什么是美國夢？
這個詞最早出現(xiàn)在詹姆斯·亞當(dāng)斯1931年寫的《美國史詩》這本書中。他寫道：“美國夢是指渴望生活在能夠讓人們生活豐裕富足的熱土上，每個人都有機(jī)會實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值?！?/strong>
過去五年，美國人口增加了超過1000萬人。他們?nèi)チ四膬海?/p>
搞清楚這一千多萬人，投入了哪些城市的懷抱，便能發(fā)現(xiàn)未來美國的機(jī)遇之城。
答案是東部和南部的沿海城市，比如德州、佛羅里達(dá)州。而那些人口持續(xù)大量增長的城市，最近兩年的房價(jià)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全美平均水平。
人與錢，永遠(yuǎn)都是最重要的資源。人到哪里，就為哪里帶來活力和需求。
01
從“鐵銹地帶”到“陽光地帶”
紅色為鐵銹地帶
美國人口普查局公布了最新的人口預(yù)測數(shù)據(jù)，紐約、芝加哥等都會地區(qū)的人口持續(xù)減少，而與之相比，佛州等地的人口出現(xiàn)增長。
這也揭示出當(dāng)前美國人從北往南、從東往西的“搬家”潮流：從包括全國最大都會區(qū)的“鐵銹地帶”和東北部，搬到“太陽地帶”和西岸。
太陽地帶
大約10年前結(jié)束的經(jīng)濟(jì)衰退造成工作機(jī)會銳減，人們生活也不寬裕，搬家的可能性大大減少。但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，更多人經(jīng)濟(jì)有了保障，有能力為自己尋求更滿意的居住地。
影響房產(chǎn)市場長期發(fā)展的因素有很多，最重要的一個因素是人口。比起人口自然增長的緩慢，遷移才是一個城市人口增長的主要動力。往往通過人口遷移城市的傾向性，我們能夠發(fā)現(xiàn)那些真正吸引人口前來定居的城市。
新人口帶來的住房需求，為城市未來的房產(chǎn)市場發(fā)展奠定了夯實(shí)的基礎(chǔ)，這是許多投資者需要重點(diǎn)關(guān)注的方向。
02
這些城市成了“吸金大戶”
美國大都市依然是人口“磁鐵”，但二線城市正在趕上。
一個城市的靈魂，便是人和錢。而只有源源不斷流入的人口，才能盤活這個城市集聚的資金，這是資本逐利的規(guī)律導(dǎo)向。有人口紅利的地方，資本才有升值的空間。
過去五年時間里，人口凈增超過10萬人的，在美國就屬人口大城了。美國生育率低已是事實(shí)，因此城市人口增長更多源于人口流動，也就是大家用腳投票后的結(jié)果。
在全美“下海潮”中，美國人口從非沿海區(qū)域流向沿海區(qū)域，又在沿海區(qū)域中選擇了核心城市。
休斯頓作為德州第一大城市，過去五年人口增長了17.1萬，僅次于紐約市。而華人第一大聚集地洛杉磯，從2011年到2016年人口凈增15萬，目前人口為230.3萬。
再看看這些年人口增長超過5萬的城市有17座，其中不乏某些美國二線城市的身影。比如奧斯汀、達(dá)拉斯、沃斯堡、西雅圖、丹佛、圣地亞哥等等。
03
數(shù)據(jù)不會說話，“德州”正在贏得一切
人口即需求，在房地產(chǎn)界流傳的一則金句：短期看政策，中期看供需，長期看人口。
在上圖中，2018年美國人口凈流出最大的10個都市圈幾乎都是東西海岸的經(jīng)濟(jì)中心，包括舊金山、圣何塞、紐約、邁阿密這些房價(jià)中位數(shù)非常高的大型城市。
紐約的人口凈流出排在第二，緊隨其后的是舊金山，圣何塞和華盛頓。與之相比，達(dá)拉斯、鳳凰城，來克蘭以及拉斯維加斯等美國中西部以及南部的城市人口流入均排在前列。
德州去年仍然是增長最快的地區(qū)之一。2010年以來，全美10個增長最快的郡里有4個都是德州貢獻(xiàn)的，而其中3個都位于圣安東尼奧和奧斯汀之間，還有一個在休斯頓西南郊的本德堡(Fort Bend)，這四個郡一共增加了32萬人口。
而從新增居民數(shù)量來看，全美新增人口最多的10個郡里，更是9個都來自太陽帶，比如德州、亞利桑那、加州、內(nèi)華達(dá)、佛州。只有一個例外是西雅圖，當(dāng)?shù)氐目萍紭I(yè)發(fā)展帶來了近50萬居民。
在人口流動之間，比較顯著的特點(diǎn)是大多數(shù)潛在買家選擇新的地區(qū)時主要是偏向于距離相隔不遠(yuǎn)、生活成本低的城市。
當(dāng)然相鄰的城市那么多，偏偏德州能夠脫穎而出，和近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，就業(yè)機(jī)會多也是密不可分，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)才能決定上層建筑。
德州的GDP在2015年是1.639萬億美元，在美國排第二。
世界財(cái)富500強(qiáng)的全球總部有54家在德州，這也是美國第二大500強(qiáng)總部的聚集州，僅次于紐約州。德州的面積僅次于阿拉斯加的第二大州，它的資源豐富，傳統(tǒng)上是石油起家，腹地遼闊，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁很足。
德州的經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)上是能源和石油起家，但是從20世紀(jì)中期開始，德州產(chǎn)業(yè)開始多元化發(fā)展，包括電子計(jì)算機(jī)航空航天生物化學(xué)等都有一個均衡的發(fā)展。
根據(jù)由美國國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會管理的房地產(chǎn)搜索網(wǎng)站Realtor.com的最新研究，全美房價(jià)升幅最大的五個都市中有四個都是德克薩斯州都市，這五個都市分別是奧斯汀、丹佛、達(dá)拉斯、圣安東尼奧和休斯頓。
從前多數(shù)外國移民都偏愛紐約、洛杉磯等地，但現(xiàn)在有更多移民選擇休斯頓、達(dá)拉斯等郊區(qū)。
從房產(chǎn)投資者的角度來看，千人千面，每個人的資產(chǎn)情況都不一樣。不是所有房產(chǎn)投資者一頭扎進(jìn)紐約、舊金山都能夠獲得最好的投資收益。一味追逐熱門的購房城市，不如依據(jù)科學(xué)的數(shù)據(jù)，尋找更合適自己的城市來投資，不僅置業(yè)資金投入較少，投資回報(bào)也更具保障。
