我國婚姻家庭糾紛中房屋權(quán)屬的認(rèn)定規(guī)則
作者：北京市第三中級人民法院 王忠
（特別聲明：本文系個人觀點(diǎn),僅供研究參考。整理中參考了許莉教授、程嘯教授、魯獻(xiàn)雅等教授關(guān)于婚姻法、物權(quán)法的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，在此致謝；胡泊、賈旭法官參與整理一并致謝。)
一、我國婚姻家庭領(lǐng)域中，不動產(chǎn)登記不宜作為判定房屋權(quán)屬的唯一依據(jù)(登記不宜絕對化)
（一）我國不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)
不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過依法登記會產(chǎn)生以下效力：
1.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（登記效力）
2.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（發(fā)生效力時間的規(guī)定）
3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（權(quán)屬證書是登記簿的外在表現(xiàn)形式）
不動產(chǎn)物權(quán)登記在依法產(chǎn)生上述效力的同時，還會相伴產(chǎn)生物權(quán)公示公信的效力。
物權(quán)公示，是指在物權(quán)變動時，必須將物權(quán)變動的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害，進(jìn)而保護(hù)交易安全。在民法上，不動產(chǎn)物權(quán)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，兼具物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示功能以及宣示權(quán)利歸屬及其正確性的功能。
物權(quán)公信，是指物權(quán)變動經(jīng)過公示以后所產(chǎn)生的社會認(rèn)同和信任，物權(quán)變動按照法定方法公示以后，登記記載的權(quán)利人即為法律上真正的權(quán)利人，第三人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的效力而與權(quán)利人從事的轉(zhuǎn)移權(quán)利的交易受法律保護(hù)。即使有公示上的瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還的義務(wù)。對原物權(quán)權(quán)利人的損失，由造成登記錯誤的人和登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二)我國不動產(chǎn)登記與德國不動產(chǎn)登記簿的效力區(qū)分
德國將不動產(chǎn)登記簿視為不動產(chǎn)登記簿公信力制度的前提條件一方面與它們在立法技術(shù)上對不動產(chǎn)登記簿正確性和完整性擬制有關(guān);另一方面與它們將自無權(quán)利人處取得動產(chǎn)、不動產(chǎn)分別予以規(guī)定的做法有關(guān)。
德國通過不動產(chǎn)登記簿公信力的擬制作用解決了不動產(chǎn)之上未登記的權(quán)利和權(quán)利限制是否消滅的問題。除了已登記的物權(quán)存在,還包括未登記的物權(quán)和未登記的處分權(quán)限制不存在,這便從效力范圍上超越了不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用。不動產(chǎn)登記簿公信力擬制作用將不正確的不動產(chǎn)登記與實(shí)體法律效果相聯(lián)系,從而產(chǎn)生實(shí)體法上善意保護(hù)的法律效果。
不動產(chǎn)登記簿公信力在實(shí)體法上的法律效力排除了反證權(quán)利取得有瑕疵從而推翻善意保護(hù)的可能性,（和我國不同，我國要考察買受人的善意）取得人不能夠放棄所受到的善意保護(hù)。這樣一來,善意在不動產(chǎn)登記簿公信力制度之下是排除善意保護(hù)的消極要件。取得人受善意保護(hù)既無需證明自己不知道不動產(chǎn)登記簿的不正確,也無須證明自己已知不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容?？梢?德國法上不動產(chǎn)登記簿公信力的主觀善意均體現(xiàn)為善意推定?？梢哉f,不動產(chǎn)登記簿擬制功能既實(shí)現(xiàn)了對善意的推定,又完成了將不動產(chǎn)登記簿的程序法推定作用向?qū)嶓w法保護(hù)功能的超越。
（三）夫妻共同財產(chǎn)制對不動產(chǎn)登記公信力的影響
夫妻共同財產(chǎn)制對不動產(chǎn)登記公信力的影響，主要源于婚姻法相關(guān)規(guī)定的不明確及與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的差異和沒有有效銜接。根據(jù)婚姻法的規(guī)定，夫妻對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)，不論登記與否，只要排除特有財產(chǎn)和約定財產(chǎn)制的財產(chǎn)，即享有共同財產(chǎn)所有權(quán)；夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間對于共同財產(chǎn)的重大處理，必須經(jīng)雙方一致決定；對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同財產(chǎn)的重大處理，夫或妻無權(quán)單方?jīng)Q定，否則即侵犯了對方的財產(chǎn)共有權(quán)。
而物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力的規(guī)定，無疑表明即使不動產(chǎn)是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，依婚姻法判定也屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財產(chǎn)，但只要夫妻一方未進(jìn)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，就不能認(rèn)定該方為該不動產(chǎn)的共有人，進(jìn)而不能對抗善意第三人，即排除了對夫妻共同財產(chǎn)中未登記為共有人一方的不動產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)。由此可見，夫妻共同財產(chǎn)制對不動產(chǎn)登記效力的影響主要有以下三個方面。
1.《婚姻法》規(guī)制下傳統(tǒng)的夫妻共有觀念和認(rèn)識對不動產(chǎn)登記效力及公信力的影響。
《婚姻法》自頒布施行至今已經(jīng)有60多年的歷史，1950年《婚姻法》規(guī)定實(shí)行一般共同制。1980年《婚姻法》在原來法律規(guī)定的基礎(chǔ)上把法定夫妻財產(chǎn)制由原來的一般共同制修改為婚后所得共同制，同時補(bǔ)充了夫妻約定財產(chǎn)制；2001年《婚姻法》在繼續(xù)保留婚后所得共同制、夫妻約定財產(chǎn)制的基礎(chǔ)上，對夫妻共有財產(chǎn)的范圍、夫妻共同財產(chǎn)的處理權(quán)以及夫妻特有財產(chǎn)等做了更加完善、合理的規(guī)定。從《婚姻法》發(fā)展的歷史，我們不難看出，《婚姻法》實(shí)施的幾十年間，雖然對相關(guān)的制度做過相應(yīng)修訂，但對夫妻共同財產(chǎn)制度的規(guī)定具有連貫性和一致性，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)無論登記或占有在夫或妻任何一方名下均屬于夫妻共同所有，處分夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)夫妻協(xié)商一致的法律意識已經(jīng)深入人心。物權(quán)法頒行后，因婚姻法與物權(quán)法規(guī)定的差異，因司法實(shí)踐部門適用法律的不一致，對于《物權(quán)法》只能依登記取得物權(quán)的認(rèn)識尚不統(tǒng)一，短時間內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)人們幾十年的固有觀念，這些都嚴(yán)重影響了不動產(chǎn)登記的效力及其公信力。事實(shí)上，一部成功的物權(quán)法，固然需要移植具有普適性的基本物權(quán)規(guī)則，但更需要立足于本國的現(xiàn)實(shí)體制、歷史文化、道德意識、傳統(tǒng)習(xí)慣等，考量的甚至不是理論體系的完美而主要是本國的國情。
2.《婚姻法》規(guī)制下夫妻共有不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀對不動產(chǎn)登記效力及公信力的影響。
受中國傳統(tǒng)習(xí)慣和婚姻法律制度的影響，家庭成員間獨(dú)立權(quán)利意識淡薄，配偶間不動產(chǎn)權(quán)屬登記多以一方的名義進(jìn)行。在物權(quán)法實(shí)施后，原來的這種登記狀態(tài)使得婚姻法規(guī)制下的夫妻共有財產(chǎn)制所確立的財產(chǎn)共有權(quán)處于了不確定的狀態(tài)，即未進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方權(quán)利的有無處于或然性的狀態(tài)，完全由進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方的意愿及善意第三人的權(quán)利所控制和左右，進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方擅自處分共有的不動產(chǎn)，以及第三人的善意取得成立的情形下，其財產(chǎn)所有權(quán)蕩然無存。而這種財產(chǎn)共有權(quán)利的喪失，既非權(quán)利人的錯誤認(rèn)識導(dǎo)致，也非權(quán)利人錯誤行為使然，完全是因?yàn)椤痘橐龇ā放c《物權(quán)法》法律規(guī)定的不一致，以致司法機(jī)關(guān)在處理同類糾紛時適用法律不統(tǒng)一造成。如果任由這種狀態(tài)自由發(fā)展，人們的不安全感會日益上升，勢必造成司法公信力的進(jìn)一步下降，更難以實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的公信力。
3.《婚姻法》規(guī)制下夫妻共同財產(chǎn)制規(guī)則的適用對不動產(chǎn)登記效力及公信力的影響
物權(quán)法頒行后，如因婚姻法與物權(quán)法規(guī)定的不一致，簡單地排除夫妻共同財產(chǎn)制規(guī)則的適用，勢必會因夫妻一方擅自處分夫妻共同財產(chǎn)而給另一方造成重大財產(chǎn)損失，而這種損失在婚姻關(guān)系存續(xù)期間又無法實(shí)現(xiàn)賠償，且因擅自處分夫妻共同財產(chǎn)多為惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，即使通過離婚訴訟也難以獲得賠償。反之，如果簡單地適用夫妻共同財產(chǎn)制規(guī)則，又會影響物權(quán)法的施行，無法使善意第三人的交易安全得到保障。如前所述，不動產(chǎn)登記的核心效力在于，不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力，經(jīng)過登記產(chǎn)生公示公信效應(yīng)，如果適用婚姻法對于不動產(chǎn)的處分必須取得夫妻一致意見的規(guī)則，物權(quán)法善意取得制度中判斷第三人善意的標(biāo)準(zhǔn)就會更加嚴(yán)格和復(fù)雜，判斷第三人受讓該不動產(chǎn)時是否善意，不僅要考證第三人對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否知情，還要對不動產(chǎn)登記簿記載之外的，夫妻是否達(dá)成—致意見進(jìn)行考證，這樣做的結(jié)果，不僅加重了第三人的舉證責(zé)任，而且徹底否定了不動產(chǎn)經(jīng)登記生效的法律效力，進(jìn)而對因登記生效而產(chǎn)生的公信力帶來消極影響。
二、婚姻家庭糾紛中商品房權(quán)屬認(rèn)定研究
如果法律對于如何處理某種糾紛有明確具體規(guī)定，自然直接適用。如果法律規(guī)定比較原則，依文意理解可能造成當(dāng)事人之間的利益失衡，則應(yīng)遵循基本法理，按照公平原則、分析立法本意，以平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。
（一）當(dāng)事人對房屋權(quán)屬或分割問題爭議的主要情形分析
離婚糾紛中，雙方當(dāng)事人對于房屋權(quán)屬或分割問題存在爭議的主要情形包括：
1.夫妻一方于婚前訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了全部購房款，但房屋所有權(quán)登記在婚后；
2.夫妻一方于婚后訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了全部購房款；
3.夫妻一方于婚前訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了部分購房款，并辦理貸款，婚后夫妻雙方用共有財產(chǎn)償還了部分貸款；
4.夫妻一方或雙方于婚后訂立購房合同，其中一方用其個人財產(chǎn)支付部分購房款，并辦理貸款，夫妻雙方用共有財產(chǎn)償還了部分貸款。（如圖所示）
圖1、
基于以上論述，以下逐一進(jìn)行分析：
1.夫妻一方于婚前訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了全部購房款，但房屋所有權(quán)登記在婚后。
此種情況下，如果房屋登記在出資一方的名下，從房屋價值來源看，完全是由一方的購房款轉(zhuǎn)化而來，且訂立購房合同時，雙方尚不具有夫妻身份關(guān)系。一般而言，不會有與另一方共同購房的意思，結(jié)合房屋所有權(quán)登記情況，更加說明了其自己一人成為房屋所有人的意愿。因此，房屋應(yīng)屬其個人財產(chǎn)。如果房屋所有權(quán)登記為夫妻二人，也只能出于購房人的意愿，在法律上應(yīng)理解為其愿將自己的權(quán)利讓渡部分給另一方，此時房屋應(yīng)為夫妻二人的共有財產(chǎn)。
2.夫妻一方于婚后訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了全部購房款。
此種情況下，合同訂立時，雙方已經(jīng)具有夫妻身份關(guān)系。從合同來看，雖然只有一方表達(dá)了購房意思，但由于夫妻之間存在復(fù)雜的身份及財產(chǎn)關(guān)系，購房究竟是簽約一方的個人意思還是雙方共同的意思，的確非常難以判斷?；谂c前述第一種情況相同的理由，如果房屋所有人登記為購房一方，房屋應(yīng)屬其個人財產(chǎn)；如果房屋所有人登記為夫妻雙方，房屋應(yīng)為夫妻共有財產(chǎn)。
3.夫妻一方于婚前訂立購房合同，且以其個人財產(chǎn)支付了部分購房款并辦理貸款，婚后夫妻雙方用共有財產(chǎn)償還了部分貸款，但房屋所有權(quán)登記在婚后。
（1）房屋所有權(quán)人登記為購房一方，此種情況下，從購房合同的角度看，是一方個人表示購房意思，雖然其原有個人財產(chǎn)不足以支付購房款，但其以個人名義向銀行貸款，從法律關(guān)系上看，仍是購房一方以個人財產(chǎn)支付了全部購房款，其在婚前已經(jīng)履行了支付購房款的義務(wù)，房屋出售人亦獲得了全部售房款，之后的債權(quán)債務(wù)關(guān)系主要存在于購房一方與發(fā)放貸款的銀行之間。因此，基于與前述相同的理由，如果房屋所有人登記為購房一方，房屋應(yīng)屬其個人財產(chǎn)。
確定了房屋屬購房一方的個人財產(chǎn)前提下，還需要解決婚后用夫妻財產(chǎn)償還貸款的問題。如前所述，購房款是獲得房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)支付的對價，購房一方雖支付了全部購房款，但之后有義務(wù)向銀行償還貸款，房屋是其個人財產(chǎn)，對銀行的債務(wù)也應(yīng)是其個人債務(wù)。夫妻另一方雖沒有支付購房款，但在婚后參與了償還貸款，這是其本不需要承擔(dān)的義務(wù)。因此，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
（2）房屋所有人登記為夫妻二人。同樣基于與前述相同的理由，該房屋應(yīng)屬夫妻雙方共有財產(chǎn)，但離婚分割該房屋時，應(yīng)注意一方用個人財產(chǎn)支付購房款的情節(jié)，考慮財產(chǎn)價值形態(tài)變化的客觀事實(shí)，個人財產(chǎn)支付部分應(yīng)計算增值，對以個人財產(chǎn)支付部分購房款的一方適當(dāng)多分房屋折價款或抵扣應(yīng)支付的房屋補(bǔ)償款。
4.夫妻一方于婚后訂立購房合同，以一方個人財產(chǎn)支付部分購房款，也用共有財產(chǎn)償還了部分貸款。
此種情況下，如前所述，從購房合同的角度難以判斷購房究竟是簽約一方的個人意思還是雙方共同的意思。但是從償還貸款來看，往往是夫妻共同的意思，因此，不論房屋所有人登記為簽約一方還是夫妻雙方，房屋應(yīng)屬夫妻共有財產(chǎn)。同樣需要注意的是，離婚分割房屋時，應(yīng)對以個人財產(chǎn)支付部分購房款的一方適當(dāng)多分房屋折價款或抵扣應(yīng)支付的房屋補(bǔ)償款。
綜上，可整理相關(guān)情況的處理方式如圖所示：
圖2
（二）離婚訴訟分割房產(chǎn)時涉及父母出資問題
1.所有權(quán)尚未登記的處理
子女離婚時，父母出資為子女購買的不動產(chǎn)所有權(quán)尚未進(jìn)行登記。此時，如何認(rèn)定該不動產(chǎn)的最終歸屬則應(yīng)區(qū)分該出資發(fā)生在婚前婚后而定。如一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對其子女一方的贈與。進(jìn)一步而言，不管該出資是否足以支付全部房款，都不影響其子女在房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。此時，受贈一方子女在婚前就取得房產(chǎn)的全部債權(quán)，該債權(quán)在離婚分割財產(chǎn)時認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。也即，受贈一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物—不動產(chǎn)的所有權(quán)。如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈與已方子女。相應(yīng)的，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的財產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。
2.父母請求返還出資的處理
現(xiàn)實(shí)生活中，由于父母與子女不和、子女離婚時父母為保全自己的購房出資等原因，經(jīng)常會出現(xiàn)在子女離婚時，父母請求返還購房出資的情形。父母請求返還購房出資所主張的基礎(chǔ)法律關(guān)系往往為借貸而非贈與。實(shí)踐中，對父母出資為子女購買房屋行為的法律性質(zhì)，應(yīng)著重把握以下幾個方面：
第一，應(yīng)尊重雙方意思自治。對父母出資購房行為的認(rèn)定原則上應(yīng)以父母的明確表示為準(zhǔn)。如果有證據(jù)足以證明父母與子女之間約定為贈與或者父母明確表示為贈與，就是贈與關(guān)系。
第二，對借貸關(guān)系是否成立應(yīng)嚴(yán)格遵循“誰主張，誰舉證”原則。在現(xiàn)實(shí)生活中，基于彼此間密切的人身財產(chǎn)關(guān)系，一方面，父母如對子女進(jìn)行資金借貸往往沒有借條等書面證據(jù)，另一方面，父母即便對子女出資是贈與性質(zhì)，也往往沒有明確的表示。此時應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任原則。父母出資行為性質(zhì)處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時，將出資為借貸這一事實(shí)的證明責(zé)任分配給父母一方比將出資為贈與的證明責(zé)任分配給子女一方更符合證明責(zé)任分配原則。
3.父母只為子女購買不動產(chǎn)支付部分出資的處理
在司法實(shí)踐中，還經(jīng)常發(fā)生的一種情形是父母只為子女購買不動產(chǎn)支付了部分價款（往往是首付款），
以子女名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下。
（1）如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個人財產(chǎn)，如果該不動產(chǎn)買賣合同也簽訂在子女結(jié)婚前，則可適用婚姻法解釋（三）第10條規(guī)定進(jìn)行處理。
（2）如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。在具體分割訴爭不動產(chǎn)時，可對出資父母的子女一方予以適當(dāng)多分。
三、婚姻家庭領(lǐng)域中“房改房”權(quán)屬確認(rèn)及分割問題
（一）關(guān)于對房改房分割存在的爭議
房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋。此類房屋是指國家投資建設(shè)并由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的房屋（直管公房）和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、國有企業(yè)事業(yè)單位投資建設(shè)并自行管理的房屋（自管公房）以及集體企業(yè)投資建設(shè)并自行管理的房屋。按照國家房改政策的有關(guān)規(guī)定，房改房的出售有市場價、成本價、標(biāo)準(zhǔn)價，由于在購買和出售上還有許多政策性規(guī)定，住房制度改革政策的復(fù)雜多樣性，使得房屋所有權(quán)缺乏足夠的明細(xì)度，這些都增加了離婚財產(chǎn)分割中，對房屋權(quán)屬認(rèn)定存在相當(dāng)?shù)碾y度和爭議。實(shí)踐中，關(guān)于房改房的分割存在以下幾種觀點(diǎn)：
（1）完全按照房產(chǎn)證的取得時間來決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。我國婚姻法第17條及婚二解釋第19條之規(guī)定“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)”。此觀點(diǎn)的本質(zhì)是完全按照房產(chǎn)證的取得時間來決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此觀點(diǎn)具有相當(dāng)?shù)拇硇?，也是在夫妻財產(chǎn)認(rèn)定上機(jī)械照搬“婚內(nèi)所得共同制”而得出的必然結(jié)論。此觀點(diǎn)弊端主要在于：如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分“房改房”是婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對一方顯示公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實(shí)際交付的時間往往不同步，許多購房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。而物權(quán)公示原則是為交易服務(wù)的，也可以說是一項(xiàng)市場規(guī)則；如果財產(chǎn)不交易，則不需要公示。也就是說不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)取得了購房合同中購房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財產(chǎn)時將房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。
（2）完全按照購房款來源決定“房改房”權(quán)屬
認(rèn)為“婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房又分為兩種情形：一、夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買婚前承租的共有房屋或婚后承租的共有房屋；二、夫妻雙方以共同財產(chǎn)出資購買婚前承租的共有房屋或者婚后承租的共有房屋”基本觀點(diǎn)是，以個人財產(chǎn)購買的房改房就是個人財產(chǎn)，以夫妻共同財產(chǎn)購買的就是夫妻共同財產(chǎn)。
這種觀點(diǎn)的弊端在于：忽視了“房改房”是特定歷史時期的產(chǎn)物，其本身帶著一定的國家政策屬性，其出售和價格的計算均受國家政策的調(diào)整。不同于普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級等因素確定的，相對于市場價有很大的優(yōu)惠。當(dāng)事人為購房出資只是取得房屋所有權(quán)的一個方面，但絕不是最重要的方面。因?yàn)樵摰土膬r格對于取得房屋產(chǎn)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果一方在婚后稍有出資就可以主張產(chǎn)權(quán)，而完全不考慮諸如是否享受了其包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的其他優(yōu)惠，這些證明其在購房中同樣享受了房改福利的因素，只能導(dǎo)致極其不公平的結(jié)果。
通過以上分析我們知道，“房改房”的分割必須考慮“房改房”本身作為特定歷史時期產(chǎn)物的特點(diǎn)。既不能簡單依據(jù)房產(chǎn)證的取得時間，也不能僅僅根據(jù)是否有出資來對產(chǎn)權(quán)做出簡單的判斷。
（二）房改房在婚姻家庭糾紛中的分配原則
實(shí)際生活中，城鎮(zhèn)居民購買的房改房主要有兩種情形：一種是按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋；另一種是按照房改政策購買尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋。
1.按房改政策購買并已取得所有權(quán)的房屋的處理。
根據(jù)房改政策，職工購買公有房屋實(shí)行市場價、成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)行市場，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。按房改政策購買并已取得所有權(quán)的房屋就是指以市場價和成本價購買的房改房。其中又區(qū)分為個人婚前購買的房改房和婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房。由我國國情所決定，房改房在出售前基本上是由本單位職工以低租金承租的公有房屋，當(dāng)事人婚前購買的房改房是當(dāng)事人一方婚前個人財產(chǎn)出資購買其所承租的公有房屋，對此類房屋，根據(jù)婚姻法第18條規(guī)定的夫妻特有財產(chǎn)制，一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)，除當(dāng)事人另有約定外，離婚時不得作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割處理。最高人民法院1993年11月3日公布的關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見所規(guī)定的；“一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生活資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)”不再適用。
婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房又分為兩種情況：第一種是夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；第二種是夫妻以共同財產(chǎn)購買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋。
首先，對婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買公有房屋的權(quán)屬認(rèn)定。
對夫妻一方以個人財產(chǎn)購買婚前承租或婚后承租的公有房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，該房屋應(yīng)視為個人所有，如果房屋權(quán)屬登記在夫妻名下的，就應(yīng)視為夫妻共同共有。如果夫妻一方以個人財產(chǎn)購買婚前或婚后承租的公有房屋權(quán)屬登記在夫妻雙方名下的，就應(yīng)視為夫妻共同所有。根據(jù)婚姻法確定的約定財產(chǎn)制原則，夫妻之間可以就婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)約定歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。在夫妻一方將以其個人財產(chǎn)購買的房屋權(quán)屬登記在夫妻雙方名下時，按照不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示原則，該房屋的所有權(quán)主體就是夫妻雙方，房屋為夫妻共同所有，這也可視為是夫妻雙方對婚前財產(chǎn)及婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)所作的約定。
其次，對夫妻以共同財產(chǎn)出資購買由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋的權(quán)屬認(rèn)定。
根據(jù)婚姻法所確立的法定共同財產(chǎn)制原則，在對婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方或者雙方以共同財產(chǎn)購買的財物的權(quán)屬認(rèn)定上，除當(dāng)事人另有約定外，明確為屬于夫妻共同所有。對夫妻一方婚前承租的房屋，盡管該房屋是所在單位出租給其個人居住，個人享有相應(yīng)的福利性待遇，但終究尚未取得房屋所有權(quán)，只要該承租房屋是婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買，即使權(quán)屬登記證書記載的權(quán)利主體為承租一方，該房屋仍應(yīng)認(rèn)定為共同財產(chǎn)。房屋權(quán)屬登記證書記載的權(quán)利主體是夫妻雙方的，夫妻雙方為共同所有權(quán)人。夫妻一方以房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為其個人為由主張?jiān)摲课轂閭€人財產(chǎn)的，需舉證證明該房屋是婚前個人財產(chǎn)，或者是以其個人財產(chǎn)購買，或者雙方有明確約定屬于其個人所有，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的共同財產(chǎn)。
婚姻法解釋（二）第19條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，就是基于此種原因作出的解釋性規(guī)定。
2.尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理。
其中又可以包括兩種情況：一是離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權(quán)；二是離婚時夫妻雙方取得房屋所有權(quán)只是部分所有權(quán)，不是完全所有權(quán)，這主要是指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的共有房屋。根據(jù)民法通則關(guān)于所有權(quán)的規(guī)定和婚姻法關(guān)于夫妻共有財產(chǎn)的規(guī)定，尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋，無論是在締結(jié)婚姻之前，或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，既不屬于夫妻個人財產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財產(chǎn)，因此，即使當(dāng)事人對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出約定，該約定也不發(fā)生法律效力。人民法院在審理離婚訴訟時，也不能就雙方當(dāng)事人提出的房屋所有權(quán)屬和分割請求進(jìn)行判決。只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權(quán)后，才可向人民法院就房屋所有權(quán)的歸屬和分割提起訴訟。夫妻雙方對以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋不享有完全所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)，這類房屋也就是通常所說的“部分產(chǎn)權(quán)房屋”。
當(dāng)然，雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述問題無法達(dá)成一致意見，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判決，而不能對房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。最高院婚姻法解釋（二）第21條規(guī)定，離婚時尚未取得或者尚未完全取得所有權(quán)，當(dāng)事人協(xié)商不成的，人民法院進(jìn)行財產(chǎn)分割時不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用；前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，當(dāng)事人如果有爭議，可以另行向人民法院提起訴訟。
3.關(guān)于房改房的具體分割處理問題。
對夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個人名下的房屋，盡管該房屋為個人所有，但由于購買的承租房屋為實(shí)行房改政策的房屋，該房屋的出售及其價格的計算都受到國家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財產(chǎn)分割處理此類房屋時還要進(jìn)行特殊處理。按照國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素?？梢?，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理對另一方顯屬不公。因此分割處理此類房屋時，可在認(rèn)定房屋為個人財產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價格中的福利政策具體化，給對方相應(yīng)的補(bǔ)償。
對于夫妻共同所有房屋，在分割時應(yīng)當(dāng)按照婚姻法、婦女權(quán)益保障法的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對婦女兒童權(quán)益的保護(hù)。對審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利政策下房屋的價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高院婚姻法解釋（二）區(qū)別三種情況分別做出了明確的處理規(guī)定：（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的，競價取得，由出價高的一方取得房屋的所有權(quán)，同時由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償；（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評估機(jī)構(gòu)對房屋按市場價格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請將房屋拍賣，就所得價款進(jìn)行分割。
(三)在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)
1.案例簡述
案例一：2014年3月，王某作為原告將其兄弟姐妹起訴至法院，持其父所留遺囑要求繼承其父于2001年所購位于北京市朝陽區(qū)的自管公房，王某之兄弟姐妹均表示涉訴房屋為父母遺產(chǎn)，應(yīng)依法予以繼承。經(jīng)審理查明，王某之父與王某之母共育有六名子女，王母于1999年去世，王父于2009年去世，2001年王父購買一自管公房并登記在王父名下，涉訴公房為上世紀(jì)八十年代拆遷安置給王父與王母的公房。2007年，王父立有遺囑，表示該房屋由王某繼承。雙方認(rèn)可，王母去世后，其部分遺產(chǎn)并未分割。
案例二：2014年8月，祁大、祁二、祁三起訴至法院稱：祁父與祁母婚后共生育有七個兒子，祁父于1976年去世，祁母于2013年7月8日去世。祁父與祁母生前共有一處位于北京市朝陽區(qū)自管公房?，F(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)祁某等人對該房屋享有繼承份額。其余子女辯稱涉訴房屋并非祁父祁母共有而是祁母于1998年通過公租房的形式承租下來，2004年以優(yōu)惠成本價購得的，現(xiàn)祁母留有遺囑，將房屋交由祁四繼承。法院經(jīng)審理查明祁父與祁母共育有七名子女。祁父于1976年因死亡注銷戶口，祁母于2013年去世。涉訴房屋登記在祁母名下。該房屋系2004年祁母購得自有公房。2009年祁母留有公證遺囑，將涉訴房屋留給祁四繼承。
2.在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的處理原則
對此問題最高人民法院經(jīng)研究認(rèn)為：此問題不能簡單的下結(jié)論，而應(yīng)根據(jù)不同的情況，區(qū)別對待。（最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函，該復(fù)函雖因與現(xiàn)行房改政策不符而廢止，但針對歷史遺留問題，處理該類案件仍需考慮該復(fù)函的精神）
（1）夫妻一方死亡后，如果繼承已經(jīng)發(fā)生，遺產(chǎn)已經(jīng)分割完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是一種政策性的補(bǔ)貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益；
（2）如果夫妻一方死亡后，遺產(chǎn)沒有進(jìn)行分割，公有住房是用夫妻共同的積蓄購買的，該住房應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)；但如果死亡一方死亡時間過長（如5年以上），應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是健在一方的個人所得，以此確認(rèn)是共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)。如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購住房只是共同積蓄的轉(zhuǎn)化形態(tài)，仍應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。
3.案例處理結(jié)果
案例1：
涉訴房屋應(yīng)視為王父與王母的夫妻共同財產(chǎn)。理由主要為：
第一，涉訴房屋屬于房改房性質(zhì)。該房屋系王父以成本價加個人優(yōu)惠條件購買的自管公有住宅樓房，故涉訴房屋在性質(zhì)上屬于通常所稱的房改房，是享受國家房改政策的住宅。按照我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房系以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次優(yōu)惠。結(jié)合涉訴房屋系上世紀(jì)八十年代拆遷安置而來的情節(jié)，可以推知，夫妻雙方對符合房改政策的公有住宅均享有可期待的財產(chǎn)權(quán)益，如果在條件成就、該財產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)時，因夫妻一方的死亡而自然剝奪其生前預(yù)期可得但尚未實(shí)現(xiàn)的財產(chǎn)權(quán)益，將導(dǎo)致對死亡一方的繼承人不公平。據(jù)此，對于房改房所有權(quán)的認(rèn)定，不宜因房屋于夫妻一方死亡后購買而直接認(rèn)定該房屋歸健在一方個人所有，應(yīng)結(jié)合家庭情況、房屋政策、房產(chǎn)來源等案情綜合判斷。
第二，購房款來源于夫妻共同積蓄。雙方當(dāng)事人均確認(rèn)王母死亡后，其遺產(chǎn)至今尚未分割。王父支付涉訴房屋購房款時年事已高，且距離王母死亡僅三年有余。在雙方當(dāng)事人均未提舉證據(jù)證明購房款系王父一方個人財產(chǎn)的情況下，應(yīng)推定王父購房款來源于其與王母的共同積蓄。某種意義上講，涉訴房屋為王父與王母共同積蓄、共享房改政策優(yōu)惠的財產(chǎn)轉(zhuǎn)化形態(tài)，故依法、依情理應(yīng)視為王父、王母夫妻共同財產(chǎn)。其他繼承人應(yīng)享受部分份額利益。
案例2：
涉訴房屋應(yīng)為祁母個人財產(chǎn)。理由如下：
祁某等人上訴雖稱祁母購房時使用了祁父的工齡，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。但是優(yōu)惠購房時的工齡優(yōu)惠屬于國家的優(yōu)惠政策，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，并不屬于祁父的個人遺產(chǎn)范圍。對“房改房”的財產(chǎn)屬性的界定，不宜簡單定論，而應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對待。本案中，祁父于1976年去世，祁母于2004年以優(yōu)惠價購買該“房改房”，未有證據(jù)顯示購房款是祁父、祁母的夫妻共同財產(chǎn)，故該房宜界定為祁母的個人財產(chǎn)。故應(yīng)依據(jù)祁母遺囑確認(rèn)房產(chǎn)歸屬。
