實(shí)務(wù)中，回遷戶支付給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)差價(jià)款有兩種情形，一是在“拆一補(bǔ)一”的基礎(chǔ)上，回遷戶要求安置房的面積要大于原拆遷房面積，這樣，回遷戶要支付給開(kāi)發(fā)商一定的增加面積款。二是開(kāi)發(fā)商安置回遷戶房屋的價(jià)值要大于正常情況下回遷應(yīng)安置房屋的價(jià)值，比如，被拆遷房屋是住宅，而安置的房屋是門市，這樣，被拆遷戶就得支付開(kāi)發(fā)商一定的補(bǔ)差價(jià)款。那么，開(kāi)發(fā)商收到回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款如何進(jìn)行財(cái)稅處理?
例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某小區(qū)，其中，有80戶被拆遷戶。在“拆一補(bǔ)一”的基礎(chǔ)上，為改善居住條件，要求安置的回遷房面積大于原拆遷房面積，房開(kāi)企業(yè)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)增加面積部分結(jié)算，共收取回遷戶增加面積款300萬(wàn)元。另有5戶被拆遷戶安置回遷房本應(yīng)屬于住宅，但他們要求安置門市房，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)價(jià)格按門市房和住宅的差價(jià)共收取差價(jià)款200萬(wàn)元。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))的規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。因此，該企業(yè)收取回遷戶補(bǔ)差價(jià)款時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：
借：銀行存款 500
貸：預(yù)收賬款 500。
按照國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么，該企業(yè)收取回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款是否繳稅?
如果是“拆一補(bǔ)一”，拆遷面積和回遷面積相等的部分，雙方是不需要補(bǔ)差價(jià)的，而增加面積部分是被拆遷戶向房開(kāi)企業(yè)另外購(gòu)買的，所以，該企業(yè)收到回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款就是銷售增加面積的收入。
如果是開(kāi)發(fā)商安置回遷戶的房屋價(jià)值大于正常情況下回遷應(yīng)安置房屋的價(jià)值，這種情況下，假如拿應(yīng)得回遷房的價(jià)款，是買不到實(shí)際取得房屋面積的。比如被拆遷住宅房屋面積是100平方米，但被拆遷戶要求要80平方米的門市房，住宅售價(jià)4000元/平方米，門市售價(jià)6000元/平方米?；剡w住宅價(jià)值是40萬(wàn)元(4000×100)，只能夠購(gòu)買門市66.67平方米(400000÷6000)，而要80平方米的門市，其增加面積部分13.33平方米(80-66.67)，拆遷戶只能按門市售價(jià)6000元/平方米購(gòu)買，應(yīng)支付開(kāi)發(fā)商增加面積款79980元。
因此，無(wú)論何種情形，凡是回遷戶支付給開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)差價(jià)款，都是購(gòu)買房屋的增加面積款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的回遷戶補(bǔ)差價(jià)款，實(shí)際上是銷售增加面積的銷售收入，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。
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