房產(chǎn)銷售員告訴我：雖然房子的產(chǎn)權(quán)是70年，但是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子實際使用壽命只有50年。50年以后的房子還安全嗎？產(chǎn)權(quán)到期以后我們該怎么辦？我把專業(yè)人士講解的內(nèi)容整理成文章供大家學(xué)習(xí)
在農(nóng)村宅基地上自建的二層小樓，最多20年以后就會出現(xiàn)外墻開裂滲水，屋面滲水的情況，我們花費巨資買的商品房同樣會出現(xiàn)各種各樣的問題，處理起來困難重重。
農(nóng)村的自建房我們可以自己修繕，甚至還可以推倒重建，但是城市中買的商品房一旦出現(xiàn)安全問題，牽扯到的人和事非常多，處理起來非常麻煩，遇到這種情況我們該怎么辦呢？
房屋產(chǎn)權(quán)年限簡介
根據(jù)土地性質(zhì)不同，房屋產(chǎn)權(quán)年限也是有所不同的?？傮w劃分為40年、50年和70年三種產(chǎn)權(quán)。
1.40年產(chǎn)權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)、旅游、娛樂用地。對于很多購房人群來說，認為40年產(chǎn)權(quán)就是小產(chǎn)權(quán)房子，其實并不是這樣的。只是用地性質(zhì)不同而已，但同樣是具備五證齊全的大產(chǎn)權(quán)房子，后期是擁有獨立房本的。
2.50年產(chǎn)權(quán)為教育、科技、文化、體育等、工業(yè)用地、綜合或其他用地也是50年產(chǎn)權(quán)。
3.70年產(chǎn)權(quán)，也就是我們平時說的商品住房，大多數(shù)情況下住宅商品房都是70年產(chǎn)權(quán)。
水泥的使用壽命為50年，50年后我們居居的房子還安全嗎？
1.產(chǎn)權(quán)70年的房子，房子壽命真的有70年嗎？
2021年7月17日，美國佛羅里達州發(fā)生住宅樓倒塌事故，這次事故共造成九十七人遇難，據(jù)后來調(diào)查，這棟居民樓建于上個世紀80年代，目前房齡約40年右右。
我們都知道買的商品房產(chǎn)權(quán)是70年，但實際上，由于原材料質(zhì)量、建筑工藝、施工水平、質(zhì)量控制等方面存在的問題，普通住宅的實際使用壽命普遍偏短，根本達不到70年的使用壽命。
2.70年產(chǎn)權(quán)的房子，50年以后還安全嗎？
都說70年產(chǎn)權(quán)的房子到期以后可以自動續(xù)期，但是這房屋質(zhì)量能住70年嗎？實際上我們國家的民用建筑使用年限只有50年，陽臺的使用年限只有25年，衛(wèi)生間排水管的使用年限25年左右，而電梯的使用年限只有15年。所以開發(fā)商在交房的時候說得很清楚，房子的保修時間只有兩年。
現(xiàn)在樓市的情況是大小開發(fā)商建造的樓房質(zhì)量參差不齊，我們聽說過倒樓事件、地基坍塌事件。但是只要買房時有兩證一書，就能證明你購買的房子建筑質(zhì)量是國家住建部驗收合格的。
兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，一證又叫一表，指的是《竣工驗收備案表》。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。
我們購買的房子建筑質(zhì)量以及其他方面做不到十全十美，樓體可能存在一些小瑕疵，但是在重大結(jié)構(gòu)和安全性上可以放心。哪怕有極少數(shù)的驗收失誤和失職，但是依然可以保證商品房住宅在五十年內(nèi)不會我為危房。
我們都知道鋼筋混凝土建造的樓房結(jié)構(gòu)設(shè)計使用壽命為50年，但是這都是有所保留的，就像保質(zhì)期一個月的鮮奶，過了30天第31天打開依然不會變質(zhì)可以喝。所以在這50年以內(nèi)我們購買的商品房大家可以放心居住。
只不過房子是跟車子是一樣的，使用過程中是會折舊的，幾十年的房子就跟開了十幾年的車是一樣的。房子在使用過程中出現(xiàn)的外墻開裂滲水、管道老化、電梯老化等情況會影響居住體驗。
實際上在房子配套設(shè)施出現(xiàn)老化以后，物業(yè)會派專人維修，由業(yè)主繳納的房屋修繕基金支付，如果不夠再由全體業(yè)主均攤?？傊诜孔优涮自O(shè)施老化以后維修成本會越來越高，居然是體驗感也會越來越差，最終會被拆遷淘汰。
如果房子的使用壽命末到期變成危房，該怎么辦？
實際上辛辛苦苦買的房子能不能住上70年還是個很大的問題。房子或許會因為質(zhì)量問題，或者自然因素成為危樓。那產(chǎn)權(quán)未到期的房子成為危樓，該怎么辦呢？
1.舊改翻新
這是最近幾年以來很多城市已經(jīng)開展的工作，就是對于那些地基、墻體以及各種基礎(chǔ)設(shè)施還穩(wěn)健的小區(qū)進行改造翻新。
2.拆遷安置
拆遷安置這是很多老房子住戶最期待的結(jié)果，畢竟拆遷既會有新房，還會有安置資金，能讓業(yè)主“一夜暴富”。
雖然現(xiàn)在拆遷相對較少，但是那些市中心的老小區(qū)老房子，區(qū)位優(yōu)勢佳，配套完善，土地價值大，很容易被拆遷重建。
70年產(chǎn)權(quán)的房子你需要知道的事情。
實際上我們根本買不到70年產(chǎn)權(quán)的房子，雖然土地的使用權(quán)是70年，但是這個時間是從開發(fā)商拿到地以后就開始算起的。而開發(fā)商囤地那是不爭的事實。
從開發(fā)商拿到土地到新房交付，少則3年、多則5~10年也有。所以不論你買的是一手房還是二手房，實際上都沒有實實在在的70年產(chǎn)權(quán)。
雖然現(xiàn)在民法典規(guī)定產(chǎn)權(quán)到期以后可以自動續(xù)約，但是有兩個問題你要知道。
1.到期以后不是免費自動續(xù)約，是需要交錢的。至于交多少錢，需要結(jié)合當?shù)氐南M水平和房價來定。
2.到期以后自動續(xù)約，你必須滿足的前提條件：這個時候你的房子不是危房還能住人，也就是這個建筑物還沒有形成法律上的自然消失。如果你把它拆了重建，這個就不屬于自動續(xù)約的范圍了。
買房時我們需要關(guān)注的兩個問題
1.不要只看這個房子的交房時間，而是要關(guān)注開發(fā)商拿到這塊地的時間。
2.要關(guān)注房子的質(zhì)量問題，不要等到續(xù)期的時候，房子已經(jīng)成為危房了。那樣就續(xù)期不了了。
房子產(chǎn)權(quán)到期后如何自動續(xù)期？
城鎮(zhèn)住宅的土地使用年限是70年，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房子使用期限到期后會，這塊土地如果沒有用作其他規(guī)劃。業(yè)主只需要在屆滿前一年，補交土地出讓金就可以了，這個費用不會超過萬元。
目前來看，最低規(guī)定每平方米繳納的費用為15.6元，100平方米的房子僅需要繳納1560元即可。如果遇到政府拆遷規(guī)劃，則實行商業(yè)補償，恭喜你成為暴發(fā)戶。補償標準是按照住宅的價格1:3進行補償。
大家最關(guān)心的現(xiàn)在購買的高層未來真不會不會變成城市的貧民窟，這個大家可以放心，國際上對貧民窟的定義是：居住環(huán)境惡劣、周圍充斥著犯罪。
在國外所有的社區(qū)都是沒有圍墻、沒有物業(yè)管理的，這些容易被社會底層的人扎堆，成為滋生犯罪的土壤。但在我們國家就不一樣了，所有的高層住宅都配備物業(yè)管理，物業(yè)保安管理再差，也不會讓流氓小偷在小區(qū)里為非作歹。加上現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)安全高清攝像頭的安裝拍攝監(jiān)控和未來智能網(wǎng)絡(luò)5G城市的推進，這些現(xiàn)象終將成為歷史。
買房的正確流程
看好房源確定之后，先帶著你的身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、還有你的銀行流水和征信報告，拿給銀行的人看一下，看你的貸款資質(zhì)怎么樣？能不能帶下來款？
確定沒有問題了再去售樓部交訂金，簽訂認購書。因為一旦你的征信和流水有問題，不僅貸不了款，你事先交過的定金有可能打水，甚至有可能還要賠付總房款20%的違約金。等所有問題排除以后，你要在規(guī)定時間內(nèi)把首付款補齊，然后再催促開發(fā)商進行網(wǎng)簽備案，這才是正確的買房流程。
特別要注意的是簽合同一定要看好交房時間是不是和房產(chǎn)銷售說得口頭一致，以及開發(fā)商違約交付的延期責(zé)任，記住這些才能避免你吃虧上當。
買房是人生大事，普通人需要傾其一生，背負沉重的房貸，才能勉強買起一套房子。運氣不好的購房者容易買到法拍房、爛尾樓等坑人房源，不光讓你把多年的積蓄賠進去，一輩子你還翻不了身。所以買房的時候要擦亮眼睛，記住以下6種房子千萬、千萬不要購買。
1.不要買商鋪
以前一鋪養(yǎng)三代那是沒有網(wǎng)絡(luò)的時代，現(xiàn)在是什么年代了，電商對實體店鋪的沖擊是毀滅性的，現(xiàn)在購買商鋪是一鋪毀三代，即使你能租出去，由于大環(huán)境不好，這點租金還趕不上銀行的利息。
開發(fā)商承諾的買商戶返租金這就是忽悠，如有這種好事，開發(fā)商自己往外出租不就完事了嗎？好事能輪到你嗎？這就是在擼羊毛。如果你自己做生意，還不租一個位置好一點的商鋪。
2.不要購買公寓
公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，貸款的首付至少要50%，貸款年限最長只有10年，想一下你的月供壓力有多大。很多公寓還是商用水電、居住生活使用成本高。
很多公寓房主買下來，直接租給別人辦公、或者改成民宿、連鎖酒店，你說你工作一天從單位回到家本想好好安安靜靜休息一下，卻被意外帶來的噪音吵的不能入睡。
很多公寓不能落戶口，孩子無法上學(xué)，這也是個致命的缺點。再者后來你將來往外賣的話，稅費是奇高的，抵押貸款銀行給你的額度也是有限的，關(guān)鍵沒有人愿意購買這樣的房子，所以很多人買了公寓最后都砸在手里。
3.不要購買小產(chǎn)權(quán)的房子
小產(chǎn)權(quán)的房子屬于村集體營地，無法落戶、辦不了房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)的房子交易的時候不受法律保護，將來房主想把房子強行收回去打官司你不一定能打得贏。小產(chǎn)權(quán)房子拆遷的話你還得不到任何補償，更要命的是小產(chǎn)權(quán)房子你還貸不了款，必須全款買。做生意急著用錢銀行也不會給你辦抵押貸款。
4.不要碰旅游居住地的房子
沖動是魔鬼在購買養(yǎng)老居住地的房子上面體現(xiàn)得淋漓盡致，很多人購買養(yǎng)老居住地的房子是一時沖動造成終生悔恨。要知道房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在地段，地段的價值在于配套，哪一個旅游地產(chǎn)有好的配套？
5.不要碰老家縣城的房子
老家縣城的房子建得再大、再好、價格再便宜也不要購買。水往低處流、人往高處走，國家城市化建設(shè)還遠沒有結(jié)束，三四線城市的人還在繼續(xù)往大城市流動，更別說是老家縣城的人了。
未來人都往大城市發(fā)展聚集，老家縣城人都走了房子賣給誰？房子沒人住又賣不出去，那房子還有什么價值？如果說你房子是在老家縣城購買，這是最愚蠢的事，等你想要在工作地大城市購買房子的時候，你會發(fā)現(xiàn)房價你已經(jīng)高攀不起了。
6.法拍房千萬不要購買
法院所拍賣的房子，很多都是還不起貸款的人的抵押物。如果你購買返樣的房子，被人家租出去了，就算你買了房也不能趕人家走。
萬一原先住的業(yè)主不搬出去，產(chǎn)生了矛盾糾紛，而這個是要靠你自己解決的，法院是不負責(zé)的。這是一個比較難處理的問題，等于花了一大筆錢，還得不償失，相信沒有人愿意吃這種虧，所以為了減少不必要的麻煩，千萬不要貪圖便宜購買法拍房。
寫在最后
其實大家買房也不要太過于糾結(jié)，房子就像車子，使用幾十年以后肯定會出現(xiàn)一系列問題，但是物業(yè)會加以修繕，盡量延長房子的使用壽命。一旦房子不再適合居住國家和地方政府肯定會拆遷重建。
另外自己買的房子是否有70年的產(chǎn)權(quán)？國家《物權(quán)法》第149條有明確的規(guī)定：住宅用地產(chǎn)權(quán)到期的時候，只需要提前一年申請續(xù)約續(xù)費就可以了。對此您還有什么看法，有不明白的地方，歡迎在評論區(qū)留言，我會逐一進行答復(fù)。
