首先，樓面價(jià)是什么？樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積；例如，拍賣(mài)的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。另外，房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣(mài)，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。
其次，樓面價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格，有什么關(guān)系和區(qū)別呢？樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷(xiāo)售價(jià)格的任何參考，銷(xiāo)售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。因此，6500是成交樓面價(jià)（不考慮為政府代建安置房）。并不是最終還需要繳納土地稅(成交價(jià)的3%）、市政配套費(fèi)（這里假設(shè)按總建筑量每平米412元），因此實(shí)際樓面價(jià)=6500*（1+3%）*412=6311+412=6723。接下來(lái)算算開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售成本！營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用包括一些廣告費(fèi)，活動(dòng)費(fèi)，銷(xiāo)售人員的開(kāi)銷(xiāo)，一些公司運(yùn)作的成本等。如果不是建在人流大的區(qū)域，樓盤(pán)月片越不好賣(mài)。對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用就可能增加！隨著區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的多盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，人才爭(zhēng)搶?zhuān)@都會(huì)增加費(fèi)用。如果樓盤(pán)在一定時(shí)間內(nèi)仍沒(méi)有賣(mài)掉，那么成本會(huì)隨之成倍增加！1.5-1.8倍約為一般正常可參考值，容積率大些的話可能會(huì)低一點(diǎn)，容積低的開(kāi)發(fā)成本就越來(lái)高，視開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間而定。最后當(dāng)然還要加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。千萬(wàn)不要小看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雄心壯志，雖然他們公然宣稱(chēng)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)只有百分之幾利潤(rùn)，建房子等同于做慈善。
最后，樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。
最終房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，這取決于單平米價(jià)格的利潤(rùn)空間，也取決于周邊參考價(jià)格，樓面價(jià)本身不屬于參考范圍，具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少！
（來(lái)源：固安特價(jià)房）
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