一、什么叫住改商（住改非）？
住改非也叫做住改商，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證實并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢在城市中非常普遍，相關(guān)的此類房屋在面臨拆遷時的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然是一個無法回避的問題。
二、房屋的用途有哪些種類？
房屋按照其用途進(jìn)行劃分，主要分為住宅和商用，在拆遷征收的時候，兩種用途不同的房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不相同，毋庸置疑的是，商業(yè)用房的補(bǔ)償高于住宅用房，那么，怎么區(qū)分你的房屋用途是什么呢?
首先，房屋用途以房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。在咨詢中，每當(dāng)問到咨詢?nèi)朔课萦猛緯r，很多人都會回答是私房，是私房是沒錯，但是私房對就是概念是公房，也就是直管公房或者代管公房，它是是房屋的所有權(quán)性質(zhì)，證明的是私人的產(chǎn)權(quán)，并無法說明用途是什么。
其次，房屋的所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄為準(zhǔn)。由于歷史原因?qū)е潞戏ǖ姆孔記]有產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象一直存在，特別是在農(nóng)村地區(qū)，有房產(chǎn)證（河南南陽、浙江溫州）的情況反而占少數(shù)，還有對房屋的權(quán)屬存在爭議的，可以房屋的產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。
再次，產(chǎn)權(quán)檔案中也為記錄用途的，看實際用途是否經(jīng)過規(guī)劃管理部門審批同意，'住改非'，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)。
三、從法律法規(guī)的規(guī)定上講，應(yīng)該怎么補(bǔ)？
在征收拆遷過程中，一般以房產(chǎn)證上記載為準(zhǔn)，例如：住宅、商業(yè)服務(wù)（商服）、辦公樓、廠房等等。
就住改商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，對于國有土地上的房屋，國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條有規(guī)定，而集體土地上房屋并無國家層面的統(tǒng)一規(guī)定。
相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件如下：
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)明電〔2003〕42號）
對于對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《建設(shè)部對湖北省沙市市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題報告的復(fù)函》（建房函字 【1993】23號）
拆遷使用性質(zhì)沒有進(jìn)行變更登記的房屋，可參考房屋所有人的經(jīng)營是否合法，以及經(jīng)營情況確定其房屋使用性質(zhì)。
四、在實際的征收拆遷過程中，一般怎么補(bǔ)？
律師對各地住改非補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行了潛心研究，并總結(jié)認(rèn)為對于該性質(zhì)房屋的補(bǔ)償主要有以下幾種模式：
(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的平均值確定（類似于中間值）
比如黑龍江某地在拆遷辦法中規(guī)定，'拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策
比如浙江某地區(qū)規(guī)定，'在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。'也有地方表述為按照房屋的實際用途補(bǔ)償。
(三)參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同
江蘇此種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評估價加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。'
(四)一定時間點之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償
張家界市規(guī)定對住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評估補(bǔ)償。
(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)
比如重慶某地區(qū)規(guī)定：(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進(jìn)行補(bǔ)償。(二)其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進(jìn)行補(bǔ)償。
律師指出，對于住改非的補(bǔ)償一方面要根據(jù)各地關(guān)于此方面的規(guī)定。但另一方面由于此些規(guī)定的效力一般非常低，多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故實際的律師參與對于實現(xiàn)住改非的商補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)不失為一種合理的選擇。
五、特殊情況。
對于本來屬于集體土地上的房屋，后來劃入城市規(guī)劃區(qū)的情況，應(yīng)當(dāng)參照國有土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》
征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費。
