第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程
第1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復(fù)”。
第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。
第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。
第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。
第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。
第6步：取得建委的“選址意見通知書”。
第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。
第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計招投標(biāo)備案回執(zhí)”。
第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。
第10步：完成方案設(shè)計，取得規(guī)劃局的“設(shè)計方案審查意見”。
第11步：完成初步設(shè)計及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計及概預(yù)算審查意見”。
第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。
第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。
第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。
第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。
第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。
第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。
第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。
第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。
第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。
第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。
第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。
第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。
第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。
第39步：取得建委的“施工許可證”。
至此完成本項目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。
規(guī)劃部門的審批流程是：
控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證
第二部分：房地產(chǎn)項期審批詳細(xì)流程
一、建筑策劃
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二、工程規(guī)劃許可證
工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。
準(zhǔn)備材料如下：
1、申報人委托書；
12、檔案登記表；
13、人防審查意見；
14、消防審查意見；
15、交通審查意見；
16、其它。
“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”批復(fù)樣件：
三、用地規(guī)劃許可證
四、方案審查、整套設(shè)計方案、日照測算
審查設(shè)計方案以前為規(guī)劃審批一項內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項，建設(shè)單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。
審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計，同時是否又符合各項建筑設(shè)計規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套設(shè)計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計說明，效果圖等）；
2、規(guī)劃意見書；
3、立項批復(fù)；
4、用地預(yù)審意見；
5、日照測算；
6、其它。
五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”
規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。
申報“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：
1、建設(shè)申請；
2、申報表
3、經(jīng)辦人委托書；
4、1：500或1：2000地形圖；
5、土地證和房產(chǎn)證；
6、規(guī)劃總平面圖；
7、上級意見（視情況）；
8、用地預(yù)審意見；
9、環(huán)保意見；
10、立項批復(fù)；
規(guī)劃意見書為一個項目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。
“規(guī)劃意見書”批復(fù)樣件：
六、土地變性、用地性質(zhì)
城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。
“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。
5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。
6、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。
七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）
目前規(guī)劃局對項目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。
政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時候要多于同意調(diào)的時候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：
1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴(yán)；
2、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
4、重點(diǎn)項目、政治項目、領(lǐng)導(dǎo)批示項目酌情考慮，其它從嚴(yán)；
單體項目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。
控規(guī)調(diào)整無法定辦理時間，耗時費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。
“調(diào)整控規(guī)”批復(fù)樣件：
八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。
第二，行政審批
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：
1）選址定點(diǎn)；
2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；
3）初步設(shè)計及施工圖審查；
4）規(guī)劃報建圖審查；
5）施工報建；
6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
----選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
----規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
----初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
----規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
----施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
----商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
----建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三，房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請書；
（8）房屋測繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計。
九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)手續(xù)報批程序中應(yīng)注意的若干問題
——無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。
——土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段：
土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。）
土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）
但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。”
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
——項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項目運(yùn)作。）
再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動下；建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到。
——總平面圖審查階段：
這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。
在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。
再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。
其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計）說明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。
審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計）只要有心，無論什么設(shè)計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。
有一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！
——管線綜合審查：
管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因為要求實(shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。
管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。
這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。
作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：
你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個，基本上這個小區(qū)你就不用考慮是否買了。
功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你也可以考慮放棄了。
為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？
首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？
管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當(dāng)初設(shè)計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計。
還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒有哪個開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.
消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。
供電、供水、燃?xì)猓浑m然權(quán)力不大，可能耐不??；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.
單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證：
規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。
單體設(shè)計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。
審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。
不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。
——消防和人防專項審查：
小區(qū)的消防和人防設(shè)計要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。
人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。
因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。
——施工圖審查：
在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。
節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。
說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。
但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。
現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個90--70，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。
施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個審查實(shí)在是見仁見智；施工圖審查是收費(fèi)項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的。
——余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可：
余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。
余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。
噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。
——質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督：
質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚?？傊畠蓚€機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦…..等等;罰你個萬八的只是一張單子的事.
在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1 （注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）
——施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建：
首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。
——施工許可證：
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。
在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。呵呵。。。。。
——進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)：
在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。
基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個方面：
——減少土地供給，緊縮地根：
這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實(shí)了。現(xiàn)在是哪個地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。
——政策走向制約著市場需求：
提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？
——說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大小；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有?！蔽覀€人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗或加??；我保證：“銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”
政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90--70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個項目在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。
前面說手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”
——放線、驗線：
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。
注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。
——預(yù)售許可證：
終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。
預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認(rèn)識了。
現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。
在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。
現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。
——關(guān)于預(yù)售中的土地解押：
關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機(jī)。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。
先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證——我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法：
現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。
很多都專項審查，其實(shí)應(yīng)該大體還是要?dú)w到幾個主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項審查，很多分項管的太深了；需要自己去“悟”
——規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓：
其實(shí)，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項驗收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。
規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個電的事情。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：“原則同意通過驗收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。
質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。
質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案?？⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。
本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。
所以我說；流程都是給不懂行的人看的,真正去做的時候，沒人會看,也沒人會按照那個流程去做,因為按照所謂流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。
十、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集步驟和方法-按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù)
所有金融機(jī)構(gòu)，包括國內(nèi)和國外的金融機(jī)構(gòu)，對于各類貸款均需要按一定的程序和手續(xù)辦理。一般說來，開發(fā)商在決定進(jìn)行某個開發(fā)項目之前，就應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)資金的籌集渠道。除安排自有資金外，總是要先同幾家銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)接觸，向他們探詢獲得支持的可能性和貸款條件。一旦成功地獲取了某個項目的表，及有權(quán)在某種條件下終止貸款等。
1、資金籌集的風(fēng)險
----財務(wù)風(fēng)險的含義與成因
通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險，稱為財務(wù)風(fēng)險，也稱為籌資風(fēng)險或破產(chǎn)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)由于資金不足或出于其他目的而運(yùn)用一定的方法籌集資金后，它有可能取得更多的利潤，也有可能發(fā)生虧損。但無論如何，企業(yè)都必須按規(guī)定向債權(quán)人按期支付利息和償還本金等。如果企業(yè)的經(jīng)營收入不足以償付負(fù)債利息和本金，則可能使企業(yè)面臨財務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因是：第一，籌資決策時缺乏可靠的信息。在大多數(shù)決策中，決策事項（如收入、價格、銷路等）未來變化的各種情況在決策時是無法掌握的，或者說不能取得有關(guān)可靠的信息。這可能是根據(jù)現(xiàn)行的預(yù)測手段根本無法取得將來各種確切的信息，也可能是在許多情況下，取得這種確切的信息要花費(fèi)極高的成本，決策者無法承受。因而，進(jìn)行籌資決策時，往往只能根據(jù)歷史資料或經(jīng)驗來判斷，只是一種近似的估計，或多或少地帶有主觀性，從而使決策具有一定的風(fēng)險性。第二，籌資決策者不能控制事物未來發(fā)展的過程。決策事項未來發(fā)展的過程，直接受到未來客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的改變、市場景氣與否、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、顧客需求的變化、市場價格和利息率的波動等。所有這一切都使籌資決策處于風(fēng)險之中，而且這種風(fēng)險與時間長短有關(guān)，未來收益的風(fēng)險明大于近期收益的風(fēng)險。因此，由于上述原因的存在，在項目開發(fā)過程中，實(shí)際的現(xiàn)金流量就會與籌資決策時預(yù)期的現(xiàn)金流量發(fā)生偏差，從而使企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。
----財務(wù)杠桿作用
財務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。財務(wù)杠桿的變化對企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響，也是財務(wù)杠桿作用。財務(wù)杠桿的作用程度，通常用財務(wù)杠桿系數(shù)來衡量，它表示每股收益隨著息前稅前利潤的變化而變化的幅度，或每股收益
的變動率相當(dāng)于息前稅前利潤變動率的倍數(shù)。一般來說，當(dāng)企業(yè)的全部資金的息前稅前利潤率高于同期負(fù)債成本率時，財務(wù)杠桿使企業(yè)在不增加權(quán)益資本投資的情況下，取得更多的利潤，財務(wù)杠桿具有正效應(yīng)；反之，則財務(wù)杠桿為負(fù)效應(yīng)，并給企業(yè)所有者權(quán)益帶來損失。對優(yōu)先股而言，當(dāng)企業(yè)全部股本稅后利潤率高于優(yōu)先股股利率時，會對普通股權(quán)益產(chǎn)生財務(wù)杠桿收益，反之則普通股權(quán)益產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)杠桿損失。由此可見，財務(wù)杠桿作用方向的不確定性使企業(yè)的普通股權(quán)益面臨額外的財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)杠桿作用是籌集資金時必須考慮的一個重要因素。
----資金結(jié)構(gòu)與財務(wù)風(fēng)險
不同的資金結(jié)構(gòu)使企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險存在差異。由財務(wù)杠桿作用可知，由于負(fù)債和優(yōu)先股杠桿作用的不同，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是不同的。此外，長期負(fù)債與短期負(fù)債的財務(wù)風(fēng)險也是不相同的。通常，短期負(fù)債的利息費(fèi)用較長期負(fù)債要低，但使用短期負(fù)債比使用長期負(fù)債有更高的風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：
2、資金籌集風(fēng)險的度量
由前述可知，由于房地產(chǎn)市場的不確定因素的存在，在同一籌資方案下，開發(fā)項目的預(yù)期收益可能有多種情況，再加上財務(wù)杠桿作用方向的不確定性，籌資可能使開發(fā)商取得更大的利潤，也可能使開發(fā)商蒙受額外的損失，所以在市場變化不定和杠桿作用方向不確定的雙重作用下，籌集資金存在很大的風(fēng)險。通常我們以各種條件下項目各種可能的收益率與期望收益率的差異程度來衡量風(fēng)險程度，常用的統(tǒng)計指標(biāo)有期望收益率、標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)。
----期望收益率（額）
期望收益率是一定資金籌集方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計算出來的加權(quán)平均報酬率。如果以現(xiàn)金流入量反映項目收益，則可計算其現(xiàn)金流入的期望收益額，也稱期值。
----標(biāo)準(zhǔn)差
標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異，或稱離散程度指標(biāo)。準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說明實(shí)際數(shù)值（實(shí)際收入或收益率）偏離期望值或期望收益率的可能性越大，風(fēng)險也就越大。說明實(shí)際收入或收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險也就越小。
----變異系數(shù)
變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益（或期望值）的比值。
3、資金籌集風(fēng)險的控制
由前述分析可知，由于取得信息的不完全性及事物發(fā)展的不可控性，使得實(shí)際現(xiàn)金流量與預(yù)期現(xiàn)金流量出現(xiàn)偏差而發(fā)生財務(wù)風(fēng)險；而財務(wù)杠桿作用方向的不確定性則加劇了財務(wù)風(fēng)險的作用程度。因此，控制財務(wù)風(fēng)險，可以從以下方面考慮：
----針對企業(yè)自身財務(wù)狀況，合理編制資金籌集方案，優(yōu)選資金籌集渠道通常應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
（1）除資金回收較快且利潤豐厚的項目以外，要注意適量地直接投入自有資金。當(dāng)然，必須保證達(dá)到投入自有資金的最低限額；
（2）應(yīng)視市場情況靈活選擇支付固定利息或分割固定利潤的籌資方式。對于風(fēng)險較大的項目，自己難以籌措到足夠的資金時，尋找有實(shí)力的伙伴合作開發(fā)可以分散風(fēng)險，共享利潤；
（3）在政府許可的條件下，盡可能提前預(yù)售部分樓宇，是保證開發(fā)商利益、分散風(fēng)險、籌措建設(shè)資金的有效辦法。認(rèn)真做好營銷策劃和銷售組織工作是確保預(yù)售收入按計劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
（4）應(yīng)針對企業(yè)狀況及項目開發(fā)的風(fēng)險程度、資金回收情況選擇合理的資金來源結(jié)構(gòu)，避免短期資金的長期使用。
----加強(qiáng)債務(wù)管理，盡可能保持資金流動過程中的收支平衡一般應(yīng)遵循如下基本原則：
（1）債務(wù)與自有資本保持適當(dāng)?shù)谋壤苊膺^度負(fù)債；
（2）債務(wù)的償還日期分布盡可能均勻，避免集中在某一時期，并且債務(wù)中應(yīng)保持一部分長期負(fù)債，以保證資金供給的相對穩(wěn)定性；
（3）貸款利息盡可能均勻分布，減少現(xiàn)金支付的壓力；
（4）如開發(fā)項目有外匯負(fù)債，應(yīng)采用各種方法減少匯率變動風(fēng)險；
（5）借款時應(yīng)考慮賦稅條件。
----采取各種措施，分散風(fēng)險因素
除通過前述尋找合作伙伴、盡可能預(yù)售及合理安排債息償還時間等對策以外，還應(yīng)盡可能分散地在不相關(guān)的籌資渠道上籌集資金；應(yīng)盡可能選擇合理的幣種和渠道組合，使相關(guān)的風(fēng)險因素相互抵消。此外，對于周期長的項目，應(yīng)隨著開發(fā)的不斷進(jìn)行，不斷分析資金的投入與回收情況，及時調(diào)整資金籌集方案。
文章來源：房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟
