǎn)大收益缺乏保障，銀行存款利率低，其他投資渠道相對(duì)匱乏，而房地產(chǎn)具有保值、增值又能抵消通貨膨脹等優(yōu)點(diǎn)，因此投資房產(chǎn)作為一種可行且回報(bào)率較高的投資途徑，已成為富裕階層的投資首選，眾多百姓也逐漸以此為目標(biāo)。
4、消費(fèi)者從眾的購房心態(tài)。在房價(jià)走高的趨勢中，“買漲不買跌”的從眾消費(fèi)傾向加劇了住房的供需關(guān)系，助長了房價(jià)的攀升。其次，許多居民消費(fèi)心態(tài)不成熟，一味追求住宅面積，追求一次性到位消費(fèi)，沒有形成梯度消費(fèi)的觀念。
5、供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，揚(yáng)州市住房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例過低，不能滿足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房價(jià)的作用；二是適合中低收入者需求的小戶型住房投入量嚴(yán)重不足。2007年，市區(qū)商品住宅單套面積(按面積分)90平方米以下供應(yīng)量所占份額僅為8.93%，144平方米以上高檔住宅供應(yīng)量所占份額卻高達(dá)58.21%。因建造中低檔住宅的利潤相對(duì)較低，故開發(fā)商紛紛把目光轉(zhuǎn)向別墅等非普通住宅，以謀求高額利潤，從而使房地產(chǎn)陷入供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)狀況。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)商自身因素
據(jù)有關(guān)資料顯示，在我國十大高利潤行業(yè)之中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。該行業(yè)的成本利潤率在30%以上。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤采取各種手段來謀求暴利。
1、囤積土地，待地價(jià)大幅上漲后開發(fā)(按省物價(jià)局規(guī)定，土地超過三年開發(fā)的，可以按現(xiàn)行市場價(jià)評(píng)估后的價(jià)格計(jì)入普通住宅商品房開發(fā)成本)。許多開發(fā)商拿到土地后，并不立即開發(fā)，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間。這是房價(jià)持續(xù)上漲的最重要的根源之一。
2、誤導(dǎo)市場預(yù)期。因房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱，故開發(fā)商通過捂盤惜售、虛假交易、宣傳與發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息等手段誤導(dǎo)市場預(yù)期，制造供給緊缺氛圍，帶來房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。
3、項(xiàng)目資本金低、銷售條件低。揚(yáng)州市現(xiàn)行的商品房銷售制度、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的設(shè)置等，為其獲取超額利潤提供了政策支持。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有50%以上項(xiàng)目是在利用購房者的大筆訂金、購房款(一次性付款)及施工企業(yè)的墊資流動(dòng)開發(fā)，在很大程度上節(jié)約了開發(fā)的資金成本。
(四)政策因素
1、國家重視，政府支持。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，可以帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)部門的發(fā)展，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，相關(guān)聯(lián)系數(shù)達(dá)1.98。因此，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起主導(dǎo)作用。《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確指出，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這說明了國家將有選擇地鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地政府出于對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的需要，也希望房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展進(jìn)而促使GDP的增長?？焖侔l(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂觀預(yù)期，促使了房地產(chǎn)業(yè)急速增長。因此，政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)上漲。
2、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房制度。自1998年我國取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度以來，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅市場逐步形成了以商品房供應(yīng)為主，其他住房供應(yīng)為輔的機(jī)制。國家確定了住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度以及將住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民的住房需求隨之旺盛起來。
3、購房貸款面廣，銀行利率低。銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向超前消費(fèi)思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購買能力合并在一起釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實(shí)需求，引發(fā)了對(duì)商品住房的爆炸式需求，同時(shí)也大幅度地提高了社會(huì)各階層購房的承受能力。
二、穩(wěn)定房價(jià)的對(duì)策措施
縱觀影響普通住宅商品房價(jià)格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。針對(duì)以上因素，政府應(yīng)采取有效措施正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，將其調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。
(一)地方政府應(yīng)重新定位角色
房地產(chǎn)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)則繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)下滑和衰退。土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府應(yīng)當(dāng)從土地出讓的收益中拿出一定比例的資金用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?，F(xiàn)行的以GDP為核心的考核指標(biāo)和辦法，使地方政府扮演的角色嚴(yán)重錯(cuò)位，應(yīng)當(dāng)將考核指標(biāo)和辦法逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜?wù)方面。
(二)完善土地儲(chǔ)備制度
1、遵守社會(huì)效益優(yōu)先原則制定土地供應(yīng)政策。社會(huì)效益優(yōu)先原則是指在土地儲(chǔ)備制度的整個(gè)運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、部門利益與社會(huì)公共利益不一致的情形下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會(huì)公共利益。土地儲(chǔ)備制度的功能是多樣的，如為城市建設(shè)籌集資金，抑制土地炒作，規(guī)范房地產(chǎn)市場，為城市總體規(guī)化實(shí)施創(chuàng)造條件等，但重要的是增強(qiáng)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力，按照社會(huì)效益優(yōu)先的原則調(diào)控土地供應(yīng)。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理提高宏觀調(diào)控能力。房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系的，但又是不同步的。房屋建設(shè)、開發(fā)商已圈土地的消化需要一定的時(shí)間，因此，用擴(kuò)大土地供應(yīng)量來平抑房產(chǎn)市場價(jià)格，往往實(shí)際時(shí)滯比較長。這就要求政府部門制訂土地計(jì)劃時(shí)要有很強(qiáng)的預(yù)見性，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。政府應(yīng)采取多種措施，一方面要大力清理閑置土地，盤活存量土地，重點(diǎn)打擊囤地、圈地行為。另一方面要有計(jì)劃地新增住宅用地，特別是增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，提供有效產(chǎn)品供給，爭取住宅供需更趨平衡。
3、不斷完善土地供應(yīng)方式及具體政策。土地供應(yīng)方式及具體政策直接影響土地及房產(chǎn)價(jià)格。一是切實(shí)加強(qiáng)土地利用總體規(guī)化的實(shí)施管理，確保城市化過程中土地資源的合理配置；二是合理安排供地計(jì)劃，優(yōu)先保證城市發(fā)展用地；三是加大土地有償使用力度，積極為城市建設(shè)集聚資金；四是著力盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)；五是建立和完善土地收購儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府調(diào)控城市建設(shè)用地的能力；同時(shí)要控制別墅土地供應(yīng)，嚴(yán)控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房用地供應(yīng)。
(三)大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
一是建立成本約束機(jī)制，努力降低經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本不規(guī)范，缺乏約束機(jī)制，在一定程度上妨礙了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通，影響了住房制度改革的深入發(fā)展，各級(jí)政府價(jià)格主管部門要會(huì)同有關(guān)部門和單位，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格控制其成本構(gòu)成。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)審價(jià)制度，對(duì)向中低收入家庭供應(yīng)的享受政府優(yōu)惠政策，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。二是進(jìn)一步建立健全住房供應(yīng)體系，平衡供需套型比例，以適應(yīng)和滿足不同消費(fèi)者的需求。減少住房建筑面積在高檔住宅房的投放量，重點(diǎn)增加
(四)提高住宅投資投機(jī)成本，引導(dǎo)合理消費(fèi)
一是通過增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如開征物業(yè)稅，對(duì)于大戶型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制保有稅，對(duì)空置房征收空置稅等。二是緊縮個(gè)人信貸。進(jìn)一步提高購買第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投資和投機(jī)性需求，減少這方面的需求壓力。三是引導(dǎo)居民合理消費(fèi)。在現(xiàn)階段房價(jià)高、需求旺的情況下，提倡民居形成梯度消費(fèi)的理念。同時(shí)，建立一套完整的住房租賃體系，通過簡化稅率的方法，鼓勵(lì)居民出租空置房，以緩解供給不足的壓力。
(五)提高資本金和預(yù)售門檻
商品房建設(shè)與銷售制度是我國在改革開放之初為了加快解決住房問題而采取的優(yōu)惠政策，意在吸引投資開發(fā)商品房，而現(xiàn)在房價(jià)高空置率又高，應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視，需考慮進(jìn)一步提高資本金的比例與商品房銷售的門檻。
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