| 國家財政部最近下發(fā)了關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有關(guān)問題的通知。該通知要求，凡具備工商局行政管理機關(guān)登記注冊、具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)的會計核算，應(yīng)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的基礎(chǔ)上，再按照“物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）”執(zhí)行。該規(guī)定具體內(nèi)容如下：# K' T0 ^# r! k7 _7 O) } 一、會計科目及使用說明 / b. W* @* a0 b) J. D: l第204號科目 預(yù)收賬款 # [% x9 g1 e' b |5 Y2 Q8 {2 t4 e* K1、本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費等。 ' x& T5 G3 q: h7 t$ \5 \- \2、企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。7 K3 X x! q) M( U; l 預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。 9 Z' F/ e- t& o" I; l$ }3、本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個人設(shè)置明細賬。 9 H6 Q N3 M4 r# H4 l- t" }4、本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補付的款項。. `8 ?* i, V$ g% I 第205號科目 代收款項 & Z9 |; N! U4 p# v1、本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 / a% \% I7 ^, \9 t1 j& w企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。 5 ?; K6 ?& r' Q O! z: |, L8 f2、企業(yè)收到代收的各種款項時，借記“銀行存款” 8 I9 i, }+ k. i5 Y( I7 S! s6 } C X等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費等服務(wù)收入時，借記本科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。 2 [, v9 C+ l' @: H8 j) D' t3、本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細賬。 ! m, e* Z: g. L% ]4 {1 Y* V# Z3 L4、本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向未支付的代收款項。) @3 }% M2 B( U* J 第209號科目 其他應(yīng)付款 4 W0 d8 k( O8 \( N$ w& n+ ~& _1、本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費用的保證金等。 % t1 O4 j, W! [- Q" f2、發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。! }' ]% I8 o, m$ r7 b 3、本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項的類別設(shè)置明細賬。2 y0 J7 o( k9 Q 4、本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款。* h* C' B# c- D" ]2 m 第281號科目 代管基金: D. i; d3 v: C 1、本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 # a/ ^) ?2 {5 L8 k- b. q2、企業(yè)收到代管基金時，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。 6 x( B! M$ K, K" e& f1 i企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。 : d* w' Z' T" e3 K% c/ f企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共同設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負擔的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應(yīng)按受益對象，借記“經(jīng)營成本”、“管理費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記本科目。2 x9 B- c9 `- O3 w; \" [ 代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進行處理：+ c6 n* O& L6 G: _ 由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造任務(wù)的，實際發(fā)生的工程支出，借記“物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記“經(jīng)營收入－－物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“物業(yè)工程”科目。9 O2 k( w. V$ [9 y0 V. r' s3 X 由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。& b8 E, d" Z1 p6 U3 P/ p 3、本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細賬。 6 P7 B' I' q& p1 D" q \3 B4、本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余。9 S% P i" U+ {) m 第411號科目 物業(yè)工程3 C2 h4 H: z9 n2 m$ ~8 k: G+ r 1、本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。! Q* Q( D+ }# q2 Q+ `" g( { 企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算。# P* B. o9 i+ \5 L& W 2、企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“經(jīng)營收入－－物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記本科目。 4 s# e" |4 W, W2 }: x企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“遞延資產(chǎn)”科目，貸記本科目。 & D |2 ^/ Q- D! U3、本科目應(yīng)按工程項目設(shè)置明細賬。' l& s, Y3 [3 A3 w- I 4、本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。 2 z+ z/ _3 y7 n& q5、企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目。 0 m$ C! W- q6 d- H7 D7 D7 n! A第501號科目 經(jīng)營收入 + C7 [4 v1 j' J" x; X) |1、本科目核算企業(yè)在物業(yè)管理（主營業(yè)務(wù)）活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 1 r( w! n$ x0 L" S( ~0 T物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。 8 Z+ y# g# r* _- i1 x6 y物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 5 b3 e" j/ w U O( }- A: T物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 ) O6 f! ? s, \' b- G2、企業(yè)取得的各項收入，應(yīng)按下列原則確認： - X1 `8 ~$ c* P3 h; D企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 9 d, U% V+ j( o6 g5 L" N物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。& H. ^, X6 m, I" L- c3 ?* w* | 3、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。 # B. l) M N6 N! F1 @3 q. D企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。 : F& A y4 D1 Z; B6 c7 F企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程、工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。9 S* D ?) F; x3 C& ?) N% E7 b 4、本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細賬，如“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等，其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細賬，進行明細核算。3 Y3 k) V/ g% y 5、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 9 I" J! l8 b% U+ ?第502號科目 經(jīng)營成本: {" G/ ~# m' k7 k$ b 1、本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 " o/ I, ]2 {3 a, `& d企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 ( L* _, z. J& z" \# S! o2 U# F5 t- |2、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。4 O2 Z5 i( U# Y- ?& x m 企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或“應(yīng)付賬款”科目。+ `. B4 q/ X( j1 p! s( f 月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。( O- }. @* o5 ]+ [2 D- _2 D2 R 3、本科目的明細核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細核算相對應(yīng)。 3 ~1 K' E& g2 \2 i* S3 i& [4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。 # i* h; d$ N3 U Z7 N第511號科目 其他業(yè)務(wù)收入1 X; f6 p6 n! B 1、本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。+ g+ w1 s h/ r2 X* L- e6 m4 J4 x 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)商店、飲食店等經(jīng)營收入。 + m+ w" Z, p+ N/ c9 R其他業(yè)務(wù)收入的確認原則，與主營業(yè)務(wù)收入確認原則相同。 ! a) U3 ^) B, j l/ v2、企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。 ! T- }% ?% g4 T, I8 a3 R+ W! y3、本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經(jīng)營收入”等。 * P' e& V8 U6 H; X4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 j+ _7 |% F# Q! n& Z( v) \第512號科目 其他業(yè)務(wù)支出 ( J# g) S2 x5 V1、本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項支出，包括為銷售商品、提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本、費用、以及相關(guān)稅金及附加等。# u7 F7 h- c- v3 W' Z 2、企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“代管基金”等科目。 Y4 Q7 z7 d# X0 t6 _7 c# K 3、本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細賬，如“房屋中介代銷手續(xù)費支出”、“物資銷售成本”、“廢品回收成本”、“商業(yè)用房經(jīng)營支出”等。, `; a. K+ `6 F3 g' e) | 4、期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 - W' n. H2 R N; H1 M二、會計報表的編制說明 " O) i: w7 h2 |1、在資產(chǎn)負債表“住房周轉(zhuǎn)金”項目下增設(shè)“代管基金”項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余。本項目應(yīng)根據(jù)“代管基金”科目的期末貸方余額填列。1 B9 H6 p$ E8 f 2、“物業(yè)工程”科目的期末余額在資產(chǎn)負債表“存貨”項目中反映。 + X$ O; `7 U1 `6 e% S; }3、“代收款項”科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表“其他流動負債”項目中反映。 |
