在經(jīng)歷了金融危機后的數(shù)年寒冬后，美國房地產(chǎn)抵押貸款市場再次迎來春天。
近期美國各大銀行紛紛宣布將放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，包括接受較低的信用評分以及降低對首付的要求。雖然相較于歷史水平，目前的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)依然偏緊，但種種跡象表明市場對房地產(chǎn)的信心正在強勁復(fù)蘇，抵押貸款業(yè)務(wù)重新受到銀行青睞。
標(biāo)準(zhǔn)降低
近日，美國多倫多道明銀行(TD Bank)宣布首次購房和中低收入購房者，只需支付首付的3%，就能從銀行得到抵押貸款買房。一年前，這一比例是5%。如果有親友、非營利機構(gòu)或政府愿意為他們提供首付，貸款人甚至可以不花一分錢從銀行得到貸款。
富國銀行（Wells Fargo）——美國最大住房抵押貸款銀行，今年開始允許那些信用水平較高、購買了抵押貸款保險的借款人為首套住房僅支付5％的首付，其中2%的首付可以由借款人的親友代其交付。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），這兩家政府支持的房貸巨頭，表示將購買首付低至5%的貸款，前提是這些貸款已包含按揭保險。房利美信貸專員羅布·舍費爾（Rob Schaefer）指出，保險公司對房地產(chǎn)市場的信心不斷增強，由于聯(lián)邦住房管理局（FHA）收取的費用較高，使得私人保險對于信用評分較高的借款人具有更大的吸引力。
另一方面，銀行降低了對貸款申請者信用評分標(biāo)準(zhǔn)。這也標(biāo)志著銀行在接受貸款申請者時，不再那么挑剔。據(jù)某抵押貸款軟件提供商提供的數(shù)據(jù)，3月申請貸款者的評分維持在755，與去年同期的761相比有所下降。由FHA提供擔(dān)保貸款購房者的信用評分也從一年前的696下降到684。
美國各大銀行不約而同地選擇放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，與近期銀行業(yè)經(jīng)營狀況欠佳有關(guān)。
據(jù)近日美國各大銀行陸續(xù)發(fā)布的第一季度財報，抵押貸款業(yè)務(wù)普遍表現(xiàn)不佳。美國銀行一季度虧損2.76億美元，抵押貸款銀行業(yè)務(wù)收入較低。摩根大通一季度凈利潤同比大幅下降19%，至52.7億美元，新簽抵押貸款同比大幅下滑68%至170億美元。與此同時，富國銀行發(fā)布的財報顯示其抵押貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)下降，此項業(yè)務(wù)收入從去年同期的28億美元降至15億美元。
種種跡象表明，在過去一直為銀行帶來巨大利潤的抵押貸款再融資業(yè)務(wù)已經(jīng)基本耗盡。抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association，MBA）預(yù)測2014年發(fā)放的抵押貸款為11000億美元，比2013年的18000億美元減少36%。“隨著再融資大幅下降，大家都在競爭信貸發(fā)放這塊大餡餅的一小部分。”多倫多道明銀行貸款部副總裁邁克·科普利說道。
為了尋找新的利潤點，銀行將不得不爭奪那些可能沒有完美的信用記錄和大量首付的借款人。
信貸松動
在美國房地產(chǎn)泡沫破滅過去五年后，美國人似乎正在找回對房地產(chǎn)的興趣。據(jù)最近的一項蓋洛普民意調(diào)查（Gallup poll），30%的美國人認(rèn)為房地產(chǎn)是最好的長期投資，黃金和股票以24％并列第二。雖然目前美國人對房地產(chǎn)的熱情與2002年購房高峰期相比相差甚遠(yuǎn)，但美國從次貸危機的陰影中走出來的速度驚人。
雅虎公司分析師菲爾·珀爾曼（Phil Pearlman）說道：“對于投資，一瞬間被點燃的熱情讓我們集體失憶?！?/p>
市場對房地產(chǎn)不斷上漲的熱情以及銀行陸續(xù)降低抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)讓人們不由自主地聯(lián)想到8年前的次貸危機。
美國次貸危機從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)導(dǎo)致投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引發(fā)金融風(fēng)暴。
在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮、前幾年利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。
次級抵押貸款是一個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)。一些貸款機構(gòu)向那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，提供次級抵押貸款用于購買住房，貸款利率也會相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。
但隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機。
次貸危機導(dǎo)致美國的住房銷售量和售價明顯下降，由于金融危機蔓延到實體經(jīng)濟導(dǎo)致企業(yè)盈利驟降、失業(yè)人數(shù)增加，住房貸款的壞賬比例還在增加，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)問題。只要房價一直下跌，與房地產(chǎn)相關(guān)的證券類資產(chǎn)就會不斷貶值，這使金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)進一步增加，從而引發(fā)更為嚴(yán)重的信貸緊縮。
在過去的幾年中，美國政府一直采取積極措施逐漸走出金融危機的陰影，量化寬松政策在拯救危機的過程中發(fā)揮了巨大的作用。經(jīng)濟已經(jīng)反彈并在持續(xù)恢復(fù)中。
從需求方面看，美國存在著“地產(chǎn)復(fù)蘇—消費改善”的良性機制。經(jīng)濟恢復(fù)帶來了就業(yè)整體的改善和居民收入的增加以及個人消費能力的提高。同時，家庭債務(wù)的清償以及家庭信貸壞賬率、拖欠率的下降，使得資產(chǎn)負(fù)債表得以修復(fù)，信貸投放意愿有所提高。這些都為地產(chǎn)復(fù)蘇和穩(wěn)定消費提供了條件。
另一方面，2012年以來地產(chǎn)市場復(fù)蘇，房屋價格企穩(wěn)回升，進一步改善了金融部門和家庭資產(chǎn)負(fù)債表，夯實了消費增長的基礎(chǔ)，增強了宏觀需求能力。
美國住房市場已經(jīng)走出了深度滑坡狀態(tài)，房價上漲速度超過人們的普遍預(yù)期。但房價快速上漲正在引發(fā)新的擔(dān)憂情緒：這是否意味著下一場的泡沫？
不過就目前而言，這種擔(dān)憂還為時尚早。全美住房價格與收入之比仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長期平均值。
“信貸雖然出現(xiàn)松動現(xiàn)象，但它是從緊的起點開始松動?！?MBA的首席經(jīng)濟學(xué)家邁克爾·弗拉坦托尼(Michael Fratantoni)說道。攝影記者/高育文
