2019年上半年·中報季

引 言

2019年上半年，中梁控股銷售業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)增長，銷售目標完成近半；營業(yè)收入同比增長111.2%，股東所占核心凈利潤同比增長88.4%；同時公司持續(xù)推進全國化布局，二線和三線城市是投資布局的重點；財務(wù)狀況方面，公司的凈負債率持續(xù)下降，短期償債無壓力，但融資成本仍處于高位。

一、銷售完成度近半，三線城市貢獻超50%

2016年中梁控股銷售額為190億元，2017年實現(xiàn)銷售額649億元，2018年銷售額達到1015億元，公司正式跨進千億行列?？v觀中梁控股的發(fā)展歷程，其銷售規(guī)模從百億到千億僅用了三年時間。銷售規(guī)模方面，中梁控股成為行業(yè)中的“黑馬”，主要原因是公司抓住了三四線城市的發(fā)展機遇。2019年上半年，中梁實現(xiàn)銷售額636.7億元，同比增長26.8%，銷售業(yè)績持續(xù)增長。2019年初，公司提出了1300億的年度銷售目標，2019年1至7月，公司已完成銷售目標的57.6%，業(yè)績目標完成壓力不大。

近年來，中梁控股持續(xù)推進全國化的土地投資布局，目前在全國各地擁有大量的可售資源。從各地區(qū)銷售占比情況來看，2019年上半年，長三角經(jīng)濟區(qū)、中西部經(jīng)濟區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)三地區(qū)貢獻了絕大部分銷售業(yè)績，三地區(qū)銷售占比分別為55%、23.7%、12.1%。從各城市能級的銷售占比來看，三線城市成為銷售的“重頭戲”，銷售占比達到59.2%，較2018年同期增長10.2個百分點。

二、營業(yè)收入與核心凈利潤快速提升，未來業(yè)績鎖定率高

2019年上半年，中梁控股營業(yè)收入達到205.6億元，同比增長111.2%。營業(yè)收入主要由物業(yè)銷售、管理咨詢服務(wù)以及物業(yè)租賃租金收入三部分組成，營業(yè)收入同比增長過大的原因是：已確認總建筑面積同比增長129.8%，結(jié)轉(zhuǎn)收入實現(xiàn)較大增長；管理咨詢服務(wù)同比增長34.2%；物業(yè)租賃租金收入從0增加至410萬元。同時，截止2019年6月底，已簽約未結(jié)轉(zhuǎn)收入達1500億，業(yè)績鎖定率高。

在利潤方面，2019年上半年，公司的毛利潤為50.3億元，同比增長89.2%，毛利潤率為24.5%，毛利潤率較2018年同期下降2.8個百分點，主要是由期內(nèi)交付物業(yè)項目的土地收購成本相對平均售價而言較高導(dǎo)致。公司的凈利潤達到18.99億元，凈利潤率為9.2%，其中股東所占核心凈利潤為12.3億元，同比增長88.4%。

三、全國化布局，策略性提高二線和強三線城市占比

中梁控股堅持深耕與拓展雙管齊下的土地投資策略，夯實全國化布局。2019年上半年，公司通過招拍掛公開市場共獲取70塊新增土地，新進入全國18個城市，新增土地儲備達810萬平方米，土地獲取成本為3934元/平方米。截止到2019年6月底，公司已進入全國23個省份的139個城市，總土地儲備達5299.6萬平方米，公司在土地儲備方面的舉措進一步完善了全國化、全結(jié)構(gòu)的土地投資布局。從城市能級的土地儲備占比情況來看，中梁以市場需求為主導(dǎo)，不斷提高二線和強三線城市的比例。

四、凈負債率持續(xù)下降，短期償債無壓力

截止到2019年6月底，中梁控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為247.2億元，短期負債為144.7億，現(xiàn)金短債比達到1.7，貨幣資金完全覆蓋短期負債，短期償債無壓力。從長期償債能力來看，截至2019年6月底，中梁控股凈負債率由2018年底的58.1%降至43.5%，杠桿水平保持行業(yè)低位。