【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以土地使用權(quán)抵押銀行獲取周轉(zhuǎn)資金的融資方式，正受到越來越多企業(yè)的歡迎。登記機(jī)夠在辦理國有土地抵押時(shí)越到的問題越來越多。
中國論文網(wǎng) http://www.xzbu.com/2/view-1544300.htm
【關(guān)鍵詞】教育用地；抵押；分割
土地使用權(quán)抵押，是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，利用土地抵押進(jìn)行融資的現(xiàn)象越來越多。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理土地使用權(quán)抵押時(shí)，遇見的問題也越來越復(fù)雜。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)國有土地使用權(quán)辦理抵押登記有幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
1 土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：
1.1 用于抵押的土地使用權(quán)必須是合法取得的，并且是已辦理土地登記發(fā)證手續(xù)的土地使用權(quán)，債務(wù)人或第三人對(duì)抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭議的土地以及依法查封的土地等都不得設(shè)立抵押權(quán)。
1.2 土地使用權(quán)抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
1.3 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
1.4 土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
1.5 土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
2 私立的學(xué)校醫(yī)院等單位用地抵押的問題
實(shí)踐中，不少私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位欲以其取得的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資并申請抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機(jī)構(gòu)存在疑問。
我國《擔(dān)保法》第三十七條第三項(xiàng)和《物權(quán)法》第一百八十四條第三項(xiàng)都明確禁止“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施”抵押。按此規(guī)定，對(duì)于公立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押沒有什么異議，但是對(duì)私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的土地一般是通過出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應(yīng)當(dāng)受到限制；并且私立的學(xué)校、醫(yī)院一般是依法設(shè)立并在工商登記部門登記注冊的企業(yè)法人，執(zhí)行企業(yè)稅收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，是營利性企業(yè)法人，不是以公益性為經(jīng)營目的事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體，因此不屬于《擔(dān)保法》第三十七條第三項(xiàng)和《物權(quán)法》第一百八十四條第三項(xiàng)調(diào)整的對(duì)象。
個(gè)人認(rèn)為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，不論這些單位注冊的是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，還是公司，都不得抵押。根據(jù)我國《民辦教育促進(jìn)法》第三條第一款的規(guī)定“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”，私立的學(xué)校也屬于公益性事業(yè)單位。根據(jù)我國《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，醫(yī)院無論是公立還是私立，也都應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益為目的。根據(jù)全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》可知，《物權(quán)法》第一百八十四條第三項(xiàng)之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在于保障學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位財(cái)產(chǎn)的安全、穩(wěn)定，從而保障公眾的利益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。
3 辦理土地分塊抵押登記問題
所謂的“土地分塊抵押”，即一宗土地只抵押其中的一部分面積。個(gè)人認(rèn)為，不能辦理“土地分塊抵押”。
理由，一是“土地分塊抵押”與相關(guān)法律的立法宗旨不符。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，《物權(quán)法》所倡導(dǎo)的是抵押物的整體抵押。目前由于行政管理體制等原因，房屋和土地粉分別抵押登記已經(jīng)造成許多糾紛，產(chǎn)生了很多弊端，影響了交易安全。人為地將土地按面積分塊抵押，將造成更多的糾紛。
二是“土地分塊抵押”與相關(guān)法律的規(guī)定不符。根據(jù)《物權(quán)法》第三十五條“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”的規(guī)定，抵押物可以再次抵押的部分是該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額，指的是抵押物的價(jià)值，而不是抵押物的面積。
三是“土地分塊分割抵押”違反了土地以宗地為單位進(jìn)行登記的原則。土地抵押登記也應(yīng)當(dāng)以宗地為單位進(jìn)行，土地抵押登記的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，應(yīng)當(dāng)依照《土地登記辦法》第三十六條第二款的規(guī)定，以抵押登記申請的先后為序辦理抵押登記。
四是“土地分塊分割抵押”影響當(dāng)事人的利益。人為地分塊土地抵押，不僅會(huì)影響抵押土地的變現(xiàn)能力和造成抵押土地價(jià)值的降低，更重要的是將對(duì)后一抵押權(quán)人的利益造成影響。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款并非按照分割的面積各自進(jìn)行清算，而是按照登記的先后順序清償。抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人完全可以以整宗土地的價(jià)值要求優(yōu)先受償，抵押登記在后的抵押權(quán)人只能就抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人受償完后的土地價(jià)值余額部分進(jìn)行優(yōu)先受償，而不能就其所抵押的那一部分土地面積進(jìn)行優(yōu)先受償。如果因土地價(jià)格的波動(dòng)導(dǎo)致土地價(jià)值的減少，后一抵押權(quán)人的債權(quán)就存在無法完全受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)踐中，對(duì)同一宗土地抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的，土地登記機(jī)構(gòu)必須按照《土地登記辦法》第三十六條的規(guī)定，以抵押登記申請先后為順序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地分塊分割抵押”。如果實(shí)踐中抵押人的宗地面積較大，且債權(quán)人都希望成為第一順位的抵押權(quán)人，則應(yīng)當(dāng)先辦理土地分割登記，分別發(fā)放土地證書之后再分別辦理土地抵押登記。
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