隨著居民私家車擁有量日益增加，停車難，停車貴，成為困擾小區(qū)居民的難題之一。作為小區(qū)業(yè)主代步工具的存放點，車位、車庫的所具有的使用功能和商業(yè)價值也越來越為人們所重視。小區(qū)車位、車庫的產(chǎn)權(quán)到底是屬于全體業(yè)主，還是屬于開發(fā)商？一直是房地產(chǎn)物業(yè)管理中最具爭議焦點、熱點問題之一。
2003年江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院審理的星漢城市花園業(yè)主委員會與江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫糾紛一案，該案一審判決以星漢城市花園業(yè)委會勝訴后, 一時間成為全國各界關(guān)注的焦點和熱點案件，并被冠以小區(qū)車位、車庫權(quán)屬爭議“全國首例”。
2007年10月1日起施行《物權(quán)法》74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?、2009年10月1日施行的 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號，以下簡稱《建筑物區(qū)分所有解釋》）第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?/p>
雖然上述條文對小區(qū)車位、車庫權(quán)屬作了原則性規(guī)定，但由于實際生活中車位、車庫建成的具體情況及其復(fù)雜性，造成各級法院在車位、車庫歸屬問題上的裁判標準并不統(tǒng)一。本文以十余個公開的典型案例及相關(guān)地方規(guī)范文件等作為基礎(chǔ)，通過對裁判觀點梳理及分析，以期加深開發(fā)商、業(yè)主、主管部門及包括司法部門在內(nèi)的相關(guān)利益主體對車位、車庫權(quán)屬認定復(fù)雜性的認識，嘗試探尋更加合法合情合理的解決方案。
車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的重要輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施。因此，《物權(quán)法》74條第1款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足本小區(qū)業(yè)主的停車需要。另外，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”之規(guī)定，符合一定條件的車位、車庫，可以被認定為專有部分，并非商品房的附屬設(shè)施。
物權(quán)法的起草過程中，學界就小區(qū)車位、車庫權(quán)屬觀點紛紜，主要有四種：業(yè)主所有（共有）說、開發(fā)商所有說、國家所有說和約定歸屬說，即分別認為車庫歸業(yè)主所有、開發(fā)商所有、國家所有，或通過具體約定來確定其歸何主體所有。
最終，《物權(quán)法》74條第2款采納了“約定歸屬說”的觀點，第3款則選擇了“業(yè)主所有（共有）說”。
（一）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫屬于開發(fā)商？
《物權(quán)法》74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！笔轻槍椖拷ㄔO(shè)之初，按照規(guī)劃批準建成的車位、車庫的歸屬問題作出的，建設(shè)單位[3]是有權(quán)處分這些車位、車庫（當時還不存在業(yè)主共有，整個項目的權(quán)利人只是建設(shè)單位）的。因此，將項目建設(shè)時按照規(guī)劃建成的車位、車庫的歸屬，交由當事人自行協(xié)商確定其權(quán)屬。
但在審判實踐中，各法院對《物權(quán)法》74條第2款規(guī)定的理解上不盡一致，甚至與立法初衷大相徑庭。
1. 新疆維吾爾自治區(qū)昌吉回族自治州中級人民法院(2019)新23民終165號民事判決書（陳鴻偉與新疆國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昌吉市分公司商品房預(yù)售合同糾紛）
裁判要旨：根據(jù)《物權(quán)法》74條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！北景副桓嫒〉昧塑噹斓慕ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證并投資建設(shè)了地下車庫，被告有權(quán)將車庫的使用權(quán)出售給本小區(qū)的業(yè)主。
2. 河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院(2018)豫0191民初16409號民事判決書（崔永昌與河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛）
裁判要旨：1、根據(jù)《物權(quán)法》74條第2款的約定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該條款明確建筑區(qū)劃內(nèi)車位的歸屬可以通過出售、附贈或者出租等方式進行約定，因此，對于車位、車庫是出售、附贈還是出租，關(guān)鍵看當事人之間的約定。2、根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。車位作為一個獨立的空間，雖不像房屋有墻壁進行分隔，但其與其他車位可以明確區(qū)分；車位具有停放汽車的價值，且可以排除其他車主停放；司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”，其意為本可以進行產(chǎn)權(quán)登記的某些特定空間，但因目前我國的登記制度并不完善存在不能進行登記的情況，比如車位、露臺等，隨著登記制度的完善，這些專有部分都可以進行產(chǎn)權(quán)登記。故停車位應(yīng)屬于專有部分，而非商品房的附屬設(shè)施。
3. 江蘇省無錫市中級人民法院(2018)蘇02民終4871號民事判決書（鳳翔馨城物業(yè)管理委員會與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權(quán)確認糾紛）
裁判要旨：開發(fā)商即使未通過出售、附贈或者出租方式建筑區(qū)劃內(nèi)非人防車位歸屬，只要該車位的建筑面積未列入公攤面積，建造成本亦未分攤至商品房建造成本，開發(fā)商作為車位的建設(shè)者依法對地下車庫中非人防車位享有所有權(quán)。對開發(fā)商在規(guī)劃許可范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)地下車庫中的人防車位，鑒于車位的建設(shè)面積未納入公攤面積，建設(shè)成本未納入商品房銷售成本，根據(jù)人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有的規(guī)定，開發(fā)商對人防車位依法享有使用、管理及收取收益的權(quán)利，并對上述人防車位負有管理維護的義務(wù)。
4. 湖北省黃石市中級人民法院(2018)鄂02民終1888號民事判決書（黃石市盛平花園小區(qū)業(yè)主委員會、大冶市晟達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛）
裁判要旨：1、符合《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款規(guī)定的地下停車位作為特定空間，系專有部分，而非業(yè)主共有部分，更非商品房配套功能設(shè)施。2、根據(jù)《物權(quán)法》74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”雖然該條規(guī)定沒有明確寫明規(guī)劃車位、車庫所有權(quán)的歸屬，但從當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定的表述及《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》25條關(guān)于“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃”的規(guī)定，地下停車位建成后所有權(quán)歸開發(fā)商，業(yè)主要取得其所有權(quán)或者使用權(quán)可以通過以下方式：一是購買車位；二是購房時開發(fā)商附贈車位；三是通過租賃獲得使用權(quán)。3、開發(fā)商出讓、附贈地下停車位給業(yè)主，業(yè)主無權(quán)取得涉案地下停車位所有權(quán)。4、涉案地下室建筑面積并未計容積率，也未計入住宅用房的分攤面積中。原告主張涉案地下停車位的建設(shè)成本已經(jīng)計入業(yè)主購房款中，但是未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實，且商品房的銷售價格主要由市場價格調(diào)節(jié)，涉案地下停車位的建筑成本是否計入銷售價格中不能決定涉案地下停車位的歸屬。綜上，涉案地下停車位不屬于小區(qū)全體業(yè)主享有的共有部分，業(yè)委會關(guān)于要求確認小區(qū)二號樓地下停車位的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸小區(qū)全體業(yè)主享有并要求晟達公司立即交付業(yè)主使用的上訴請求無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
5. 吉林省白山市中級人民法院(2019)吉06民終176號民事判決書（樸明植與吉林萬化置業(yè)有限公司車位糾紛）
裁判要旨：根據(jù)涉案車庫規(guī)劃審批情況以及建成竣工后的實際情況，涉案車庫應(yīng)屬于建筑物的專有部分而非共有部分。就專有部分，業(yè)主是否享有所有權(quán)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)買賣合同或出售、贈與等合同關(guān)系或交易關(guān)系確認。2、涉案車庫面積并未計入該小區(qū)業(yè)主購房面積中，且車庫部分并未占用業(yè)主共有道路或場所，涉案車庫并未以公攤方式包括在業(yè)主享有的物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)。一審法院根據(jù)《物權(quán)法》74條第3款認定涉案車庫不屬于業(yè)主共有并無不當。且常理可知涉案車庫系投入人力、物力方可修建，本涉案案車庫由萬化置業(yè)公司規(guī)劃、投資建設(shè)，雖然萬化置業(yè)公司尚未就涉案車庫部分取得所有權(quán)登記證書，但萬化置業(yè)公司作為開發(fā)建筑單位，并不因涉案車庫尚未進行所有權(quán)登記就喪失對涉案車庫作為專有部分的所有權(quán)。對此物權(quán)法第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。由于本涉案案車庫在規(guī)劃時已明確，因此該涉案車庫并不屬于物權(quán)法第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”情況。一審認定其為獨立于業(yè)主共有建筑部分的建筑物并無不當，本涉案案車庫作為建筑物的專有部分，在開發(fā)建設(shè)單位萬化置業(yè)公司未向業(yè)主進行轉(zhuǎn)讓的情況下，所有權(quán)不屬于業(yè)主共有。
6. 高人民法院(2017)最高法民申2817號民事裁定書（重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會車位糾紛）
裁判要旨：1、由于豪運公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運公司關(guān)于適用物權(quán)法第142條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應(yīng)歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》63條第2款之規(guī)定，在于明確建設(shè)單位只有取得車位、車庫權(quán)屬登記之后才能進行出售，而涉案車位不能取得產(chǎn)權(quán)登記，因此不能進行出售。故原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》63條第2款并無不當。2、根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。
綜觀上述6個判決，可以看出，《物權(quán)法》74條第2款雖然就建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬立法時采取了“約定歸屬說”，然，審判實踐中，法院嚴格按照“約定歸屬說”直接裁判案件的并不多，相反，基本上都會做來源審查。審查內(nèi)容除了《物權(quán)法》要求的出售、贈與或租賃等合同與規(guī)劃許可之外，大多還則將面積分攤、建設(shè)成本分攤列入審查范圍，更嚴苛者莫如最高人民法院院，竟然將取得不動產(chǎn)登記這一結(jié)果直接作為裁判車位權(quán)屬依據(jù)。
（二）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬屬于開發(fā)商，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有？
根據(jù)《物權(quán)法》74條、《建筑物區(qū)分所有解釋》第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法的第七十四條第三款所稱的車位。”規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬開發(fā)商。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地增設(shè)車位屬于業(yè)主共有。
然，2014年12月2日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《關(guān)于＜深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》。其中《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第3條規(guī)定：“本辦法所稱停車位，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫。停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位。配建停車位是指經(jīng)規(guī)劃主管部門批準，根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須建設(shè)的停車位。增設(shè)停車位是指經(jīng)規(guī)劃主管部門批準，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在配建停車位以外利用房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑物地下空間建設(shè)的停車位?！钡?條規(guī)定：“停車位的分類、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當在土地使用權(quán)出讓合同中進行約定。配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共有。增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”根據(jù)該辦法規(guī)定，停車位分為配建車位和增設(shè)車位。停車位的權(quán)屬在土地使用權(quán)出讓合同中進行約定：配建車位歸全體業(yè)主所有；增設(shè)車位為開發(fā)企業(yè)所有。
另外，根據(jù)該辦法第8條規(guī)定，配建停車位不得轉(zhuǎn)讓。增設(shè)停車位可依照相關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓。
（三）小區(qū)地下車位（庫）權(quán)屬
小區(qū)地下車位（庫）（以下稱“地下車位”），一般分為普通車位和人防工程改造的車位兩種。
對于普通車位，江蘇省無錫市中級人民法院(2018)蘇02民終4871號民事判決（鳳翔馨城物業(yè)管理委員會與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權(quán)確認糾紛）、湖北省黃石市中級人民法院(2018)鄂02民終1888號民事判決（黃石市盛平花園小區(qū)業(yè)主委員會、大冶市晟達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛）在判定地下車位權(quán)屬時，所持的裁判思路基本一致，即地下車位作為獨立使用對象，其占用的土地雖與業(yè)主共有的土地屬同一宗地，但不能以此當然認為地下車庫屬于業(yè)主共有。地下空間利用權(quán)的歸屬要根據(jù)規(guī)劃批準以及具體的實際情況來確定。
然，對于人防工程改造的車位的歸屬，因包括《人民防空法》在內(nèi)的國家立法層面對人防車位的所有權(quán)歸屬至今仍未做出明確規(guī)定，而最高人民法院民一庭也明確表態(tài)：人防工程改造的地下車位權(quán)屬，按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則處理?；诟呶浑A立法不明和各地方立法認識上的差異，目前，人防車位權(quán)屬主要分為四種情形：
屬國家所有，開發(fā)商有使用、收益的權(quán)利，但不允許對外轉(zhuǎn)讓；
歸開發(fā)商所有，允許對外轉(zhuǎn)讓；
產(chǎn)權(quán)不明，只允許開發(fā)商出租，不準轉(zhuǎn)讓；
由業(yè)主共有。
1. 屬國家所有，開發(fā)商有使用、收益的權(quán)利
該觀點認為，人民防空工程系國防工程的組成部分，所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商無權(quán)處分。2013年12月1日，生效的《濟南市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》第37規(guī)定：“經(jīng)依法批準結(jié)建的人防工程，所有權(quán)屬于國家。未經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃?！彼痉▽嵺`中，有審判案例認定人防車位產(chǎn)權(quán)屬于國家。
廣西壯族自治區(qū)欽州市中級人民法院（2015）欽民一終字第306號民事判決書（欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛）
裁判要旨：案涉車庫一部分是登記在欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的地下車庫，一部分是人防工程的車庫。對于后者，該院依《人民防空法》2條和《物權(quán)法》52條，認定人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國家，但該公司享有使用、收益的權(quán)利。
2. 歸開發(fā)商所有，允許對外轉(zhuǎn)讓
該觀點認為，《人民防空法》沒有對人防工程的權(quán)屬作出認定。但是，根據(jù)《房屋登記辦法》96條規(guī)定，人防車位屬于具有獨立利用價值的建筑物，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，人防車位在法律上能夠成為所有權(quán)的客體。為此，根據(jù)《物權(quán)法》30條：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”之規(guī)定，合法建造行為設(shè)立物權(quán)的原則，人防工程應(yīng)屬開發(fā)商所有。2003年4月1日，上海市人民政府頒布施行的《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》20條規(guī)定：“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)，民防工程的所有權(quán)登記，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！敝貞c市也有類似規(guī)定。另外，也有審判案例認定人防車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
江蘇省鹽城市中級人民法院（2014）鹽民終字第01318號民事判決書（柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛）
裁判要旨：1、《人民防空法》沒有對人防工程權(quán)屬問題進行專門規(guī)定，并不影響對人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認定。2、依據(jù)《物權(quán)法》142條，法院認定人防地下車位所有權(quán)歸鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
3. 權(quán)屬不明確，只允許開發(fā)商租賃，不能轉(zhuǎn)讓
2012年1月1日實施的《江西省人民防空辦公室關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》（贛人防發(fā)[2012]5號）第1條規(guī)定：“依法結(jié)合民用建筑修建的防空地下室是國家強制要求配套建設(shè)的人防工程，屬于國防工程和社會公益設(shè)施，任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室。在目前國家對防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年?！钡?條規(guī)定“ 防空地下室平時使用按“誰投資、誰受益”原則確定。對平時使用權(quán)有爭議的，可以通過自愿協(xié)商、仲裁或者訴訟方式解決。”另外，江蘇省、安徽省對此也有類似規(guī)定。
4. 歸小區(qū)業(yè)主共有
2016年10月1日起施行的《安徽省物業(yè)管理條例》104條第1款第（五）項規(guī)定：“本條例下列用語的含義是：……（五）“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的……非經(jīng)營性車場車庫……等；”另外，2014年發(fā)布的《關(guān)于＜深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》第4條第2款：“配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共有?！钡?條第3款規(guī)定：“依法利用民用建筑的防空地下室設(shè)置的停車位，應(yīng)當納入配建停車位范圍?！?/p>
“徒法不足以自行！”縱觀《物權(quán)法》74條第2款、第3款，雖然對兩種情形的車位歸屬問題，分別作了規(guī)定。但由于實際生活中車位、車庫建成的具體情況及其復(fù)雜性，因此，各級法院在認定車位、車庫歸屬問題時，除了考慮上述規(guī)定外，大多基于規(guī)劃批準手續(xù)，建設(shè)成本承擔（成本分攤、面積分攤）及業(yè)主與建設(shè)單位等各方利益平衡方面進行分析判斷。當然，裁判法院所在地行政規(guī)范文件對裁判法官及結(jié)果的影響也不容忽視。
