問題提出：隨著城市化進(jìn)程加快，拆遷力度加大，補(bǔ)償數(shù)額巨大，農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛不斷突顯出來。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為；購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民；出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續(xù)”“房地不一致”等問題，尚無統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國家政策與《合同法》及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬別。此類案件的處理必將產(chǎn)生導(dǎo)向作用，不論判決是否有效，必將會導(dǎo)致大量的訴訟。
簡要案情：2001年6月，楊某（原始取得宅基地）與鄭某（城鎮(zhèn)戶口）簽訂《買賣房屋協(xié)議書》，約定：楊某將自己名下房屋獨(dú)院一座賣給鄭某，房價8萬元，鄭某一次性付清，雙方一手交錢，一手交宅基使用證（地號02－03－0156）。合同簽訂后，鄭某于2001年6月12日將房款交于楊某，楊某將該房屋交付鄭某，雙方已實(shí)際履行。2006年11月7日鄭某與其妻張某（農(nóng)村戶口）將戶口遷至現(xiàn)住址。2009年楊某訴至法院，以農(nóng)村房屋不能買賣為由，主張《買賣房屋協(xié)議書》無效。
爭議焦點(diǎn)：農(nóng)村房屋買賣是否有效？
分歧意見：
由于涉及農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續(xù)”“房地不一致”等問題，尚無統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國家政策與《合同法》及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，
現(xiàn)有的法律法規(guī)及決定、通知主要有：
1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準(zhǔn)”；第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。
1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?/p>
2007年12月31日中共中央、國務(wù)院聯(lián)合發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》中再次重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?/p>
目前在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上存在以下情形：
1、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋有效。其理由及依據(jù)：一是憲法和法律確認(rèn)私人對其所有的房屋享有所有權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)讓其權(quán)利；二是現(xiàn)行法律并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓；三是現(xiàn)行國家政策沒有限制集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間買賣農(nóng)村房屋；四是地方性法規(guī)和規(guī)章肯定集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間的農(nóng)村房屋買賣。
2、不同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋未形成統(tǒng)一的意見，一種意見認(rèn)為有效，一種意見認(rèn)為無效。多數(shù)傾向有效。其理由：一是憲法、法律和國家政策均沒有限制農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，國家政策僅禁止城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村房屋；二是法律并未限制農(nóng)民購買房屋所有權(quán)的同時受讓取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，即并不適用“房地一致”的原則；三是允許不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間基于其生活、生產(chǎn)購買當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋，不僅不會影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且有利于當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展。
3、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋原則上無效，例外有效。無效理由主要是依據(jù)國家政策，禁止買賣。傾向特殊情形有效是指：一是出賣人出賣房屋前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原出賣人身份為農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；二是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，經(jīng)過村委會同意且辦理了相關(guān)審批手續(xù)；三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份；四是城鎮(zhèn)居民買受人的配偶為當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成員等情形。
就本案而言，就合同效力問題存在較大爭議。
第一種意見：該協(xié)議雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但由于雙方買賣的是農(nóng)村房屋，對于農(nóng)村房屋的買賣，國家雖然沒有明確的法律調(diào)整，但是據(jù)于農(nóng)村房屋占用的是宅基地，宅基地是集體組織內(nèi)部擁有所有權(quán)，對農(nóng)村房屋的買賣，目前國家政策規(guī)定明確，城鎮(zhèn)居民嚴(yán)禁購買農(nóng)村的房屋。當(dāng)時簽訂協(xié)議時，鄭某是城鎮(zhèn)居民，不符合購買農(nóng)村房屋的條件，雖然鄭某夫妻于2006年將戶口遷入當(dāng)?shù)卮迩f，但未改變其城鎮(zhèn)居民的性質(zhì)，根據(jù)《土地管理法》第六十二條、第六十三條規(guī)定及國務(wù)院政策，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同應(yīng)屬無效。故本案雙方所簽的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。在確定合同無效的損失時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯，避免因比例嚴(yán)重失調(diào)導(dǎo)致當(dāng)事人利益的顯失平衡。如類似案例北京法院審理的畫家村—宋莊李玉蘭與馬海濤房屋買賣合同糾紛。
第二種意見：該協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已實(shí)際履行各自的義務(wù)；簽協(xié)議時楊某、鄭某是城鎮(zhèn)居民，但鄭某的妻子張某是農(nóng)村居民，且鄭某夫妻于2006年11月7日將戶口遷入該村，已具備了購買楊某房屋的條件；村民委員會證明鄭某夫妻非該村村民及集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但該證據(jù)不足否定二人現(xiàn)為該村居民的戶籍性質(zhì)。農(nóng)村的房屋，是農(nóng)民基本生活的保障，而楊某在出售房屋時即是城鎮(zhèn)居民（國家教師），也不是當(dāng)?shù)卮寮w組織成員，其生活保障并不因?yàn)槠涑鲑u該房屋而受到影響，而鄭某夫妻自2006年遷入當(dāng)?shù)卮迩f后，已成為當(dāng)?shù)卮迩f居民，在近十年的時間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實(shí)際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，買受人購買訴爭房屋并非為了投資營利，而是為了居有定所，且全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整個村莊的土地性質(zhì)也已發(fā)生變化，即已整體劃歸國有，因此，雙方的房屋買賣與一般的農(nóng)村房屋買賣不同，即房屋買賣后雙方的身份地位、房屋所在地的社會結(jié)構(gòu)及爭議房屋及宅基地的土地性質(zhì)均隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生了質(zhì)的變化，故雙方所簽買賣合同并不違反《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的方為無效;《〈合同法〉解釋一》進(jìn)一步規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進(jìn)行專門立法，法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣行為亦未作禁止性規(guī)定，故本案雙方所簽的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。如上海、浙江、廣東等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市由于已打破城鄉(xiāng)界限，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化，使農(nóng)村房屋買賣合法化不再有爭議。
主流觀點(diǎn)：
就本案而言，因目前我國法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私有房屋買賣的明確規(guī)定。雙方所簽《買賣房屋協(xié)議書》實(shí)際履行后，鄭某夫妻將戶口遷入現(xiàn)住地，在近十年的時間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實(shí)際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。在綜合本案當(dāng)時的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系，維護(hù)交易安全情況下，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)楊某與鄭某夫妻簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》有效。本案考慮到農(nóng)村房屋買賣行為的存在有其歷史和現(xiàn)實(shí)的諸種原因，從有利于維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣刃蚝拖嚓P(guān)當(dāng)事人現(xiàn)有生活狀態(tài)的穩(wěn)定和諧，平衡相關(guān)當(dāng)事人的利益出發(fā)，認(rèn)定雙方房屋買賣行為有效，符合民法倡導(dǎo)的誠實(shí)信用原則，對今后此類案件的處理亦起到導(dǎo)向作用。
（作者單位：河北省邯鄲市中級人民法院）
