琶洲村改造前改造后對(duì)比。李鳳荷攝
上周，廣州荔灣鶴洞村和白云陳田村分別牽手方圓集團(tuán)和富力地產(chǎn)進(jìn)行更新，同時(shí)，從化的禾倉村也確定與時(shí)代中國(guó)合作改造，接下來，3月份還有幾條村將進(jìn)行公開招標(biāo)。隨著楊箕村、獵德村乃至琶洲村、冼村等城中村改造經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，在優(yōu)質(zhì)城市土地資源愈發(fā)稀缺、土地招拍掛價(jià)格居高不下的大背景下，各路房企早已“暗度陳倉”向地理位置較好的城中村頻頻示好，積極接洽，“向村要地”已經(jīng)成為房企在一二線城市獲取土地儲(chǔ)備的重要渠道。 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 陳白帆
趨勢(shì)
未來城市建設(shè)要向“三舊改造”要地
早在2013年左右，廣州市政府發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)已顯示，根據(jù)之前制定的土地可利用規(guī)劃，廣州可利用的建筑用地大約1772平方公里，當(dāng)時(shí)仍然可利用的建筑用地僅余90多平方公里，而廣州有約536平方公里的“三舊改造”用地，光是城中村就有大約250平方公里，潛力巨大。
2017年6月，廣州市政府印發(fā)的《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》被視作對(duì)廣州“三舊改造”的進(jìn)一步松綁，并首次明確規(guī)定自然村可作為改造主體申請(qǐng)全面改造，加快了廣州舊村改造的步伐。2019年廣州發(fā)改委發(fā)布的《廣州市2019年重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃》顯示，舊村改造項(xiàng)目大約為23個(gè)——天河潭村“城中村”改造項(xiàng)目將在今年竣工，黃埔的筆村將進(jìn)行安置工程、火村改造施工，白云的田心村將進(jìn)行回遷房施工，花都多條村落進(jìn)行改造前期工作等。舊村改造已在全市范圍內(nèi)如火如荼地進(jìn)行中，僅茅崗路以西城中村改造項(xiàng)目就預(yù)計(jì)可為市場(chǎng)帶來8000套左右商品住宅。還有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年是廣州舊改大年，有超過150條村在舊改方面有新的進(jìn)展。
這些伴隨著城市快速擴(kuò)張而逐漸一個(gè)個(gè)進(jìn)入改造的城中村，對(duì)于城市來說就像是一塊塊海綿，在城市剛進(jìn)入成長(zhǎng)期精力無窮時(shí)，城中村接待了來自天南地北到城市闖蕩的人們，為他們?cè)诋愢l(xiāng)提供了安身立命之所。而到了城市發(fā)展成熟期，需要更多優(yōu)質(zhì)土地資源，同時(shí)也需要改變城中村與周邊格格不入的臟亂差面貌時(shí)，這些城中村又吐出了一片又一片可再次利用的地塊?！皶r(shí)也，勢(shì)也”，廣州推行的城中村改造“一村一策”基調(diào)最終能夠比較好地達(dá)成政府、村民、合作企業(yè)和購(gòu)房者多方共贏的結(jié)果。
供給
舊改項(xiàng)目入市緩解住宅供應(yīng)緊張局面
在不斷有城中村牽手合作企業(yè)進(jìn)行全面改造消息出來后，亦有已購(gòu)房者擔(dān)心城中村改造釋放過多住宅，從而導(dǎo)致供大于求繼而讓樓價(jià)下跌。根據(jù)廣州樂居監(jiān)測(cè)的“陽光家緣”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2018年全年廣州一手住宅網(wǎng)簽量為91759套，處于近9年來的中等水平。
而目前廣州大規(guī)模城中村改造僅處于開始階段，截至2018年5月，廣州已批舊村全面改造項(xiàng)目43個(gè)，改造面積19.52平方公里。相對(duì)于超過200個(gè)城中村數(shù)量，更新改造進(jìn)度仍緩慢。同時(shí)，一條村在更新改造后，在減去本身的復(fù)建安置區(qū)外，留給一手住宅市場(chǎng)的融資住宅面積其實(shí)沒有想象中多。以陳田村為例，改造規(guī)劃計(jì)算容積率總建筑面積199.47萬平方米，其中復(fù)建安置區(qū)計(jì)算容積率建筑面積就大約111.53平方米，融資住宅的計(jì)算容積率建筑面積僅約74.61萬平方米（含公建配套3.20萬平方米），預(yù)計(jì)將來能給市場(chǎng)帶來7000多套商品住宅。按照去年白云區(qū)全年一手住宅網(wǎng)簽量約2388套的水平，僅陳田村未來供應(yīng)的商品住宅就夠白云區(qū)消化3年以上。但如果按照黃埔區(qū)一年的一手住宅網(wǎng)簽量看，幾千套的供應(yīng)量就未必充裕。統(tǒng)計(jì)顯示，去年黃埔區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量超過了一萬套，而被稱作廣州在建體量最大的“三舊改造”項(xiàng)目茅崗村，總共也只能為市場(chǎng)提供8000多套住宅，未必夠黃埔區(qū)消化一年。
大型地產(chǎn)集團(tuán)：積極參與城市更新
城市土地寸土寸金，專家認(rèn)為城區(qū)中心的房地產(chǎn)已進(jìn)入存量開發(fā)時(shí)代，富力、保利、時(shí)代、方圓以及耕耘廣州多年的萬科等本土房企，深挖舊村潛力，向村要地獲取土地儲(chǔ)備。憑借多年累積的城市更新經(jīng)驗(yàn)，這些企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)中占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
富力地產(chǎn)：日前，被視為廣州最牛汽配城的白云區(qū)陳田村成功“出嫁”，牽手富力地產(chǎn)?！芭f改”是富力發(fā)展的重頭戲之一。2007年9月，獵德村商業(yè)地塊被富力與合景地產(chǎn)聯(lián)合以46億元競(jìng)得。該項(xiàng)目如今成為南中國(guó)區(qū)首個(gè)真正意義上的CBD大型城市綜合體。這些年富力地產(chǎn)拿下楊箕村城中村改造地塊、茅崗村項(xiàng)目、蘿崗筆村地塊、增城簡(jiǎn)村項(xiàng)目、廣州天河區(qū)漁沙坦村舊改項(xiàng)目、南沙東涌鎮(zhèn)的大同村舊改項(xiàng)目等。
根據(jù)富力官微發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2018年底，富力在全國(guó)各地有超過40個(gè)已簽約合作的舊改項(xiàng)目，其中大灣區(qū)內(nèi)已簽約合作舊改項(xiàng)目超過20個(gè)，涉及總建筑面積估計(jì)超過2000萬平方米。 （王荔玨）
保利發(fā)展：琶洲舊改，讓保利在廣州舊村改造中打響名堂。根據(jù)保利發(fā)展有關(guān)人士透露，該公司在參與舊村改造中已完成改造項(xiàng)目1個(gè)，已摘牌項(xiàng)目3個(gè)，拓展中項(xiàng)目共18個(gè)，涉及用地面積1451公頃，更新改造規(guī)模居行業(yè)首位。其實(shí)，在“三舊改造”中， 保利早在工業(yè)大道參與多個(gè)舊廠改造，十幾年后，保利花園、保利海棠花園、保利紅棉花園、保利百合花園從舊廠房華麗轉(zhuǎn)身為環(huán)境優(yōu)美、宜商宜居的住宅小區(qū)，如今這里已成了海珠區(qū)二手房交易的重點(diǎn)板塊。小新塘改造，首期700套回遷房即將分房，冼村改造二期回遷房今年中竣工入住。 （李鳳荷）
星河控股：上月下旬，星河控股成功簽約成為廣州荔灣區(qū)龍溪股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社舊村改造項(xiàng)目合作意向企業(yè)。與此同時(shí)，星河控股在廣州也一直在尋找舊改拓儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。有消息稱，星河控股在廣州已積極介入了番禺羅邊村、南草塘村、沙亭村以及南沙東灣村等，合共至少4條村的舊改。其中，位于番禺的羅邊村已于去年10月19日進(jìn)行表決，確認(rèn)聯(lián)手星河進(jìn)行改造。該村的改造范圍也有約46萬平方米。 （王荔玨）
萬科：萬科近年在廣州土地儲(chǔ)備的重心已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向。新增土儲(chǔ)主要有2017年6月以551億元總價(jià)拿下的荔灣廣信資產(chǎn)包，以及在2018年1月拆遷動(dòng)工的田心村改造項(xiàng)目等，再加上其與荔灣巨無霸村落葵蓬村簽訂合作協(xié)議，并在黃埔區(qū)啟動(dòng)沙步村奠基儀式，可以說“手中有糧，心中不慌”。萬科最早介入廣州城中村改造是從黃埔的文沖村開始。其在白云的城中村項(xiàng)目田心村改造則已進(jìn)入到首期回遷房開工階段。繼2017年拿下荔灣廣信資產(chǎn)包后，2018年萬科又在荔灣花地灣與巨無霸舊村葵蓬村簽訂了舊改合作協(xié)議。萬科今年啟動(dòng)黃埔最大“城中村”改造項(xiàng)目，約為楊箕、獵德的六倍。（陳白帆）
時(shí)代中國(guó)：時(shí)代中國(guó)近日發(fā)布的2018年全年業(yè)績(jī)顯示，2018年轉(zhuǎn)化4個(gè)城市更新項(xiàng)目，總貨值近人民幣145億元。在城中村改造方面，2018年10月，與時(shí)代中國(guó)合作改造的黃埔區(qū)紅衛(wèi)村（一、二社）舊改項(xiàng)目正式動(dòng)工。2019年3月，時(shí)代中國(guó)以46億元的預(yù)算總金額，獲得從化禾倉村舊改項(xiàng)目。同時(shí)，有消息稱時(shí)代中國(guó)還介入了從化水南村的舊改。另外，時(shí)代中國(guó)還有希望獲得白云石湖村、環(huán)滘村、安平村等舊村改造項(xiàng)目，番禺福涌村和增城官湖村城市更新前期服務(wù)工作亦有時(shí)代中國(guó)的身影。 （陳白帆）
佳兆業(yè)：去年12月，佳兆業(yè)以742600萬元+配建面866700平方米拿下白云區(qū)的小坪村舊改項(xiàng)目。近兩年來，佳兆業(yè)明顯加快在廣州的舊改步伐，先后介入海珠石溪村舊改、海珠南天項(xiàng)目、黃埔玩具城項(xiàng)目、增城馬修村舊改項(xiàng)目，番禺陳涌村舊改等。城市更新及舊廠改造項(xiàng)目也成為佳兆業(yè)在廣州擴(kuò)充土儲(chǔ)的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，佳兆業(yè)于廣州的舊改項(xiàng)目占地面積達(dá)到580萬平方米。 （劉麗琴）
恒大：以廣州起家的恒大地產(chǎn)在本地樓市打響頭炮就來自于工業(yè)大道的一個(gè)舊廠改造項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)恒大地產(chǎn)從土地招拍掛奪得廣州市農(nóng)藥廠的土地，半年后即推出金碧花園項(xiàng)目，至今第一金碧、第二金碧和第三金碧已成為工業(yè)大道的指標(biāo)樓盤，位于工業(yè)大道南側(cè)的第三金碧新組團(tuán)預(yù)計(jì)今年將推出。深圳舊改項(xiàng)目已成為恒大地產(chǎn)近年業(yè)績(jī)報(bào)告的“霸屏”項(xiàng)目，市場(chǎng)估算恒大地產(chǎn)深圳舊改價(jià)值高達(dá)6000億元。恒大深圳公司披露，其目前已擁有項(xiàng)目50個(gè)。根據(jù)資料顯示，目前恒大在深圳確定的城市更新項(xiàng)目共有26個(gè)：南山5個(gè)，福田1個(gè)，羅湖5個(gè)，寶安1個(gè)，龍崗8個(gè)，坪山2個(gè)，龍華1個(gè)，大鵬新區(qū)3個(gè)。（李鳳荷）
方圓集團(tuán)：近期方圓集團(tuán)在城中村改造項(xiàng)目斬獲頗豐，1月份海珠區(qū)新市頭村更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)確定為廣州美新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，據(jù)了解，該公司為方圓集團(tuán)與美林基業(yè)共同持股，方圓集團(tuán)為大股東。新市頭村位于廣州塔附近，周邊有地鐵3號(hào)線和8號(hào)線，總投資額約4.56億。3月份方圓集團(tuán)則獲得荔灣廣鋼新城旁鶴洞村更新改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資金額估算接近24億元，其中絕大部分為復(fù)建安置資金。 （陳白帆）
珠光集團(tuán)：目前，由珠光操刀的城市更新項(xiàng)目遍布廣州及周邊地區(qū)。31.95萬平方米的潭村復(fù)建改造已于2017年底完工；瀝滘村舊改項(xiàng)目面積相當(dāng)于2/3個(gè)珠江新城，2018年5月全村表決率已超過啟動(dòng)舊村改造的80%，隨著海珠創(chuàng)新灣控規(guī)的公布，瀝滘村改造日漸成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)；位于黃沙南站的珠光·御景壹號(hào)，是珠光在廣州第一個(gè)成功舊廠改造的樣板作品，現(xiàn)已成為廣州高端樓盤的新標(biāo)桿。（李鳳荷）
樓市快訊
碧桂園2018年?duì)I收凈利雙雙增近七成
日前，碧桂園發(fā)布的年報(bào)顯示，2018年碧桂園歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5018.8億元，營(yíng)業(yè)收入約為人民幣3790.8億元，同比增長(zhǎng)約67.1%。凈利潤(rùn)約為人民幣485.4億元，同比增長(zhǎng)約68.8%。截至去年底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2425.4億元。 （王荔玨）
2019年廣州市裝飾行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)活動(dòng)開展
2019年3月12日，由廣州市建筑裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的主題為“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、放心消費(fèi)、與你同行” 的2019年度誠(chéng)信建設(shè)活動(dòng)在天河維家私舉行。（廣訊）
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