正祥花園小區(qū)多處地方需要維修（資料圖）
昨日，福州市房管局相關(guān)人員表示，作為維修資金的催繳及管理部門，他們對催繳維修資金“心有余而力不足”。原因在于房屋驗(yàn)收權(quán)沒了，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放權(quán)也剝離了，房管局對開發(fā)商缺乏約束力。
根據(jù)規(guī)定，福州從1997年1月1日至2003年8月31日辦理《商品房預(yù)售許可證》的房屋，由開發(fā)商繳納維修資金。但是由于地方法規(guī)與部委的部門規(guī)章起沖突，以及歷史遺留等原因，目前仍有400多家企業(yè)沒有繳這筆錢，涉及的小區(qū)達(dá)2000多個。
經(jīng)過10多年，這些房屋及公共設(shè)施存在不同程度的破損，但由于沒有專項(xiàng)維修資金，存在很大的安全隱患。
福州2000多個舊小區(qū)沒有維修資金沒錢更新設(shè)備
據(jù)了解，開發(fā)商移交房子后，大多對公共設(shè)施只保修3年。2000年左右移交的房子，經(jīng)過10多年的時(shí)間，很多公共設(shè)備均已破損，有些需要維修保養(yǎng)，有些則需要更換。但是，因?yàn)闆]有維修資金，仍在超年限運(yùn)轉(zhuǎn)，隨時(shí)可能發(fā)生意外。
在福州倉山正祥小區(qū)，前后鐵門經(jīng)過常年的日曬雨淋，早已銹跡斑斑，基本喪失了防盜功能。該小區(qū)業(yè)委會成員老嚴(yán)說，這樣的鐵門很容易被折斷，根本防不住賊。小區(qū)里的房子墻壁、配電房、監(jiān)控、路燈等也要維修，但是沒有維修資金。
同為正祥公司早期開發(fā)的萬升小區(qū)，大多公共設(shè)備也已破敗，需要進(jìn)行維修更換。而萬升小區(qū)業(yè)委會林主任近日到福州市房產(chǎn)登記交易中心查詢，發(fā)現(xiàn)萬升小區(qū)只有5萬多元維修資金。而按正常計(jì)算，應(yīng)該有260多萬元。目前，該小區(qū)業(yè)委會也正在正祥公司交涉。
那么，2000年左右移交、開發(fā)商沒有繳納維修資金的小區(qū)，福州市大概會有多少呢？
根媒體報(bào)道，福州市房管局2006年曾統(tǒng)計(jì)過，1997年至2003年9月，只有300多個小區(qū)的開發(fā)商繳納了專項(xiàng)維修基金，占所建小區(qū)總數(shù)的10%左右，這還不包括少繳的比例。按這種算法，2006年有2700多個小區(qū)沒有繳維修基金。
福州市房管局相關(guān)人員曾表示，他們在2012年和2014年兩次向欠繳專項(xiàng)維修資金的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行集中催繳，只有少部分企業(yè)補(bǔ)交了錢。
那么，到目前為止，福州到底有多少小區(qū)沒有維修資金？總共涉及多少億的金額？以及牽涉到多少戶業(yè)主呢？
經(jīng)過協(xié)調(diào)，福州市房管局指定福州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦公室主任仇艷凱接受東南快報(bào)記者采訪。昨日，仇艷凱表示辦公室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需要時(shí)間，數(shù)據(jù)出來第一時(shí)間與記者約時(shí)間采訪。
福州市房管局：驗(yàn)收權(quán)和發(fā)證權(quán)喪失無力約束開發(fā)商
據(jù)福州房屋專項(xiàng)維修資金辦公室相關(guān)人員介紹，除了發(fā)函催繳維修資金外，他們還會向福州市房產(chǎn)交易登記中心、市建委、規(guī)劃部門發(fā)函等，希望協(xié)助督促房地產(chǎn)企業(yè)繳納維修資金。
福州市房管局辦公室相關(guān)人士稱，根據(jù)福州市政府文件以及相關(guān)法規(guī)，規(guī)定由福州市房管局催繳和管理，但是催繳到什么程度，沒有明確規(guī)定。物業(yè)專項(xiàng)維修資金，所有權(quán)屬于業(yè)主的，他們只是幫業(yè)主代管。
該人士還表示，房管局對房地產(chǎn)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，也沒有行政處罰權(quán)，“只有物業(yè)服務(wù)公司挪用業(yè)主的維修資金，房管局才能對其進(jìn)行行政處罰權(quán)”。
作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的催繳及管理單位，福州市房管局為何顯得如此力不從心呢？
據(jù)了解，根據(jù)1997年1月1日起實(shí)施的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，新建住宅小區(qū)專項(xiàng)維修基金由開發(fā)商繳交。專項(xiàng)維修基金（維修資金）由開發(fā)商在移交物業(yè)管理前，按其建設(shè)總投資額2%撥付，并由市房管局監(jiān)督開發(fā)商按時(shí)存入銀行賬戶。
據(jù)知情人士介紹，當(dāng)時(shí)福州房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但是沒有幾家開發(fā)商自覺繳交專項(xiàng)維修基金。對此，福州市房管局采取措施，開發(fā)商不繳維修基金，便不在工程竣工綜合驗(yàn)收上簽字，也不發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。
在這種情況下，一些開發(fā)商繳交了專項(xiàng)維修基金。但是不久，1998年國家建設(shè)部、財(cái)政部頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，規(guī)定專項(xiàng)維修基金由業(yè)主繳。之后，基本上沒有開發(fā)商繳納維修基金了。
據(jù)福州房管局一位姓阮的領(lǐng)導(dǎo)表示，1999年前后，福州市政府進(jìn)行精簡行政審批權(quán)，福州市建委將房管局排除在房屋工程綜合驗(yàn)收的名單外。2002年前后，福州市房產(chǎn)交易登記中心成立，將發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的職能剝離出去。
這兩項(xiàng)變動，讓福州房管局對開發(fā)商的約束力基本喪失。于是，大部分開發(fā)商可以毫無顧忌地拖欠專項(xiàng)維修基金。
業(yè)主告開發(fā)商討要維修資金已有成功案例
據(jù)福州房屋專項(xiàng)維修資金辦公室相關(guān)人員表示，他們沒有執(zhí)法權(quán)，能做的主要三點(diǎn)，一是繼續(xù)發(fā)催繳通知，督促房地產(chǎn)公司繳納物業(yè)專項(xiàng)資金；二是請求相關(guān)部門，協(xié)助催繳企業(yè)交維修資金；三是引導(dǎo)業(yè)主通過法律途徑，維護(hù)自己的合法權(quán)益。目前已有業(yè)主告贏開發(fā)商的案例。
據(jù)了解，2005年初，藍(lán)山四季小區(qū)業(yè)主將開發(fā)商告上法庭，要求法院判決開發(fā)商繳交300多萬元專項(xiàng)維修基金，訴求獲得福州市中院的支持。
在“閩都嘉源維修基金案”中，鼓樓區(qū)法院一審認(rèn)為，地方性法規(guī)與國家部門規(guī)章不盡相同，且《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已于2005年1月1日廢止，因此判決閩都嘉源168戶業(yè)主敗訴。
不過，福州市中院二審認(rèn)為，《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》屬于地方性法規(guī)，其效力高于由建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的一般規(guī)范性文件《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，判決開發(fā)商支付170萬元維修基金。
據(jù)了解，《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》目前均已廢止。2008年2月1日起，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，2008年2月1日前已售商品房未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。
但是，一些欠繳維修資金的房地產(chǎn)企業(yè)，有些還在開發(fā)樓盤，有些已搬離福州，甚至注銷了。這些被欠繳維修資金的業(yè)主們，不知道該怎么辦。
