在競爭日趨激烈和盈利連年走低的背景下，國內(nèi)的酒店集團(tuán)紛紛在產(chǎn)品線上尋求擴(kuò)張，意圖發(fā)掘出新的盈利增長點。國內(nèi)某些連鎖酒店品牌正在考慮涉足長租公寓市場。
在競爭日趨激烈和盈利連年走低的背景下，國內(nèi)的酒店集團(tuán)紛紛在產(chǎn)品線上尋求擴(kuò)張，意圖發(fā)掘出新的盈利增長點。不過，縱觀各酒店集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張方向——產(chǎn)品線往中高端或低端的品牌延伸，但并未走出酒店的業(yè)務(wù)范疇。
近日，國內(nèi)某些連鎖酒店品牌正在考慮涉足長租公寓市場，其中包括運(yùn)營布丁酒店品牌的住友酒店集團(tuán)。住友酒店副總裁章蔚向記者證實了此消息。不過，章蔚表示，布丁的長租公寓產(chǎn)品還處于產(chǎn)品的前期研發(fā)階段，具體的產(chǎn)品形態(tài)不方便透露，但產(chǎn)品的人群定位針對的是布丁酒店原有的年輕客群。
章蔚說：“我們的長租產(chǎn)品不過是為了滿足我們的年輕客人不同的居住場景，當(dāng)他外出旅行的時候住布丁酒店;當(dāng)他在工作生活的城市時，就住布丁的公寓?！本频昱c長租公寓雖然同屬居住產(chǎn)品，但是兩者運(yùn)營模式相差甚遠(yuǎn)。布丁這個跨界，不可謂不大。
長租酒店在國外被稱作Extended Stay Lodging，最早起源于美國，他們?yōu)樯虅?wù)旅行者提供民居式的酒店公寓服務(wù)，房間內(nèi)配備廚房和洗衣機(jī)。洲際酒店旗下的Staybridge Suites、萬豪酒店旗下的Residence Inn、希爾頓酒店旗下的Homewood Suites、凱悅酒店旗下的Summerfield Suites等都是高端長租公寓的領(lǐng)先者。而在亞洲，新加坡的雅詩閣(Ascott)、輝盛 (Fraser)則是這一市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌，并在亞洲主要城市都有物業(yè)運(yùn)營。
而在國內(nèi)長租公寓市場，上述的國際酒店品牌還幾乎沒有布局，北上廣深的高端市場則基本被雅詩閣、輝盛閣所控制，而上海的優(yōu)帕克、廣州的私享家等品牌則在部分城市的中端市場占有一定的份額，它們同時涉足短住和長租領(lǐng)域，已在此領(lǐng)域耕耘近十年;但在低端市場，還未出現(xiàn)有影響力的品牌。不過，目前眾多地產(chǎn)、金融資本通過投資創(chuàng)業(yè)公司正在涉足這個領(lǐng)域。
租房市場痛點：資源錯配
劉翔于2012年初在成都創(chuàng)立優(yōu)客逸家，為都市白領(lǐng)提供長租公寓產(chǎn)品。在這之前，他已經(jīng)在旅游電商領(lǐng)域打滾了快十年?？缃绲慕?jīng)歷，使他做長租公寓的產(chǎn)品時參考了互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品思維。優(yōu)客逸家的發(fā)展速度也很快，據(jù)他透露，目前優(yōu)客逸家在成都已擁有2000套房源，在武漢擁有近300套房源。
劉翔認(rèn)為，長租品牌公寓跟當(dāng)年快捷連鎖酒店萌發(fā)的大背景是一樣的——市場需求特別旺盛，但市場供給特別緊缺。缺的不是房子，而是缺少有標(biāo)準(zhǔn)、有品牌、有附加服務(wù)，能更好滿足都市白領(lǐng)需求的居住產(chǎn)品。
“從供應(yīng)端看，中國已經(jīng)到了以房屋存量為主的后房產(chǎn)時代，全國的平均空置率接近30%。高空置率所產(chǎn)生的大量房源，主要都是流向租賃市場。但這些房屋相當(dāng)部分是三房或三房以上的大戶型。而在需求端，套房整租的租客不多，超過70%的租賃需求都是20~30歲人群，尤其是20~25歲，他們不需要那么大的居住面積，其收入水平也支付不起整套房的租金，他們的真正需求是合租或單間求租?！眲⑾鑿倪@些數(shù)據(jù)得出一個結(jié)論是：這個市場存在著一個資源錯配的問題，需求方不需要或者沒能力租這種大戶型整套房，但供給方卻整套出租。
劉翔所描述的這種房屋租賃市場的資源錯配，在房價高企的一二線城市尤其突出，于是“二房東”應(yīng)運(yùn)而生，個人或部分房地產(chǎn)中介從房屋業(yè)主手上租下房源，然后以間為單位分租給年輕人。不過這種非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品使得房屋在新舊程度、裝修風(fēng)格、家具配置、價格合理等方面良莠不齊，更談不上租賃服務(wù)和管理，并且各種糾紛更使房屋租賃成為最談不上用戶體驗的市場。
“長租在國內(nèi)還是一個很初級的市場，沒有什么大玩家，這對優(yōu)客逸家是極好的機(jī)遇?！眲⑾枵f。
不過，劉翔認(rèn)為進(jìn)軍長租市場還有一個前提，就是一個城市的租金水平要達(dá)到一定價位才能支撐租房品牌化，“除開成本差不多的裝修費(fèi)用，如果一個城市的租金水平很低，利潤空間就低，標(biāo)準(zhǔn)化和品牌化的租房服務(wù)也就無從開展了?！?/p>
長租背后的生意經(jīng)
在旅游行業(yè)多年的經(jīng)驗，也讓劉翔在創(chuàng)辦優(yōu)客逸家的前期調(diào)查時，很自然拿長租產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品做了一番對比，他發(fā)現(xiàn)，從成本和現(xiàn)金流的角度看，長租是一個遠(yuǎn)比短租或酒店好的生意：
1、長租產(chǎn)品有非常好的現(xiàn)金流，財務(wù)杠桿很好。酒店短租頂多是個現(xiàn)金收入，但長租公寓有預(yù)收款(押金+房租)，就可以用錢生錢滾動的方式來發(fā)展;
2、與酒店的服務(wù)相比，長租公寓提供的是有限的、低頻次的服務(wù)。房子出租以后，后續(xù)的服務(wù)并不是那么密集，也不需要每天去服務(wù)客戶;
3、長租產(chǎn)品分銷的渠道成本也很低，酒店或短租公寓都需要頻繁考慮銷售問題，需要找分銷渠道，而且分銷費(fèi)用高企(OTA的傭金率在15%~20%之間);
“短租也好、酒店也好，產(chǎn)生的平效比(每平方米貢獻(xiàn)的營收)看起來是很高的，但刨除了分銷成本和運(yùn)營成本后，長租和短租的產(chǎn)品凈利潤率是差不多的。”劉翔判斷，在這種凈利潤差不多的情況下，長租有更好的財務(wù)杠桿，而且還是一個藍(lán)海市場，相對而言短租公寓和酒店被替代性較強(qiáng)，競爭非常激烈?！?/p>
廣州私享家酒店管理公司聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO賈領(lǐng)剛也承認(rèn)長租公寓是一個大藍(lán)海市場，但他對這個生意的風(fēng)險也有足夠認(rèn)識：“空置期是我們公寓運(yùn)營商承擔(dān)了風(fēng)險，因為房源是包租形式，如果房子裝修后還沒租出去，依然要支付給業(yè)主租金”。
最后拼的其實是系統(tǒng)的運(yùn)營
服務(wù)公寓市場存在兩種業(yè)態(tài)，即集中式業(yè)態(tài)和分布式業(yè)態(tài)。在業(yè)內(nèi)人看來，這兩種業(yè)態(tài)其實是擁有截然不同的運(yùn)營模式。
集中式業(yè)態(tài)，即公寓運(yùn)營商從大業(yè)主手中整棟包樓或者購買物業(yè)。據(jù)晟曜行服務(wù)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人全靂介紹，集中式業(yè)態(tài)的好處是公寓容易做到標(biāo)準(zhǔn)化，因為是在一棟樓內(nèi)，可以實行酒店式的集中管理。目前能大規(guī)模采用這種集中式業(yè)態(tài)的只有雅詩閣和輝盛，雅詩閣的母公司是地產(chǎn)商凱德集團(tuán)，整棟物業(yè)容易拿下，房源地段又好，所以它做的是月租在2萬~3萬區(qū)間的高端公寓市場。據(jù)環(huán)球旅訊了解，而國內(nèi)的公寓社區(qū)大多采用的是分散式業(yè)態(tài)，只有北京自如友家、新派公寓在北京地區(qū)部分采用這種集中式業(yè)態(tài)。
劉翔認(rèn)為，做集中式業(yè)態(tài)的生意沒有護(hù)城河，它比的是在城市的好地段拿到好價格的物業(yè)，背后講的是關(guān)系。
而分布式業(yè)態(tài)，即房源分布在城市的各個社區(qū)里，每個社區(qū)可能只有幾套房源。全靂認(rèn)為這種業(yè)態(tài)的弊端很明顯，房型大小不一樣，所以家居配置也不一樣，就很難去做到標(biāo)準(zhǔn)化，很難大規(guī)模復(fù)制。
在劉翔看來，這正是他們這種做互聯(lián)網(wǎng)電商出身的團(tuán)隊能發(fā)揮價值的地方。優(yōu)客逸家目前的房源都是分布式業(yè)態(tài)——拿房時面對不同的房東，裝修進(jìn)度管理分布在不同小區(qū)的工地，招租時也要根據(jù)不同的小區(qū)、房型做不同的定價。包括租后管理、公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、水電費(fèi)墊付代繳、及時的上門維修服務(wù)等這一系列的事情，既是碎片化服務(wù)，又在分布式的房屋里完成。劉翔把這些服務(wù)的特點概括為高頻次差異化，但恰恰是高頻差異化的產(chǎn)品對互聯(lián)網(wǎng)的依賴特別大，這就把傳統(tǒng)的中介公司、開發(fā)商屏蔽在外。
“分布式業(yè)態(tài)最后拼的就是系統(tǒng)的運(yùn)營，它的決策鏈條超長，涉及了中介公司、裝修公司、物業(yè)管理公司和IT公司四種不同的業(yè)務(wù)類型”，“我們的 IT系統(tǒng)要把鏈條全部整合，并保證其高效順暢地運(yùn)轉(zhuǎn)。這有點像酒店行業(yè)的訂單系統(tǒng)，但又復(fù)雜上百倍。”劉翔說。
劉翔自稱他并不怕酒店集團(tuán)涉足這個領(lǐng)域，“優(yōu)客逸家的流程系統(tǒng)單研發(fā)人員就有10個，整個系統(tǒng)將近300個工作節(jié)點，他們用自己的長板制定下這個新市場的游戲規(guī)則?！?/p>
清一色主打“居住社交”
互聯(lián)網(wǎng)給租房市場帶來的改變還不止這些。目前在長租公寓產(chǎn)品中，除了品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)外，還有一個產(chǎn)品標(biāo)配——社交元素。在全靂看來，低端的單間出租的長租公寓，合住租客免不了會產(chǎn)生摩擦，甚至是糾紛，而處理這些糾紛對公寓運(yùn)營商是極其麻煩的事。
不過目前這些以互聯(lián)網(wǎng)方式做長租產(chǎn)品的公司卻并不擔(dān)心這一點，它們在產(chǎn)品中清一色主打“居住社交”，試圖通過加入社交元素打造和諧的居住社區(qū)。以優(yōu)客逸家為例，除了基本的租客信息備案、同性別盡量安排同一套房外，還控制房間居住人數(shù)、不帶寵物、不帶小孩等規(guī)定，都是為了減少糾紛發(fā)生的可能性。
除了這些硬性規(guī)定，更能提高客戶黏性的是，這些單身年輕白領(lǐng)交友、娛樂、結(jié)伴出行等的軟性需求，優(yōu)客逸家提倡這種租伴即伙伴的租住文化，從預(yù)訂網(wǎng)站的網(wǎng)頁設(shè)計、語言描述到租房文化的展示，無不打著溫情脈脈的社交牌，觸動這些離家工作的住客。
在酒店公寓市場，不得不提是近兩年被廣為關(guān)注的途家，與優(yōu)帕克和私享家專注于一二線商務(wù)城市不同的是，途家的房源拓展更加專注于旅游目的地，從最初的三亞分散式房源起家，當(dāng)途家的品牌影響力逐漸走強(qiáng)后，很多旅游目的地的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛與途家合作。途家為他們銷售出去的旅游房產(chǎn)或投資性房產(chǎn)做管家服務(wù)，由此途家也轉(zhuǎn)向集中式房源，而且只做短租，途家甚至自創(chuàng)了 “斯維登“度假公寓品牌。
途家模式的核心在于其為業(yè)主提供的“品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化的公寓式酒店管理服務(wù)”，這是贏得業(yè)主、開發(fā)商、旅行者青睞的關(guān)鍵。與優(yōu)帕克和私享家不同的是，途家并不需要向房主支付固定的房租，而是與房東分享出租收入，這種低風(fēng)險的運(yùn)營模式也引致了途家高速的擴(kuò)張。這種多方受益的合作模式，對長租公寓運(yùn)營商是個有益的啟示。而據(jù)筆者了解，廣州的私享家也已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，在部分旅游目的地城市采取了托管模式，與途家開始了正面競爭。
不過，從上文所述，可以看出，長租公寓是一個比酒店、短租公寓更為復(fù)雜的市場，無論是房源獲取、房源穩(wěn)定性、房屋管理，還是流程運(yùn)營、服務(wù)區(qū)域的分散性、客戶關(guān)系維護(hù)等方面，都比酒店經(jīng)營要求更高。酒店集團(tuán)要跨界到長租市場，需要適應(yīng)新的游戲規(guī)則，如何在原有資源和行業(yè)經(jīng)驗上，創(chuàng)建與長租市場相匹配的業(yè)務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是他們首先要考慮的。
