目前北京四合院總面積大約為300萬平方米，交易價(jià)格為每平方米1萬至1.5萬元之間。專家估計(jì)，由于四合院的不可再生性，一旦實(shí)現(xiàn)公開的自由流通，價(jià)格翻倍上漲易如反掌。
2004年4月12日，北京市政府下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)單位和個(gè)人購買北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》，允許四合院自由買賣，以此來鼓勵(lì)民間資本介入四合院的保護(hù)。消息一出立即引起了海內(nèi)外投資者廣泛關(guān)注。
專家透露說，目前北京四合院總面積大約為300萬平方米，交易價(jià)格為每平方米1萬至1.5萬元之間。專家估計(jì)，由于四合院的不可再生性，一旦實(shí)現(xiàn)公開的自由流通，價(jià)格翻倍上漲易如反掌。不過專家們強(qiáng)調(diào)說，其實(shí)，四合院的交易原本就一直存在，而且在大多數(shù)的情況下都是有價(jià)無市。《規(guī)定》的出臺，只不過讓原來不被認(rèn)可的地下交易公開化和合法化。
信格律師事務(wù)所律師馬振彪介紹，雖然在此之前北京四合院的買賣受到了許多政策限制。但交易已經(jīng)在地下存在了許久。而這次《規(guī)定》頒布在某種意義上說是對這種民間行為的法律承認(rèn)。在法律不允許的情況下，四合院買賣的存在恰恰說明了其經(jīng)濟(jì)價(jià)值可觀，不然也不會(huì)有那么多人冒法律的危險(xiǎn)了。
巨大的投資獲利空間
北京四合院面臨的困境也有其自身因素在里面。四合院遭受大規(guī)模的拆遷，其原因之一就是他們所處的地段太具有商業(yè)價(jià)值。而這種商業(yè)價(jià)值所帶來的短期利益正是導(dǎo)致四合院毀滅的真正原因。四合院所承載的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也隨著這種不斷的毀滅而更加攀升。
據(jù)介紹，數(shù)年前臺灣作家瓊瑤曾經(jīng)在景山后街買下一所四合院，成交價(jià)格也就一二十萬。而現(xiàn)在，四合院的價(jià)格已經(jīng)翻了將近10倍！據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉介紹，目前北京四合院的市場價(jià)格大約每平米在1萬元到1.5萬元之間，這一價(jià)格與目前的寫字樓價(jià)格相當(dāng)，但四合院的投資價(jià)值顯然比寫字樓大許多。
四合院作為一種特殊的物業(yè)形態(tài)，它的市場供應(yīng)是呈下降趨勢的，而市場需求卻隨著人們對四合院的重視變得越來越大。這種供給與需求的反方向發(fā)展，導(dǎo)致了四合院巨大的投資市場和獲利空間。這種狀況有些類似于上海的老別墅。2003年是上海老別墅交易火暴的一年，交易價(jià)格每平方米在2000美元到3000美元之間，70%的購買者是作為投資用。在兩年以前，購買一棟老別墅然后花幾十萬甚至上百萬進(jìn)行裝修之后，老別墅的價(jià)值就會(huì)大幅度攀生，一般年回報(bào)率在30%以上。通常一兩年的租金就可以賺回上百萬的裝修成本。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，北京四合院的投資價(jià)值決不亞于上海的老別墅。
被逼出來的商業(yè)化
北京近十年的發(fā)展可謂日新月異，但這種大規(guī)模的新城建設(shè)和舊城改造運(yùn)動(dòng)在帶來城市的勃勃生機(jī)的同時(shí)，也伴隨了一定歷史的磨滅與消亡。而最能代表老北京民俗文化和反映北方古老文化生活的四合院就在其中。一項(xiàng)資料顯示，20世紀(jì)90年代初，北京四合院的面積有近400萬平方米；而到了2000年，據(jù)文物部門粗略統(tǒng)計(jì)，北京的四合院又減少了近100萬平方米。四合院大量被毀滅性破壞令人惋惜，而很多僥幸存留下來的四合院的生態(tài)環(huán)境也遭到巨大破壞，很多四合院年久失修、房屋高低混雜、風(fēng)格有土有洋，景觀價(jià)值和歷史價(jià)值已大打折扣。
據(jù)了解，在建國之前，四合院里的居民較少，一般為一到四戶人家。人口承載量的適中，令原汁原味的四合院保存完好。但建國之后隨著人口的膨脹，以及文革時(shí)期四合院原住居民的消失，在沒有明確的產(chǎn)權(quán)人的情況下，四合院承載了太多的新人口。
這些人有些沒有居住過四合院，根本不知道怎樣去保護(hù)四合院這種古老建筑，也沒有對四合院的一種愛護(hù)情結(jié)。于是，破壞就在所難免了。為了生活的需要，一些居民改變了四合院原有的建筑結(jié)構(gòu)，搭建臨時(shí)或違章建筑，許多四合院從此面目全非。
文革之后，雖然原住居民對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了一定的確認(rèn)，但當(dāng)時(shí)的實(shí)際居住人口因?yàn)闅v史遺留問題根本無法搬出。于是，實(shí)際居住人和產(chǎn)權(quán)人之間就形成了一種所謂的租賃關(guān)系。但其實(shí)這種租賃價(jià)格是相當(dāng)便宜的，甚至比現(xiàn)在廉租房的還要便宜。產(chǎn)權(quán)人每年所得的租金根本還不夠房子的修繕費(fèi)用。歷史與體制的問題導(dǎo)致了四合院的悲劇。
投機(jī)與保護(hù)：兩難的悖論
北京四合院所面臨的狀況可以說是十分危急，對它的改造也已經(jīng)是必然的趨勢。但對四合院的改造確實(shí)并非易事，弄不好將毀掉幾百年流傳下來的古老文化。不改，將面臨徹底毀滅的境地；改造，也不敢說一定獲得新生。進(jìn)退維谷的兩難境地，讓北京四合院成了燙手山芋。
經(jīng)濟(jì)與文化是兩個(gè)相對的概念，有些時(shí)候又是沖突的兩個(gè)價(jià)值尺度。令許多關(guān)注四合院文化價(jià)值人士擔(dān)憂的是，新政策的規(guī)定是否會(huì)帶來市場的投機(jī)行為，而最終破壞四合院的文化價(jià)值。畢竟購買之后，產(chǎn)權(quán)人具有了一定的處置權(quán)利和獲得收益的權(quán)利。在政府沒有出臺實(shí)施細(xì)則的情況下，投機(jī)行為的存在仿佛是一種不可避免的行為?！兑?guī)定》鼓勵(lì)四合院的購買者保留產(chǎn)權(quán)的時(shí)期為五年以上，這樣對投機(jī)行為的遏制有一定的效果，但卻不是強(qiáng)制性規(guī)定。胡景暉認(rèn)為，政府之所以沒有做強(qiáng)制性規(guī)定，也是出于市場的考慮。如果政府規(guī)定的太嚴(yán)格，購買者就會(huì)因?yàn)榈貌坏匠浞值臋?quán)利而選擇放棄購買，而這卻是政府所不愿意看到的。如此，在鼓勵(lì)與強(qiáng)制之間政府陷入了兩難的境地。而四合院也在經(jīng)濟(jì)價(jià)值與文化價(jià)值的取舍上進(jìn)退維谷。
附：政府對北京四合院的保護(hù)措施
改革開放之后，尤其是近些年，政府意識到了四合院的歷史價(jià)值，從各個(gè)方面予以保護(hù)。
2002年2月，北京市批準(zhǔn)了《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，在舊城內(nèi)圈出了25片歷史文化保護(hù)區(qū)。2002年9月，《北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》頒布實(shí)施，有著3000年城建史的古都北京終于有了第一個(gè)最為完整的名城保護(hù)規(guī)劃，該規(guī)劃在上述25個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)的基礎(chǔ)上又確定了第二批15片歷史文化保護(hù)區(qū)名單。目前，北京歷史遺留下來的四合院多分布在東城、西城、宣武和崇文四區(qū)內(nèi)。為了使它們得到保護(hù)，不受到破壞，北京市文物局的工作人員已經(jīng)進(jìn)行了三次掛牌保護(hù)工作，在掛牌保護(hù)的658處保護(hù)院落中，北京市政府開始規(guī)劃皇城保護(hù)區(qū)，劃出幾十片胡同加以看護(hù)。與此同時(shí)，在政府倡導(dǎo)下一些專家學(xué)者也積極探索北京四合院的出路。而這之中最具有代表性的就是建筑大師吳良鏞對菊兒胡同四合院的改造。
最近，北京國土房管局下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)單位和個(gè)人購買北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》，鼓勵(lì)購買四合院，不但首次允許境外買家參與，并且提供多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠，以此來鼓勵(lì)民間資本介入四合院的保護(hù)。(文/田潤青)
