房產(chǎn)網(wǎng)簽指的是您和房屋銷售商簽訂完合同后到房地產(chǎn)局進(jìn)行備案再公布在網(wǎng)上，您以后就可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上查詢房屋的信息。
它最主要的目的是為了讓房地產(chǎn)的交易變得更透明化避免出現(xiàn)房屋銷售商“一房多賣”的現(xiàn)象。
購買房產(chǎn)后，簽訂網(wǎng)簽合同，但沒有取得房屋登記時，業(yè)主形式上并沒有取得房屋的所有權(quán)，在此時你要強(qiáng)制執(zhí)行該業(yè)主的財產(chǎn)，那么業(yè)主的網(wǎng)簽房能不能被法院強(qiáng)制執(zhí)行呢？
房屋開發(fā)商能不能以自己的所有權(quán)來對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行呢？筆者認(rèn)為當(dāng)滿足條件時可以強(qiáng)制執(zhí)行，房屋開發(fā)商不能對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
業(yè)主雖未取得房產(chǎn)登記，但若已經(jīng)支付全部購房款，并實際占有該房產(chǎn)，且未能辦理房產(chǎn)登記是非業(yè)主原因?qū)е碌?，那么，業(yè)主取得該房產(chǎn)的實際物權(quán)。
1、為了保證事實物權(quán)人的權(quán)益，執(zhí)行規(guī)定中排除了登記的產(chǎn)權(quán)人對抗強(qiáng)制執(zhí)行。
從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行規(guī)定）第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
以及《執(zhí)行規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。以上規(guī)定，可以看出，立法者在確定以上規(guī)則時，充分考慮到了事實物權(quán)人的合法權(quán)益，即符合上述條件的買受人享有事實物權(quán)，而作為出賣人的不動產(chǎn)登記權(quán)人不能以登記對抗買受人的事實物權(quán)。
一、從另一個角度來說，事實物權(quán)才是真實的物權(quán)，且符合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”的規(guī)定，可以看出，不動產(chǎn)所有權(quán)并不是一定依據(jù)不動產(chǎn)登記的，在有相反證據(jù)足以推翻登記的情形下，仍以實際權(quán)利人為準(zhǔn)。
在本案中，被告有足夠的證據(jù)證明業(yè)主已經(jīng)付清全部價款、實際占有房屋、非因自身原因?qū)е聸]有辦理房屋所有權(quán)登記，以上證據(jù)均表明業(yè)主為該房產(chǎn)的實際權(quán)利人。業(yè)主享有的事實物權(quán)作為真實的物權(quán)權(quán)利理應(yīng)得到保護(hù)。
二、雖該房產(chǎn)登記在開發(fā)商名下，但是業(yè)主享有該房產(chǎn)的事實物權(quán)人，開發(fā)商的權(quán)利不能排除對該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
我國《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的公示公信原則為登記，但是也規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的例外情形，即由足夠證據(jù)登記錯誤時，可以事實物權(quán)為準(zhǔn)。
本案中，雖該房產(chǎn)登記于開發(fā)商名下，但是被告本案的證據(jù)足以證明，業(yè)主對該房產(chǎn)享有事實物權(quán)。根據(jù)一物一權(quán)原則，不能認(rèn)定開發(fā)商享有該房產(chǎn)的所有權(quán)。
從另一個角度說，本案調(diào)查重點(diǎn)不是開發(fā)商是否享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，而是在業(yè)主對該房產(chǎn)享有事實物權(quán)的情況下，開發(fā)商的權(quán)利是否能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。
顯然，不論是根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》還是根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主的事實物權(quán)更應(yīng)該得到肯定。
三、法院查封業(yè)主網(wǎng)簽的房產(chǎn)符合法律規(guī)定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知》第二條的規(guī)定：
“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》。
暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。
不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)?！?/p>
顯然，法律是允許法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下的網(wǎng)簽房的。因此，法院查封了業(yè)主網(wǎng)簽的房產(chǎn)并不違反法律規(guī)定。
作者：娜娜 歡迎在下面留言交流
